記者 李凱旋 李貝貝 北京報道

2022年，房地產(chǎn)仍舊在低位徘徊，行業(yè)面臨著銷售走弱、成本居高不下以及資金動力不足等多種問題。不過，在重壓之下，房企同樣在深耕主業(yè)并積極探索“副業(yè)”。在這一過程中，數(shù)字化技術(shù)、資本更是紛紛伸出援手。

11月15日，在由社主辦、住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實驗室、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會聯(lián)合支持，中國社科院、華夏地產(chǎn)專家委員會、華夏雙碳能源研究院進(jìn)行學(xué)術(shù)指導(dǎo)的“堅守信念 突破未來——20202年華夏數(shù)字經(jīng)濟(jì)與智慧人居高峰論壇暨金瓴獎揭曉”盛會上。來自房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、證券、銀行、法律、媒體等多個行業(yè)的高管共同探討資本與科技如何助力房企走出低谷。

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數(shù)字化轉(zhuǎn)型已是大勢所趨

隨著數(shù)字科技的不斷發(fā)展，數(shù)字經(jīng)濟(jì)已然成為推動經(jīng)濟(jì)增長的主要引擎之一。伴隨著數(shù)字經(jīng)濟(jì)的蓬勃，房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的腳步也是更加明顯。搜狐焦點總經(jīng)理鮑全勝表示，作為垂直房地產(chǎn)門戶，搜狐焦點近年來非常關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

鮑全勝表示，由于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)變化，整個行業(yè)對于降本增效、提高轉(zhuǎn)化效率的需求十分迫切。因此，搜狐焦點將原有的地產(chǎn)營銷環(huán)節(jié)通過數(shù)字化技術(shù)進(jìn)行了更新，有效提高了獲客率和成交轉(zhuǎn)換效率。在鮑全勝看來，企業(yè)進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型是大勢所趨，房地產(chǎn)數(shù)字化的未來前景則是十分廣闊。

世聯(lián)行（002285）集團(tuán)大客戶中心北方負(fù)責(zé)人趙朋說：“網(wǎng)上熱炒的一句話，所有的行業(yè)都值得用數(shù)字化的方式重新發(fā)展一遍，我對這句話深表贊同。”而房地產(chǎn)到了大轉(zhuǎn)型和大轉(zhuǎn)彎的時刻，的確需要做一些思考。錦州銀行非執(zhí)行董事、管理學(xué)博士呂飛則認(rèn)為，數(shù)字化技術(shù)對于房地產(chǎn)企業(yè)的作用不言而喻，數(shù)字化可以幫助企業(yè)實現(xiàn)從下游采購到最終成交的全鏈條服務(wù)以及包括VR看房在內(nèi)的全場景賦能。

21世紀(jì)不動產(chǎn)中國區(qū)副總裁桑雨楓表示，21世紀(jì)不動產(chǎn)是數(shù)字化技術(shù)的受益者。桑雨楓提到，集團(tuán)主營業(yè)務(wù)為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)特許加盟，與房企則是共生共融。

桑雨楓說：“過去，特許模式1.0時代是品牌特許加盟、2.0時代是經(jīng)營模式特許，品牌與加盟商之間為線性結(jié)構(gòu)，鏈條較長，管理是特許模式最大的挑戰(zhàn)。如今，受到互聯(lián)網(wǎng)和數(shù)字化科技的助力， 2016年21世紀(jì)不動產(chǎn)推出了M+平臺共享模式，借助互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)了從品牌加盟到模式加盟，再到數(shù)字化特許的進(jìn)階過程，將此前品牌對全國加盟商、從業(yè)者、消費者的線性結(jié)構(gòu)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樗木S立體結(jié)構(gòu)關(guān)系，管理的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)化上和服務(wù)均好性均實現(xiàn)了重大突破?！?/p>

借助數(shù)字化打開新渠道

誠然，數(shù)字化發(fā)展已是勢不可擋，那么，企業(yè)又該如何借助數(shù)字化再次實現(xiàn)飛躍？

以房產(chǎn)交易為例，當(dāng)前房企需要節(jié)省成本、提高效率，在最短的時間內(nèi)將房屋去化。對此，鮑全勝提到，在房地產(chǎn)行業(yè)下行的背景下，企業(yè)對于用戶的把控及標(biāo)簽分類則是更加重要。企業(yè)可以通過數(shù)字化技術(shù)，精準(zhǔn)識別用戶的住房需求，有效提高開發(fā)商的客戶轉(zhuǎn)化率。

趙朋提出，世聯(lián)行作為一家深耕于房地產(chǎn)行業(yè)30年的服務(wù)商，在科技數(shù)字化的業(yè)務(wù)應(yīng)用層面，展開了3個業(yè)務(wù)場景的具體介紹。場景一為房地產(chǎn)的營銷是銷售渠道媒體化，將案場銷售、渠道整合與新媒體運營整合到一起，其不僅僅可以提高效率，還能夠精準(zhǔn)獲取客戶，降低企業(yè)的營銷成本。

