“很幸運(yùn)，我畢業(yè)來(lái)京工作的第一次租房，就順利租住在保障性租賃住房中，這里比較符合我的預(yù)期和定位。目前，我的工作比較穩(wěn)定，估計(jì)會(huì)長(zhǎng)期租下去?！比A潤(rùn)有巢國(guó)際公寓社區(qū)總部基地店租客小馬如是說(shuō)。

近年來(lái)，為解決新市民和青年人的居住問(wèn)題，北京在合理增加居住用地供應(yīng)的同時(shí)，加大向租賃住房?jī)A斜力度。隨之，機(jī)構(gòu)化集中式租賃住房項(xiàng)目呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，尤其是保障性租賃住房(簡(jiǎn)稱(chēng)“保租房”)迅速擴(kuò)容。

集中式租賃房贏得青年人“芳心”

(資料圖片僅供參考)

租房不只是簡(jiǎn)單的簽合同，一不留神就會(huì)“踩坑”，尤其對(duì)剛畢業(yè)的青年人而言，租房可能是進(jìn)入社會(huì)的第一場(chǎng)“硬仗”。

小馬告訴記者：“今年4月，我來(lái)京工作并準(zhǔn)備租房，花了些時(shí)間、精力，看了不少房子都沒(méi)有合適的。最后，經(jīng)同事推薦，我實(shí)地查看了華潤(rùn)有巢國(guó)際公寓社區(qū)總部基地店，特別喜歡這里的租住氛圍，就簽了1年的租賃合約?！?/p>

作為北京市集體土地租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)第一批公示項(xiàng)目之一的有巢國(guó)際公寓社區(qū)總部基地店，共有9棟樓、2300余間房。據(jù)小馬介紹，他租住的是30多平方米的一居室，打折后月租金約為3000元，他選擇月付。由于沒(méi)有10%的服務(wù)費(fèi)，且民水、民電，小馬節(jié)省了不少費(fèi)用。

談及租住體驗(yàn)，小馬很是滿意：“私密空間強(qiáng)，又能與較熟的朋友相約一起看書(shū)、健身。遇到節(jié)日，社區(qū)里還會(huì)舉辦小型活動(dòng)，有家的感覺(jué)。此外，這里的設(shè)施比較完善，在安全、服務(wù)、衛(wèi)生等方面都有保障。”小馬的感受并非個(gè)例。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院(簡(jiǎn)稱(chēng)“ICCRA”)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近半數(shù)的青年人認(rèn)為，可以通過(guò)公寓舉辦的社群活動(dòng)結(jié)交新朋友；超過(guò)三成的青年人認(rèn)為租住體驗(yàn)便捷、租約穩(wěn)定、且統(tǒng)一管理有安全感。

今年有大量青年人和小馬一樣，在北京實(shí)現(xiàn)租房“安居夢(mèng)”。今年10月，作為順義區(qū)首批利用閑置商業(yè)辦公用房改建宿舍型租賃住房項(xiàng)目——泊寓天竺店開(kāi)業(yè)，推出324間房源，較大程度解決了周邊職工的居住問(wèn)題。

近年來(lái)，為解決新市民和青年人的居住問(wèn)題，北京在合理增加居住用地供應(yīng)的同時(shí)，加大向租賃住房?jī)A斜力度，隨之，機(jī)構(gòu)化集中式租賃住房項(xiàng)目呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

ICCRA調(diào)研顯示，截至今年9月，北京市機(jī)構(gòu)化集中式租賃住房項(xiàng)目(已開(kāi)業(yè))合計(jì)約72000套(間)。按分類(lèi)來(lái)看，市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)管理的長(zhǎng)租房占比約83%，保租房占比為17%；從籌集方式來(lái)看，仍以存量盤(pán)活和改造為主。

從供給分布來(lái)看，2021年-2022年機(jī)構(gòu)化集中式租賃住房新增項(xiàng)目大多分布于五環(huán)外，朝陽(yáng)、海淀、通州、豐臺(tái)、大興等地區(qū)均有覆蓋，從而助力提升全市的職住平衡。另一方面，呈現(xiàn)多組團(tuán)態(tài)勢(shì)，中心城區(qū)的人口不斷向外圍區(qū)域進(jìn)行疏解。

