【20221118】專題： “第二支箭”+金融16條+保函置換預售監(jiān)管資金，都有什么用？

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近期，房地產利好政策頻出，“第二支箭”+金融16條+保函置換預售監(jiān)管資金國家層面政策接連發(fā)出，“第二支箭”支持債券融資,金融16條從房地產融資方面（房企及個人兩端）、“保交樓”、租賃住房三個方面對于房地產資金層面各個痛點問題給出強有力的政策支持,保函置換預售監(jiān)管資金政策將預售資金監(jiān)管部分資金盤活，很大程度上緩解房企資金流動性壓力。我們認為，三大房地產政策發(fā)出不僅從供給端給予房企較大資金層面放松及托底，更是從需求端給到購房者信心，促進房地產市場逐漸筑底復蘇。

1 第二支箭

“三支箭“是什么：央行“三支箭”早在2018年推出用來化解民營企業(yè)、小微企業(yè)面臨的融資困難?！叭Ъ敝傅氖切刨J支持工具、債券融資支持工具以及民營企業(yè)股權融資支持工具。

第二支箭怎么用：11月8日，中國銀行間交易商協(xié)會發(fā)文宣布繼續(xù)推薦并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（第二支箭），支持包括房地產企業(yè)在內的民營房企發(fā)債融資。由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機構按照市場化、法制化原則，通過擔保增信、創(chuàng)設信用風險環(huán)視憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。交易商協(xié)會表示，預計可支持2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。

效果：11月10日，交易商協(xié)會受理龍湖200億債券注冊發(fā)行，為本年度房企發(fā)債獲批額度最大的一單。此外，美的置業(yè)、碧桂園、中梁控股等多家房企也在積極申請發(fā)債額度，審批速度顯著加快。隨著“第二支箭”政策落實，民營房企債券融資端開始釋放明顯放松信號。

痛點問題：1）“第二支箭”融資放松支持范圍為民營企業(yè)而非僅是民營房企，因此2500億元債券融資中僅有部分將會注入到民營房企中，還有一部分將投入到其他行業(yè)中。2）此次“第二支箭”擔保增信方面，房企仍需要提供合適的抵押擔保資產，僅有少量優(yōu)質房企有能力拿出抵押資產。因此“第二支箭”的活水，只能注入到本身資質足夠優(yōu)質的房企，難以緩解目前大多數(shù)房企面臨的資金緊缺困境。

圖表 1央行“三支箭”

數(shù)據(jù)來源：央行，紫金研究所

2 金融16條

11月11日，央行、銀保監(jiān)會通發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，出臺16條措施支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。從16條政策內容來看，主要涉及房地產融資方面（房企及個人兩端）、“保交樓”、租賃住房三個方面。

在房企供應端融資層面，鼓勵房企開發(fā)貸投放、對銀行房地產集中度管理政策階段性放松進而促使銀行向房企繼續(xù)放貸、對于償還有一定困難的房企支持存量融資展期、對于受困房企給予項目并購金融支持，從多個方面給出具體融資端放松方針。

在個人住房貸款方面，對個人住房貸款首付比例及利率等多方面給予更大的自由度、延期還本付息給予放松，減小延期貸款對個人征信權益影響，大幅度減輕了購房者對于延期還貸方面顧慮。

在“保交樓”方面，提供“保交樓”專項借款，用于支持已售逾期項目完工交付。對于商業(yè)銀行新發(fā)放的支持保交樓配套融資形成不良貸款的，相關機構人員已盡職的可予免責。

金融16條對于房地產融資層面各個痛點問題給出強有力的政策支持。相比于“第二支箭”債券融資主要對優(yōu)質房企注入“活水”，金融16條屬于全面托底政策，即鼓勵房企輸血，鼓勵銀行向房企放貸，也給了房企債務展期的機會，主動化解風險。提供“保交樓”專項借款，盤活停工項目。對個人住房貸款同意延緩還貸時間，保護購房者征信權益，重拾購房者購房信心，對于房地產銷售端復蘇有極大的刺激作用。

圖表 2金融16條

數(shù)據(jù)來源：央行，紫金研究所

3 保函置換預售監(jiān)管資金

11月14日，銀保監(jiān)會、住建部、央行發(fā)布商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知，允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業(yè)信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優(yōu)質房地產企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。規(guī)定保函置換金融不超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%。將預售資金監(jiān)管部分資金盤活，很大程度上緩解房企資金流動性壓力。

去年下半年，由于房企暴雷事件層出不窮，房企現(xiàn)金流緊張，為避免爛尾樓情況發(fā)生，自2021年下半年起，北京、成都、青島、長沙等十余城市發(fā)布對加強預售資金監(jiān)管有關政策。預售資金監(jiān)管趨嚴，房企手中現(xiàn)金流大幅度壓縮，資金流動性問題成為去年下半年壓倒多數(shù)房企的“最后一根稻草”。此次預售資金監(jiān)管發(fā)布全國性放松政策，置換出來的預售資金不僅可以用于工程建設，也可以用來償還項目到期債務，較大程度上的緩解了房企流動性壓力，也從預售資金監(jiān)管方面顯出看出政策層面對房地產市場由緊到松的態(tài)度轉變。

4 利好政策頻出，

房地產市場后續(xù)怎么發(fā)展？

此輪房地產利好政策頻出，從“第二支箭”到金融16條，以及保函置換預售監(jiān)管資金政策，從全國性政策出發(fā)對于房企融資端給與極大的鼓勵和支持，鼓勵增加房企放貸，托底問題房企債務，盤活項目預售監(jiān)管資金，提高資金使用效率。

從去年下半年房地產市場頻發(fā)暴雷事件開始，房地產市場呈現(xiàn)供給端弱于需求端的狀態(tài)。房地產拿地、新開工指標率先下行，隨后商品房銷售面積隨之開始出現(xiàn)下行趨勢。在供應端債務問題頻出，爛尾樓事件爆發(fā)，房價同比持續(xù)走弱的大環(huán)境下，大多數(shù)購房者開始抱有謹慎購房態(tài)度，購房情緒較差。而銷售低迷使得供應端房企銷售回款大幅削減，本不富裕的房企在手資金更為緊張。

圖表 3房地產三大指標及百城房價指數(shù)

數(shù)據(jù)來源：央行，紫金研究所

圖表 4房地產各開發(fā)投資來源以及占比

數(shù)據(jù)來源：央行，紫金研究所

從房地產各開發(fā)資金來源情況來看，1-10月其他資金來源（主要為定金及預收款和個人按揭貸款）也就是房企銷售回款累計降幅29.9%，國內貸款降幅26.6%，自籌資金降幅14.8%。目前房企各資金來源占比中，1-10月其他資金占總資金來源52.4%，國內貸款占比11.8%，自籌資金占比35.7%。銷售回款占總資金來源比重過半，且今年累計降幅最大。

因此，對于房地產市場來說，需求端銷售何時企穩(wěn)回升才是促使房地產市場回暖的核心。而房地產銷售企穩(wěn)主要取決于兩個關鍵因素，房地產項目交付確定性以及房價。當購房者消除對購房產生的爛尾樓等交付難問題的疑慮，以及房價逐漸恢復到企穩(wěn)回升的趨勢時，商品房帶來的一部分金融屬性重新回歸，可以大幅度的提升購房者對于房地產市場的信心。我們認為，近期“第二支箭”+金融16條+保函置換預售監(jiān)管資金，三條國家層面刺激政策不僅從房地產供給端給予房企較大資金層面放松及托底支持，更是從房地產需求端給到購房者信心，促進房地產市場逐漸筑底復蘇。

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