房企銷售仍未好轉(zhuǎn)，盈利又陷入谷底，行業(yè)好轉(zhuǎn)仍需時(shí)日；核心城市的逐級(jí)復(fù)蘇有望帶動(dòng)行業(yè)走出底部。

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楊現(xiàn)華/文

隨0月房地產(chǎn)銷售并沒有迎來預(yù)想中的“金九銀十”。即使有一連串政策的刺激，行業(yè)銷售仍未見明顯起色。而在結(jié)算端，前三季度上市房企整體收入也呈現(xiàn)下降之勢(shì)。凈利潤(rùn)降幅雖同比收窄，但仍在低位，行業(yè)復(fù)蘇任重道遠(yuǎn)。

在上半年銷售低迷后，一系列的放松政策使得市場(chǎng)對(duì)下半年的“金九銀十”充滿期待?？杉幢阌小?30新政”的再度加碼，也沒能緩解房地產(chǎn)銷售繼續(xù)低迷的局面。疫情后政策不斷放松，但期望中的復(fù)蘇并沒有出現(xiàn)。

由于疫情散狀頻發(fā)，居民消費(fèi)預(yù)期不斷受到?jīng)_擊，房地產(chǎn)的“L”型底部在不斷拉長(zhǎng)。讓市場(chǎng)感到些許暖意的是，北京、上海等一線城市正走出底部。宏觀政策的持續(xù)放松和疫情穩(wěn)定后的消費(fèi)信心回暖，影響著L型的長(zhǎng)短。

金九銀十不及預(yù)期

年10月份，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額32123.48%；9月公司實(shí)現(xiàn)合同銷售347.3億元，同比下降了3.82%。在所謂的“金九銀十”銷售旺季，萬科的銷售都沒有能實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

這并非個(gè)案，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，年1-9月份商品房銷售面積10.14萬億平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷售面積下降25.7%；商品房銷售額9.94萬億元，下降26.3%，其中住宅銷售額下降28.6%。

和前8個(gè)月相比，銷售面積和銷售金額變化無甚差別。此外，1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資10.36萬億元，同比下降8%；其中，住宅投資78556億元，下降。

克而瑞發(fā)布的百?gòu)?qiáng)房企銷售情況則顯示，年10月，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額同比下降超過三成，環(huán)比較9月有所下滑，年1-10月銷售累計(jì)同比下降約45%，10月銷售要略弱于以往季節(jié)。

原本市場(chǎng)和機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)銷售的傳統(tǒng)旺季是有所期待的。政策不斷放松以及不斷滯后的需求，加之房企也會(huì)利用中秋小長(zhǎng)假和十一黃金周增加推盤，信達(dá)證券認(rèn)為，在傳統(tǒng)旺季，此前未被滿足的購(gòu)房需求正在逐漸釋放，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來新一輪行情。

顯然，期待的行情并沒有到來。9月末，央行等中央政府部門出臺(tái)了一系列寬松政策，包括取消部分城市首套房房貸利率下限限制、下調(diào)住房公積金貸款利率、對(duì)換購(gòu)住房給予個(gè)稅優(yōu)惠等，或多或少都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)銷售帶來積極影響。

例如，至少20個(gè)城市首套房貸款利率下調(diào)至4%以下，包括武漢、天津等省會(huì)、直轄市級(jí)別的新一線城市；且房企也選擇在國(guó)慶期間加大推盤力度，這樣的局面下銷售仍然萎靡，市場(chǎng)弱勢(shì)可見一斑。

銷售旺季行業(yè)沒能迎來明顯復(fù)蘇跡象，結(jié)算端同樣處于低位中。房企三季報(bào)發(fā)布已經(jīng)落幕。三季度房企收入降幅有所收窄，但盈利壓力顯而易見。

報(bào)表盈利承壓

萬科年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3376.7324.38%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)170.5億元，同比微增2.17%。第三季度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1307.5725.28%48.28億元，同比減少了14.43%。

受疫情反復(fù)和市場(chǎng)下行等對(duì)施工進(jìn)程影響，年前三季度，申萬115家A股房地產(chǎn)板塊企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.66萬億元，同比下降遠(yuǎn)超一成。第三季度房地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約5788億元，同比下降約8.8%，降幅較二季度減少了6.7

隨著保交付專項(xiàng)借款等措施的持續(xù)推進(jìn)，以及年末集中竣工結(jié)算，房企全年?duì)I收降幅有望進(jìn)一步縮小，但凈利潤(rùn)卻并沒有好轉(zhuǎn)，甚至有進(jìn)一步惡化的趨勢(shì)。

年前三季度房地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)213.9974.4%，降幅較二季度擴(kuò)大了9.4115家A股房企中44家陷入虧損，占比接近四成，前三季度凈利潤(rùn)能夠保持正增長(zhǎng)的不到兩成。

從單季度來看，年第三季度，115家房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)-20億元出頭，較上年三季度的約167億元大幅下降。一季度和二季度房企合計(jì)盈利雖然下降，但凈利潤(rùn)也都遠(yuǎn)超百億元，三季度房企虧損情況愈發(fā)嚴(yán)重。

中銀國(guó)際指出，盈利下降主要是因?yàn)榇饲皹鞘凶顭釙r(shí)期房企高價(jià)拿地項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期，利潤(rùn)空間受到擠壓。

