過去的30天，樓市見證了歷史：頭部優(yōu)質(zhì)房企龍湖吳亞軍掛靴、旭輝違約；“金融16條”落下，地產(chǎn)狂歡，央行出手即巔峰；呼吁已久的預(yù)售資金監(jiān)管松綁，也被稱為住建聯(lián)手金融機構(gòu)給房企的“十年未遇大紅包”……

樓市終于熬到了政策拐點，但市場拐點與企業(yè)拐點卻還沒看到：各地新房成交量大多在11月未能恢復(fù)，二手房更難上加難，北京庫存量從10萬套到11萬套僅用了1個月……

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銷售端的低迷，帶來的是企業(yè)資金面的窘境，進而引發(fā)土地市場低迷。如何讓政策端的“輸血”盡快落到市場？誰又來打通樓市復(fù)蘇最后一公里呢？

政策拐點已至

直融、發(fā)債、銷售、拿地……一系列利好政策出臺，“救市”圖譜逐漸清晰，網(wǎng)上段子戲稱房企從“ICU”直接進入到“KTV”。

近期地產(chǎn)股集體飄紅，更有甚者單日漲幅超60%，連不少出險房企股價也“扶搖直上”。受吳亞軍掛靴影響，龍湖集團股價曾一度跌至7.26港元/股低點，近日也已快速拉升至23.6港元/股；旭輝海外違約一度淪為“仙股”邊緣，如今也迅速抽身，股價較低點上漲近215%……

股市是行業(yè)未來預(yù)期的呈現(xiàn)，背后是資本市場對于政策拐點已至的認可。

11月8日官宣的“第二支箭”，為民營房企帶來約2500億元債券融資，其中還特別強調(diào)，后續(xù)可視情況進一步擴容。

民營房企是市場規(guī)模主力軍，但隨著爆雷不斷，融資方面逐漸脫節(jié)。華泰證券發(fā)布研究報告顯示，僅境內(nèi)債一項，民營房企的占比從2020年的62%，下降至2022年上半年的11%，降幅高達51%。

整個地產(chǎn)行業(yè)融資也是縮量狀態(tài)。去年全年，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為5490.3億元，同比下降13.1%；海外債全年發(fā)行規(guī)模為2682.9億元人民幣，同比大幅下降40.9%；信托全年融資規(guī)模為5452.7億元，同比大幅下降40.9%。

11月15日早間，碧桂園公告稱，將配售14.63億股股份，價格為2.68港元/股，這一價格較上一交易日收盤價折讓約17.79%；配售事項所得款項凈額預(yù)計約為38.72億港元。支持民營房企配股標志“第三支箭”也已落地。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水表示，支持民營房企融資會是“貸款、債券、股權(quán)”“三支箭”政策組合，促進民營企業(yè)融資恢復(fù)，更有效支持民營企業(yè)發(fā)展。

政策層面，年內(nèi)最重磅的無疑是被稱為房地產(chǎn)“金融16條”的支撐政策。包括六大項16條，涉及房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈。“金融16條”特別強調(diào)“對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”。此外，政策還確立了非常重要的風控制度，即展期政策。

受政策風向轉(zhuǎn)變，出險房企債務(wù)展期也有了“良性”運行。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至11月16日，約有40家房企已經(jīng)完成債券展期，總金額約為1505.3億元。

開發(fā)端，從套型“70/90”到套內(nèi)“70/90”，開發(fā)商獲得更多騰挪空間；消費端，已有多城市首套房貸利率進入到“3時代”，準一線杭州甚至取消“認房又認貸”，二套房首付最低降至四成。

土拍市場，此前已有多地對競買保證金“減負”，有的甚至降至20%，繳款日期也進行適當放寬。近日，房企預(yù)售資金監(jiān)管這一“緊箍咒”也有了好轉(zhuǎn)跡象，按照政策要求，商業(yè)銀行可與優(yōu)質(zhì)房企開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)，置換金額最高為“保交付”資金額度的30%。換句話說，銀行方面只要出具保函，監(jiān)管資金就可提前讓房企使用，在“進錢”方面也有了適當放松。

市場拐點未到

融資、信貸、土拍……一系列政策立體式地給到房地產(chǎn)行業(yè)幫扶。但政策是啟動源頭，市場才是落地的放大器。

盡管政策利好不斷輸出，但是尚未觸達市場端，加上多地疫情反復(fù)，房地產(chǎn)市場恢復(fù)不及預(yù)期。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，全國商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，其中最受關(guān)注的住宅銷售面積下降25.5%。

今年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元，同比降8.8%，降幅擴大0.8個百分點。至此，開發(fā)投資累計同比連續(xù)19個月收窄，連續(xù)7個月同比呈現(xiàn)負增長態(tài)勢。

