繼遠(yuǎn)洋集團(tuán)退出CBD核心寫(xiě)字樓國(guó)壽金融中心、凱德集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作平臺(tái)凱德商用以20.37億元拍下博瑞大廈后，北京大宗商業(yè)地產(chǎn)掛牌交易還在繼續(xù)。近日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，北京發(fā)展大廈有限公司100%股權(quán)及約1.57億元債權(quán)正在轉(zhuǎn)讓中，掛牌起始價(jià)為20.4億元。

“很多國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)都看過(guò)博瑞大廈，其單價(jià)曾報(bào)出約7萬(wàn)元/平方米，此次拍賣(mài)后成交單價(jià)約4.5萬(wàn)元/平方米，可謂7折出讓。但類似博瑞大廈這種以法拍方式處置的資產(chǎn)，背后可能存在債權(quán)復(fù)雜的情況，一般買(mǎi)家會(huì)比較謹(jǐn)慎?！备吡?guó)際華北區(qū)資本市場(chǎng)及投資服務(wù)部副董事閆寒向《》記者表示，博瑞大廈不是個(gè)例，近兩年來(lái)，北京涉房大宗資產(chǎn)在法拍平臺(tái)“上架”較多，標(biāo)的資產(chǎn)打折出讓背后，多是其持有者比如房企為化債而進(jìn)行資產(chǎn)處置。

(相關(guān)資料圖)

“目前來(lái)看，市場(chǎng)上可供出售的項(xiàng)目或資產(chǎn)包在近一年半的時(shí)間內(nèi)持續(xù)增加，處于‘供過(guò)于求’的局面，且項(xiàng)目議價(jià)空間也相對(duì)較大。”第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人、董事李想向《》記者表示，賣(mài)方希望加速拋售自持資產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)，以期降低債務(wù)壓力、緩解流動(dòng)性告急的局面。但潛在買(mǎi)家則會(huì)對(duì)待售項(xiàng)目的品質(zhì)與價(jià)格保持高度警覺(jué)并進(jìn)行細(xì)致甄別，把握目前大宗資產(chǎn)價(jià)值走低的窗口期進(jìn)行抄底式收購(gòu)。

法拍房折讓力度大

在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期之際，法拍房交易悄然升溫。

11月17日，據(jù)京東拍賣(mài)顯示，上海市松江區(qū)梅家浜路798弄1號(hào)101室、1號(hào)401室、718弄1號(hào)1708室等826套房地產(chǎn)（整體拍賣(mài)）將于11月28日在京東拍賣(mài)進(jìn)行二拍，起拍價(jià)為7.7億元，相當(dāng)于評(píng)估價(jià)13.75億元的5.6折。

這僅僅是法拍市場(chǎng)大宗涉房資產(chǎn)折讓出售的一個(gè)縮影。今年10月下旬，關(guān)注度較高的上海華僑城蘇河灣別墅一拍時(shí)起拍價(jià)2.19億元，約為評(píng)估價(jià)的7折，當(dāng)時(shí)有1人報(bào)名，但該報(bào)名者沒(méi)有出價(jià)。二拍起拍價(jià)降至評(píng)估價(jià)的約6.3折，兩位競(jìng)買(mǎi)者展開(kāi)激烈爭(zhēng)奪，最終該標(biāo)的物以1.966億元成交。

據(jù)第一太平戴維斯提供給《》記者的獨(dú)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)阿里法拍、京東法拍及多方渠道的信息數(shù)據(jù)匯總，2022年10月份，北京市的法拍房（含住宅、商辦等不動(dòng)產(chǎn)）共上拍約700套房源，成交240套左右，成交占比約為34%。

從京滬兩地在法拍平臺(tái)上架的資產(chǎn)規(guī)模及折讓力度來(lái)看，在涉房大宗資產(chǎn)方面，開(kāi)發(fā)商更傾向于出售資金沉淀大的商業(yè)資產(chǎn)，達(dá)到緩解償債壓力和保持正常經(jīng)營(yíng)的目的，因此多是出讓一線、二線城市核心資產(chǎn)，以期加快回籠現(xiàn)金。

“位于核心一線、二線城市，盈利水平穩(wěn)定、財(cái)務(wù)狀況健康的商辦物業(yè)，估值明朗，較住宅物業(yè)復(fù)雜程度低。但即便是能達(dá)成交易的資產(chǎn)，大部分也會(huì)不可避免地被壓價(jià)，因?yàn)楫?dāng)前手頭資金充裕的房企或愿意接盤(pán)的相關(guān)機(jī)構(gòu)并不多?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄向《》記者表示。

