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核心觀點：

11月中旬，中央層面房地產(chǎn)相關政策再次密集出臺。回顧本輪房企流動性困局，2021年房企負面輿情集中出現(xiàn)，引發(fā)各地強化預售資金監(jiān)管堵上了過去的融資漏洞是重要原因。104號文明確，達到監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金，對此前由地方政府自行規(guī)定的保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金做了統(tǒng)一規(guī)定，將助力其成為短期緩和房地產(chǎn)企業(yè)流動性壓力的工具。此次政策組合拳，在緩解房地產(chǎn)企業(yè)短期流動性困局的同時，十六條措施也對房企的融資渠道做了全面疏通，保障房企流動性的可持續(xù)的改善。

在既堅持房住不炒的定位，又引導房地產(chǎn)健康發(fā)展的要求下，未來房地產(chǎn)相關政策的繼續(xù)出臺值得期待。

從房地產(chǎn)企業(yè)融資端，對于優(yōu)質(zhì)房企來說，可以靈活調(diào)整預售資金監(jiān)管，基于實質(zhì)性保障預售資金安全的目的，而非僵化執(zhí)行規(guī)定，賦予優(yōu)質(zhì)房企更大的短期資金靈活性；同時可以繼續(xù)調(diào)整并購貸款，為優(yōu)質(zhì)房企助力化解資質(zhì)較差房企風險提供更好的資金支持。另外，從財政政策的角度，今年以來推出的減稅降費的政策紅利也可以擴大至優(yōu)質(zhì)房企，與貨幣政策配合支持優(yōu)質(zhì)房企的流動性。

從居民需求端，各地可以因城施策調(diào)整首付比例等約束條件，核心城市細化到區(qū)縣級別精準制定房地產(chǎn)政策，壓力較大的城市則存在松綁“四限”提振有效需求的空間。同時，滿足條件的城市，可以充分利用央行階段性調(diào)整新發(fā)放首套住房貸款利率下限的政策，以盡快推動居民收入增速與房貸利率倒掛的局面結(jié)束。前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際累計同比為2.3%，仍低于個人住房貸款利率2.03個百分點，從房地產(chǎn)市場的流量支撐的角度，房貸利率有待進一步下調(diào)。

風險提示：疫情惡化超預期，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈大面積斷裂，政策執(zhí)行出現(xiàn)變形。

關鍵詞： 房地產(chǎn)政策