“場景二，世聯(lián)行在做相關(guān)咨詢顧問服務(wù)時，會與一些大數(shù)據(jù)公司進(jìn)行合作，使得解決方案更加豐滿，而且延展推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)和資源的落地。場景三，世聯(lián)行在城市資產(chǎn)運營服務(wù)中，也已經(jīng)形成了自己的智慧系統(tǒng)，覆蓋長租公寓和物業(yè)管理，在操作資產(chǎn)盤活方面的業(yè)務(wù)時，會將數(shù)字經(jīng)濟(jì)與實體業(yè)態(tài)相結(jié)合，使其可以對業(yè)態(tài)和空間使用展開更多的想象?！壁w朋說。

不過，桑雨楓同樣表示，近兩年，受到房地產(chǎn)行業(yè)周期影響，一些三四五線城市的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)出現(xiàn)了較高的淘汰率?！霸谶@種背景下，門店店均產(chǎn)能較低，行業(yè)很難再度實現(xiàn)幾何級的高增長率。為了讓創(chuàng)業(yè)門店更好地抵御市場風(fēng)險，中國總部從2022年啟動社群生態(tài)戰(zhàn)略，守主業(yè)、拓復(fù)業(yè)。以目前全國1萬多家門店為陣地，21總部與頭部的知名的品牌，如醬酒、咖啡、洗衣等企業(yè)合作，共創(chuàng)了多種投資機(jī)會幫到我們的創(chuàng)業(yè)家?！鄙Ｓ陾髡f。

桑雨楓還表示，在這種模式下，“集合店、店中店”是最典型的模式，店東不僅有房產(chǎn)交易收益，還有其他業(yè)態(tài)收入，但幾乎不會在門店租金成本上有疊加，也很好實現(xiàn)了人力的復(fù)用。

不過，在發(fā)力數(shù)字化的同時，企業(yè)則需要察覺到其后背的法律風(fēng)險，金問律師事務(wù)所主任、創(chuàng)始合伙人黃才華律師表示，根據(jù)以往經(jīng)驗和體會，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員整體法律意識相對較為薄弱。以常見的小區(qū)進(jìn)門需要掃臉為例，盡管當(dāng)前似乎已經(jīng)是習(xí)以為常，但實際上法律并不支持物業(yè)或者開發(fā)商可以在未經(jīng)業(yè)主知情并同意的情況下隨意建造數(shù)字系統(tǒng)進(jìn)行人臉信息錄入，或?qū)⑷四樧R別作為小區(qū)的唯一出入方式。

黃才華律師表示，房企在經(jīng)營過程中，一旦涉及到數(shù)字個人信息保護(hù)，應(yīng)當(dāng)建立包括人員、機(jī)制、設(shè)備等在內(nèi)的整體綜合體系，保護(hù)個人用戶信息，形成強(qiáng)有力的個人信息保護(hù)的防火墻。此外，在數(shù)字化的發(fā)展下，房產(chǎn)公司的加盟規(guī)模不斷擴(kuò)大，交易的很多環(huán)節(jié)已經(jīng)放置到線上進(jìn)行，例如合同的簽訂等。黃才華律師表示，在數(shù)字化時代，房企也需要對加盟成員及合同的簽約進(jìn)行線上集中管理與風(fēng)險隔離。

資本該如何提供支持？

不可否認(rèn)，對于房地產(chǎn)及其上下游行業(yè)而言，數(shù)字化是硬技術(shù)，是衡量企業(yè)發(fā)展寬度的刻尺，但資金充裕與否則是決定行業(yè)能否走得長遠(yuǎn)的關(guān)鍵指標(biāo)。近期，央行等多部門發(fā)文表示，支持房企融資，讓行業(yè)看到曙光。

呂飛表示，作為城鎮(zhèn)化的載體，房地產(chǎn)行業(yè)是實體經(jīng)濟(jì)，是帶動材料行業(yè)、服務(wù)行業(yè)等不斷進(jìn)步的平臺。不過，房地產(chǎn)行業(yè)不能夠?qū)⒔鹑谡咦鳛樘桌ぞ?，而是要探索自己的產(chǎn)業(yè)模式，形成良好的循環(huán)生態(tài)環(huán)境。

至于房企該如何實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，呂飛表示，資本并不可怕，不要妖魔化資本，其可以為企業(yè)賦能。呂飛認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)在資金層面要形成閉環(huán)。企業(yè)如果需要資金支持，則要給金融機(jī)構(gòu)一個可以超過普通行業(yè)、普通標(biāo)準(zhǔn)的超額回報，這一思路與實體運營思路不謀而合。

世紀(jì)證券有限責(zé)任公司北京分公司機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)部總經(jīng)理劉仁福表示，近期，央行發(fā)布了房地產(chǎn)金融16條政策，讓行業(yè)看到希望。對于金融機(jī)構(gòu)而言，其一般依據(jù)是否存在債券違約將房企分為良性房企和非良性房企兩類。

“在房地產(chǎn)金融16條發(fā)布之后，金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房企債券需求會越來越大，未來的業(yè)務(wù)重點則是偏向于發(fā)債，并同步做一些物業(yè)租金、車位等方面的資產(chǎn)業(yè)務(wù)?！眲⑷矢Ｕf。

黃才華律師則表示，企業(yè)在投資、融資、不良資產(chǎn)處置以及對外合作過程中一定要充分重視合規(guī)性法律，涉及到交易結(jié)構(gòu)、投融資及重要合作合同等方面的事宜對于企業(yè)而言則絕不是小事。

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