“政策傳導(dǎo)需要時間，政策實施效果也需要時間驗證?！钡禺a(chǎn)分析師嚴躍進表示，目前行業(yè)最大問題是銷售乏力，置業(yè)信心不足，即便房企都得到了融資惠及，只要銷售端乏力，也很難說走出困境。

一位不愿具名的分析師告訴記者，之前零星“救市”政策，業(yè)內(nèi)多吐槽“杯水車薪”，這一次不可否認力度空前。但本輪政策核心主要是供給側(cè)發(fā)力，對需求則沒有太多影響。若購房者看不到市場回暖，繼續(xù)加大供給，只會增加庫存量。

多數(shù)房企正選擇不拿地、少拿地緩解資金壓力。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-10月，TOP100企業(yè)拿地總額11229億元，拿地規(guī)模同比降50.2%，降幅比上月收窄1.0個百分點，連續(xù)5個月維持收窄態(tài)勢。

二手房方面，以北京為例，此前北京曾出臺“賣一買一置業(yè)免稅”政策，二手房掛牌量迅速增至10萬套，而從10萬套到11萬套也僅一個月時間。與之相對，北京二手房成交量近期卻沒有太大波動，帶看量也表現(xiàn)平平。“這之中不乏疫情的影響，但線上問詢也沒有很明顯的變化，二手房市場整體還是‘淡’的?！蹦持薪闄C構(gòu)負責人透露。

最后一公里的痛

業(yè)內(nèi)普遍認為，融資端利好固然能讓房企續(xù)命活下去，但需求端發(fā)力才是“脫困”之道。目前市場表現(xiàn)依舊困難重重。

“‘金融16條’發(fā)布一周，銀行還處于總行開會研討落地階段?！蹦澄涣袃?yōu)質(zhì)序列的民營房企融資副總裁直言，相比于“金融16條”，他所在公司原本預(yù)計保函置換預(yù)售金的政策會落地更快，但目前無論是集團所在的上海，還是其他分公司反饋結(jié)果，除北京因此前有試點、目前落地執(zhí)行的節(jié)奏相對“有譜”，其他區(qū)域預(yù)售資金監(jiān)管銀行依然處于“等通知”階段。

“這樣的政策如果能夠早出臺3個月，也許就不會有類似旭輝這樣綠檔優(yōu)質(zhì)房企因賬上躺著上百億現(xiàn)金，卻無奈違約的慘劇。”上述副總裁無奈呼吁，從執(zhí)行端起效考慮，無論是“金融16條”還是保函置換預(yù)售金，落地執(zhí)行時間不能超過11月，這樣營商環(huán)境好的地方有可能年內(nèi)落地。上述副總裁的擔憂不是沒有道理。

數(shù)據(jù)顯示，房企信用債及海外債年內(nèi)到期余額為1230.8億元，2023年1月、3月、4月均為償債高峰，單月余額均超千億，后續(xù)房企償債壓力仍然較大。

但銀行也有自己顧慮。“爆雷房企好說，不在參考范圍內(nèi)，眼下一系列‘綠碼’房企債務(wù)違約讓我們顧慮很大，畢竟銀行不貸款沒問題，一旦本身就有債務(wù)違約，還放了貸款，出現(xiàn)不良肯定是我們的責任?！蹦硣写笮斜本┓中虚_發(fā)貸部門的負責人也無奈地感嘆，眼下的市場也讓該行對續(xù)貸、放貸心存疑慮：二手房的下探在加劇，新房沒有復(fù)蘇的跡象，這個時候除非總行給明確政策，誰都不敢邁出這一步。

除了提速已出臺政策的落地外，需求端的刺激政策再次被提及。

同策研究院資深分析師肖云祥指出，根本還是信心問題，只有銷售出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，才能重整行業(yè)信心，這是基本的商業(yè)邏輯。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水也認為，近期政策側(cè)重點在于供給側(cè)，“防范”優(yōu)質(zhì)房企再發(fā)生債務(wù)風險，“托底”保交樓。市場回暖，需要需求側(cè)更多政策支持，如差別化信貸、限購政策優(yōu)化等。

對于后市，肖云祥表示，預(yù)計政策會向銷售端傾斜，但是一步到位的做法并不太可能，地方政府邊際改善政策環(huán)境的措施居多。在力度上不同城市能級間也會存在分化，也體現(xiàn)出房地產(chǎn)調(diào)控“因城施策”的思路。但行業(yè)要有明顯改善，還需要改變市場主體預(yù)期，如經(jīng)濟預(yù)期、行業(yè)預(yù)期、收入預(yù)期等。根據(jù)同策研究院對此輪樓市調(diào)控的周期判斷，房地產(chǎn)市場會在明年年中后進入上行周期。

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