盡管多部委的穩(wěn)樓市金融十六條刷屏，過去48小時(shí)銀行不斷輸出的千億授信也讓政策立即有了回應(yīng)，但供應(yīng)端的巨大缺口與需求端的反饋缺失，讓這一波看似最強(qiáng)音的救市有點(diǎn)“一頭熱”。不僅如此，多家機(jī)構(gòu)與房企均表示，目前市場(chǎng)冰封疊加疫情因素，不但成交跌至谷底，“連帶看都成了奢望”。他們預(yù)測(cè)繼樓市迎來最冷10月后，11月市場(chǎng)將繼續(xù)保持下探趨勢(shì)，如果在12月中前沒有明確的需求端支持政策，這種趨勢(shì)將在明年繼續(xù)加劇。

糾偏并非增配

【資料圖】

“這輪的授信額度其實(shí)是每年常規(guī)額度，并不能算增量，僅僅是此前銀行端緊縮的糾偏?！北据喅晒κ谛虐賰|的某頭部房企融資部負(fù)責(zé)人直言，如果不是去年到今年這種樓市融資極不正常的年份，公司目前跟銀行的授信額度早就轉(zhuǎn)化為資金完成生產(chǎn)了。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水也認(rèn)為，授信支持的房企是供給端。銀行與房企簽署戰(zhàn)略協(xié)議，給予授信額度，這些額度不是短期幾個(gè)月全部落實(shí)，而是期限內(nèi)分時(shí)間段逐批發(fā)放，期限是一年或兩年。

“換句話說，這個(gè)額度僅僅是告訴市場(chǎng)：這家企業(yè)可能從銀行貸到這么多錢。當(dāng)下這個(gè)額度，覆蓋面僅僅到優(yōu)質(zhì)中的優(yōu)質(zhì)房企，說白了就是白名單中的戰(zhàn)斗機(jī)，即便有額度，你想要拿到這個(gè)貸款，至少要有1:1甚至2：1的資金配比，且沒有任何債務(wù)違約，旭輝這種賬上趴著300億元、境外有展期的都沒辦法?！鄙鲜鋈谫Y部負(fù)責(zé)人透露。

同策研究院資深分析師肖云祥也認(rèn)為，授信主要是滿足優(yōu)質(zhì)房企合理的融資需求，一定程度上緩解了這些企業(yè)的流動(dòng)性壓力，是對(duì)過去民營企業(yè)融資政策的糾正，給予了行業(yè)信心，是政策端的重要變化。當(dāng)前市場(chǎng)的核心問題是在需求端。目前市場(chǎng)所披露的額度與市場(chǎng)缺口對(duì)比，顯然不能覆蓋全市場(chǎng)的需求。

“瘦死的駱駝比馬大，房地產(chǎn)這種7、8萬億體量的行業(yè)，2000+2000億的授信下來，只能說信號(hào)意義到了，但作用相當(dāng)有限?！鄙鲜龇科笕谫Y部負(fù)責(zé)人如此評(píng)價(jià)。

盡管利好有限，從企業(yè)端而言，行業(yè)依然認(rèn)可目前多部門這種“糾偏”式的松綁，一定程度會(huì)增加相關(guān)企業(yè)資金，緩解企業(yè)流動(dòng)性壓力，有效防止企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)擴(kuò)大。

“連帶看都是奢望”

供給端的信號(hào)雖然到了，但需求端的反饋卻遲遲沒有出現(xiàn)。來自多家房企一線營銷的反饋，在疫情與市場(chǎng)冰封的雙重作用下，目前的市場(chǎng)進(jìn)入到了“連帶看都是奢望”的階段。

某頭部經(jīng)紀(jì)公司案場(chǎng)負(fù)責(zé)人介紹，本輪疫情前，公司旗下的案場(chǎng)進(jìn)入10月后就有了明顯下探，11月以來可以說是急轉(zhuǎn)直下?！拔覀兣袛嘤幸咔榈囊蛩?，但更多的是需求不足，如果沒有疫情，今年同期同類型的項(xiàng)目帶看也要比過去減少一半左右?！?/p>