商辦等涉房資產(chǎn)受青睞

雖然“上架”的涉房大宗資產(chǎn)規(guī)模加大，但買(mǎi)家出手理性且謹(jǐn)慎。

根據(jù)第一太平戴維斯研究部的研究成果顯示，2022年前三季度，北京商辦大宗投資市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為低迷，累計(jì)成交金額約為226.85億元，較去年同期下降55.2%。另?yè)?jù)多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年第三季度，上海共錄得14宗、共計(jì)153億元涉房資產(chǎn)大宗交易，遠(yuǎn)低于去年同期水平。

“無(wú)論是法拍房還是商辦大宗投資市場(chǎng)，其本質(zhì)仍以買(mǎi)方市場(chǎng)為主，就算兜售的資產(chǎn)再多，一定要有買(mǎi)家‘接盤(pán)’交易才能達(dá)成。”李想表示，目前大宗投資市場(chǎng)的低迷也反映出潛在買(mǎi)家普遍保持著謹(jǐn)慎出手的心態(tài)。

李想進(jìn)一步稱，整體而言，賣(mài)方與潛在買(mǎi)家仍處于博弈階段，這種格局短期內(nèi)仍將持續(xù)。但有一種現(xiàn)象較為明顯，即自用型收購(gòu)及通過(guò)法拍渠道購(gòu)得資產(chǎn)的比重在2022年有所提升。

“從當(dāng)下的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，自用型買(mǎi)家活躍度相對(duì)更高，看項(xiàng)目較為頻繁。”閆寒表示，現(xiàn)在市場(chǎng)上可供選擇的可售資產(chǎn)較多，是個(gè)機(jī)會(huì)，但對(duì)于法拍涉房大宗資產(chǎn)而言，買(mǎi)家需厘清背后的債務(wù)關(guān)系才敢接盤(pán)。

那么，哪類涉房大宗資產(chǎn)當(dāng)下更受買(mǎi)家青睞？

在李想看來(lái)，一是傳統(tǒng)的商辦資產(chǎn)，其中最受青睞的還是寫(xiě)字樓資產(chǎn)。根據(jù)第一太平戴維斯研究部的研究成果顯示，2022年前三季度，北京商辦大宗投資市場(chǎng)中寫(xiě)字樓資產(chǎn)的成交占比高達(dá)47%。二是一些投資者正將目光轉(zhuǎn)向利基市場(chǎng)，并對(duì)利基資產(chǎn)（如物流園區(qū)和高標(biāo)倉(cāng)、健康生命科學(xué)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、長(zhǎng)租公寓等）產(chǎn)生越來(lái)越濃厚的興趣，其中一個(gè)重要原因是利基資產(chǎn)的投資收益率和回報(bào)率較為理想，這已經(jīng)成為2022年的新趨勢(shì)、新亮點(diǎn)。

“進(jìn)行涉房大宗投資收購(gòu)的最終目的就兩類：自用和投資。”李想表示，自用型買(mǎi)家收購(gòu)項(xiàng)目多集中于寫(xiě)字樓資產(chǎn)，買(mǎi)家多為國(guó)企、央企、上市公司、金融機(jī)構(gòu)（如銀行或保險(xiǎn)公司）、互聯(lián)網(wǎng)科技公司等。而投資型買(mǎi)家的背景則比較多元，包括國(guó)內(nèi)、國(guó)際的房地產(chǎn)投資基金、開(kāi)發(fā)商等，都有可能成為投資型買(mǎi)家。

至于當(dāng)下兩者投資涉房大宗資產(chǎn)的邏輯，李想表示，自用型買(mǎi)家的買(mǎi)樓邏輯一般都是“符合自身戰(zhàn)略發(fā)展要求”，例如互聯(lián)網(wǎng)巨頭收購(gòu)寫(xiě)字樓資產(chǎn)，不僅能夠滿足自身擴(kuò)張需求，還能坐享地產(chǎn)升值紅利；投資型買(mǎi)家的最基本投資邏輯一定是“只買(mǎi)對(duì)的”，比如收購(gòu)之后的資產(chǎn)能夠給投資者帶來(lái)穩(wěn)定可觀的收益，具有潛在的盈利價(jià)值。但在不確定性市場(chǎng)中，投資型買(mǎi)家看項(xiàng)目更趨謹(jǐn)慎，前期盡調(diào)及研判的周期會(huì)延長(zhǎng)，這也直接導(dǎo)致了今年的大宗投資市場(chǎng)活躍度整體較往年有所回落。

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