長(zhǎng)租公寓逐步納入保租房

對(duì)北京這座特大城市來(lái)說(shuō)，做好保障性租賃住房，對(duì)服務(wù)城市新市民、保障青年人住房需求具有重大意義。

今年9月，《北京市“十四五”時(shí)期住房保障規(guī)劃》發(fā)布，其中提到，“十四五”時(shí)期，全市力爭(zhēng)建設(shè)保租房40萬(wàn)套(間)，加大保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)力度，新增保障性租賃住房供地占比不低于住房用地供應(yīng)總量的15%。

在此背景下，北京保租房發(fā)展按下“加速鍵”。ICCRA統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月，北京已開(kāi)業(yè)的保租房超12000套(間)。基于此，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然預(yù)計(jì)，未來(lái)2-3年，北京潛在供給合計(jì)約87124套(間)。其中，市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)管理的長(zhǎng)租房占比約44%，保租房占比將達(dá)56%。這意味著，未來(lái)保租房將成為北京集中式租賃住房供給的主力軍。

從保租房籌集方式來(lái)看，ICCRA統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保租房的占比最高，占比達(dá)81%。此外，北京也在鼓勵(lì)利用現(xiàn)狀建筑改建保租房，通過(guò)多渠道增加保租房的有效供給，因此，非居住存量住房改建的保租房，占比約16%。

值得一提的是，在一系列政策利好下，不少長(zhǎng)租公寓也在逐步納入保租房體系。據(jù)ICCRA統(tǒng)計(jì)，從申請(qǐng)納保的企業(yè)背景來(lái)看，以國(guó)資背景企業(yè)與集體經(jīng)濟(jì)組織的聯(lián)合體為主，占比約44%；集體經(jīng)濟(jì)組織、市屬?lài)?guó)企單獨(dú)主體占比相當(dāng)，均為19%。民企在納保申請(qǐng)上也有突破，萬(wàn)科以聯(lián)合體形式申請(qǐng)3個(gè)項(xiàng)目，城家以單獨(dú)主體申請(qǐng)兩個(gè)項(xiàng)目也完成了認(rèn)定。

與此同時(shí)，在“納?！表?xiàng)目中，機(jī)構(gòu)的品牌化趨勢(shì)明顯，品牌化機(jī)構(gòu)占比約48.5%，包括華潤(rùn)有巢、泊寓、城家、首開(kāi)樂(lè)尚等。對(duì)此，趙然指出，品牌化、機(jī)構(gòu)化建設(shè)及運(yùn)營(yíng)，能夠?qū)崿F(xiàn)保租房的高標(biāo)準(zhǔn)打造和高品質(zhì)呈現(xiàn)，從而保障新市民、青年人住有所居、住有宜居。

保租房需要更加強(qiáng)化“職住平衡”

而在社會(huì)普遍關(guān)心的職住平衡上，目前的保租房是否能滿足青年人的需求？又存在哪些難點(diǎn)？

ICCRA統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前，北京80%的保租房集中在五環(huán)以外，保租房在分布上還存在不均衡的問(wèn)題。對(duì)此，趙然表示，這并不利于緩解大部分熱點(diǎn)就業(yè)區(qū)域(如CBD、金融街、東單、望京、中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園等)的職住平衡，建議未來(lái)通過(guò)存量物業(yè)更新改造的方式增加保租房供應(yīng)，特別是地鐵沿線存量物業(yè)，緩解上班族的職住平衡壓力。

與此同時(shí)，保租房在運(yùn)營(yíng)方面，面臨不少難點(diǎn)。趙然指出，租賃式社區(qū)由于規(guī)模體量大，服務(wù)配套更加豐富多元，因此，其管理難度也呈數(shù)量級(jí)增長(zhǎng)，這很考驗(yàn)租賃管理企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。此外，租賃式社區(qū)除了提供住宅小區(qū)類(lèi)似的物業(yè)服務(wù)之外，更強(qiáng)調(diào)社區(qū)歸屬感，因此，租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)需探索客群相處之道，在此之上開(kāi)展社群活動(dòng)，并綜合住房與商業(yè)業(yè)態(tài)，動(dòng)態(tài)把控客群需求，以長(zhǎng)期規(guī)劃獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，隨著保租房項(xiàng)目不斷入市，保租房運(yùn)營(yíng)者更需注意更需考量如何將政策紅利更好地落地，讓目標(biāo)群體充分了解此類(lèi)項(xiàng)目，更加便捷、高效地申請(qǐng)保租房，從而讓保租房產(chǎn)品和青年人的租賃需求更有效、精準(zhǔn)地對(duì)接和匹配。

本版采寫(xiě)/記者張曉蘭

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