肖云祥也認(rèn)為，需求端的政策，根本還是要解決市場(chǎng)信心的問題，影響因素如宏觀經(jīng)濟(jì)、疫情等對(duì)居民購買預(yù)期及購買能力的打擊，居民進(jìn)入市場(chǎng)信心受挫?！笆袌?chǎng)信心的改善在一定程度上與宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)有著密切的關(guān)系，這體現(xiàn)的是信心問題?！毙ぴ葡榕袛?，最晚明年年中后，若市場(chǎng)仍顯低迷，那針對(duì)需求端能級(jí)更高的政策將會(huì)出臺(tái)。

然而市場(chǎng)與行業(yè)卻未必能等到明年年中。

“9月的帶看數(shù)據(jù)我們正常的，甚至第二周、第三周冒了點(diǎn)頭，但‘十一’以后就急轉(zhuǎn)直下，本輪疫情暴發(fā)前基本就涼涼了?！苯衲甓卧诰┠玫氐哪逞肫笤擁?xiàng)目營銷總也透露，盡管項(xiàng)目憑借口碑與高配收獲了不錯(cuò)的開門紅，但剩下的房源目前順銷并不樂觀，疊加疫情因素，整體情況如上述經(jīng)紀(jì)公司案場(chǎng)負(fù)責(zé)人給出的判斷大致相同，如果在12月中旬以前沒有更好需求端支持措施出臺(tái)，今年大概率就這樣了。“我們還算好的，個(gè)位數(shù)網(wǎng)簽的一大把?！?/p>

核心在于一二線松綁

盡管2022年以來，全國已有超300省市(縣)優(yōu)化政策近千條，多地從限購、限貸、限售、購房補(bǔ)助、公積金貸款等方面做出優(yōu)化調(diào)整，三四線城市普遍取消限制性政策，但包括中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜在內(nèi)的分析師指出，目前除了對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、未來收入的不確定擔(dān)憂外，核心一二線政策放松力度小，對(duì)城市市場(chǎng)帶動(dòng)作用不明顯，且購房者普遍有政策放松預(yù)期，導(dǎo)致觀望情緒加重。

這一點(diǎn)，上述操盤北京二批次供地的營銷總也深有感觸?！拔覀冇袀€(gè)項(xiàng)目在順義，是典型的剛需盤，營銷在追訪的時(shí)候能明顯感受到現(xiàn)在有需求的都在等，等政策松綁、等價(jià)格下降?！边@位營銷總介紹，從這個(gè)項(xiàng)目市調(diào)的情況看，購房者對(duì)未來政策松綁的預(yù)期促使需求遲遲得不到釋放，但如果這種預(yù)期最終沒有落下，市場(chǎng)一直不見好轉(zhuǎn)，那么價(jià)格勢(shì)必會(huì)下行?！艾F(xiàn)在購房者的心中已經(jīng)篤定了不出手才是最好的?！痹谒磥?，三四線城市需求端松綁政策效果目前來看非常有限，如果一二線城市的帶動(dòng)作用起不來，整體信心是很難恢復(fù)的。

“整體來看，今年以來需求端政策持續(xù)釋放，但在居民收入預(yù)期偏弱、疫情反復(fù)、對(duì)期房爛尾的擔(dān)憂增加、對(duì)政策放松存預(yù)期等因素影響下，政策效果并未明顯顯現(xiàn)，市場(chǎng)下行壓力仍較大，需求動(dòng)力不足?！标愇撵o指出，當(dāng)前需求端迫切的仍是修復(fù)購房者置業(yè)信心和預(yù)期，這些與宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)、房價(jià)預(yù)期、防疫形勢(shì)等密切相關(guān)。近期中央多部門頻繁釋放利好，如央行、銀保監(jiān)出臺(tái)穩(wěn)定房地產(chǎn)措施16條、國常會(huì)提出要適時(shí)適度運(yùn)用降準(zhǔn)等貨幣政策工具，保持流動(dòng)性合理充裕，政策力度持續(xù)加大，但在當(dāng)前疫情形勢(shì)仍相當(dāng)嚴(yán)峻、收入預(yù)期仍偏弱下，整體市場(chǎng)仍處于筑底下行階段，需求端政策發(fā)力時(shí)間點(diǎn)或許就是現(xiàn)在，通過核心一二線城市市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)促進(jìn)整體預(yù)期的好轉(zhuǎn)或是重要路徑。

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