房企利潤(rùn)拐點(diǎn)早在年就已經(jīng)確認(rèn)，目前的結(jié)算毛利率水平已達(dá)到歷史低位。

中銀國(guó)際表示，年上半年，首批集中土地出讓并沒有出現(xiàn)預(yù)期中的利潤(rùn)率改善，同時(shí)高配建和高自持比例進(jìn)一步拉低了靜態(tài)毛利率，短期內(nèi)行業(yè)結(jié)算利潤(rùn)率水平還將承壓。

不過，隨著政府讓利，后續(xù)的集中供地利潤(rùn)率有所改善，房企的盈利能力有望回升，年或?qū)⒂瓉硇袠I(yè)結(jié)算端利潤(rùn)率的回升拐點(diǎn)。

盈利大幅減少，債務(wù)壓力并沒有減少。年三季度末，房地產(chǎn)板塊有息負(fù)債合計(jì)3.42萬億元，雖繼續(xù)小幅減少，但板塊經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額僅為900億元出頭，同比大幅下降近一半?，F(xiàn)金短債比首次降至1以下，這意味著整體行業(yè)仍面臨較大的償債壓力。

從三季報(bào)的情況看，在結(jié)算端房企還未走出底部，而且由于前期高價(jià)拿地等影響，短期內(nèi)房企的盈利恐也難以很快扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)。銷售下降和融資緊張等造成的資金壓力對(duì)房企的償債壓力仍是不小的考驗(yàn)，近期仍有規(guī)模房企因偶發(fā)事件導(dǎo)致資金鏈爆雷。

房企壓力重重顯而易見，但截至三季度末，房地產(chǎn)銷售規(guī)模已經(jīng)達(dá)到約10萬億元，房地產(chǎn)仍是一個(gè)擁有超大市場(chǎng)空間的行業(yè)，從整體銷售看，目前行業(yè)仍處低谷，但核心城市有提前走出低谷的跡象。

核心城市復(fù)蘇明顯

金地集團(tuán)（600383）年10月實(shí)現(xiàn)簽約面積106.7萬平方米，同比上升7.07%；實(shí)現(xiàn)簽約金額203億元，同比上升22.88%。這已經(jīng)是公司銷售連續(xù)3個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，而且增速有加快的跡象。之前的8月和9月，金地集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)簽約金額212.3億元和227億元，同比上升11.56%和7.05%。

與多數(shù)規(guī)模房企全線布局不同，金地集團(tuán)更側(cè)重于一、二線城市的深耕。截至年上半年，公司布局的城市也不過78座，疫情前的年更是只有61城，這從公司均價(jià)上也可見一斑。年前10個(gè)月，公司銷售均價(jià)為2.26萬元/平米，遠(yuǎn)高于眾多規(guī)模房企不到2萬元的均價(jià)。

部分核心城市的銷售也確實(shí)在回暖。以北京為例，年前三季度，全市商品房銷售面積為737.8萬平方米，同比下降5.1%。其中，辦公樓銷售面積為45.5萬平方米，增長(zhǎng)38%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房為42.1萬平方米，增長(zhǎng)1.4倍。

僅從銷售面積來看，北京的商品房銷售已經(jīng)接近正增長(zhǎng)。年一季度，全市商品房銷售面積為192.6萬平方米，同比下降11%。上半年，全市商品房銷售面積為446.1萬平方米，同比下降。

三個(gè)季度銷售回暖、逐級(jí)而上的趨勢(shì)非常明顯，從其他指標(biāo)看回暖跡象同樣顯著。前三季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積為1242.5萬平方米，同比下降。一季度降幅超過三成，上半年降幅也在兩位數(shù)以上，竣工面積更是從一季度50%以上的降幅迅速提升至三季度末的增長(zhǎng)10%。

年上半年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為2304.318.6%，三季度末為3862.1億元，同比下降只有。其中，國(guó)內(nèi)貸款基本持平，自籌資金已經(jīng)實(shí)現(xiàn)近兩成增長(zhǎng)，只有反映銷售的定金及預(yù)收款仍有20%出頭的下降。

上海也是回暖明顯。受疫情困擾，二季度上海房地產(chǎn)銷售明顯受到影響。年上半年，上海商品房銷售面積637.91萬平方米，下降23.4%。其中，住宅銷售面積535.80萬平方米，下降19.8%。

而在一季度，全市商品房銷售面積412.17萬平方米，增長(zhǎng)4%。其中，住宅銷售面積348.14萬平方米，增長(zhǎng)。也就是說，因疫情陷入停擺的約3個(gè)月時(shí)間也即二季度，上海的房地產(chǎn)銷售急轉(zhuǎn)直下。

到了三季度，上海商品房銷售面積1201.07萬平方米，同比下降7%。其中，住宅銷售面積1014.71萬平方米，下降。與上半年相比，上海的房地產(chǎn)銷售迅速反彈。

當(dāng)下廣州等地疫情又有所反復(fù)，但房地產(chǎn)的復(fù)蘇又是從核心城市開始，這意味著在疫情等不確定性因素影響下，房地產(chǎn)的復(fù)蘇之路并不平坦。

華泰證券指出，保守看年房地產(chǎn)銷售額仍將小幅下降，但若政策空間進(jìn)一步打開，經(jīng)濟(jì)不確定性消除，銷售投資將提前修復(fù)，行業(yè)銷售有望實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。

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