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溫州豪宅盤被指貨不對(duì)板,濱江集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)“后遺癥”漸顯

時(shí)間 : 2022-11-27 15:50:27來(lái)源 : 時(shí)代財(cái)經(jīng)

近年來(lái),因分?jǐn)傎Y金壓力、加速擴(kuò)大規(guī)模等顯著優(yōu)勢(shì),聯(lián)合拿地、合作開(kāi)發(fā)的發(fā)展模式備受房企青睞。合作開(kāi)發(fā)為房企快速撬動(dòng)規(guī)模提供了可能性,但隨著市場(chǎng)的變化,企業(yè)對(duì)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的態(tài)度逐漸出現(xiàn)分化。

成也合作,敗也合作。房企合作開(kāi)發(fā)“后遺癥”逐漸暴露,被合作方拖累的房企越來(lái)越多。銷售權(quán)益比較低的企業(yè),或面臨著更加嚴(yán)峻的資金挑戰(zhàn)。


【資料圖】

近期,溫州豪宅項(xiàng)目——濱江壹號(hào)就被業(yè)主指出虛假宣傳、貨不對(duì)板等問(wèn)題,部分業(yè)主表示項(xiàng)目的公共區(qū)域與當(dāng)初銷售承諾時(shí)有所出入。據(jù)悉,該項(xiàng)目為濱江與另一家頭部房企合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

11月25日,濱江集團(tuán)(002244)相關(guān)人士向記者表示:“項(xiàng)目本身并不存在降標(biāo)的問(wèn)題,如業(yè)主方有合理訴求可以進(jìn)一步溝通。”

少數(shù)股東權(quán)益增長(zhǎng)

濱江集團(tuán)素以打造高標(biāo)產(chǎn)品著稱,豪宅產(chǎn)品線更是業(yè)內(nèi)效仿的對(duì)象。不少濱江壹號(hào)小區(qū)業(yè)主因品牌效應(yīng)而選擇了該樓盤,因此在看到低配版本的產(chǎn)品時(shí)倍感驚訝。

近日,一位濱江壹號(hào)小區(qū)業(yè)主向媒體表示,原本項(xiàng)目最豪華的“實(shí)景示范區(qū)”部分變成了商鋪,導(dǎo)致業(yè)主歸家只能經(jīng)小門,歸家動(dòng)線排面感大打折扣。此外,個(gè)別業(yè)主進(jìn)入實(shí)地查探后發(fā)現(xiàn)車庫(kù)建設(shè)和裝修觀感與普通安置房相當(dāng),基本為簡(jiǎn)單油漆+日光燈管,且地面濕度大,裝修標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低,與40萬(wàn)元的車位價(jià)格不對(duì)等。

此后,濱江方面書(shū)面回復(fù)業(yè)主并進(jìn)行了相關(guān)的整改:人行出入口按施工圖施工,符合設(shè)計(jì)要求,現(xiàn)擬進(jìn)行調(diào)整擴(kuò)大。此外,項(xiàng)目于2020年完成地下室裝修定位,實(shí)際施工均符合相應(yīng)的設(shè)計(jì)與施工規(guī)范要求。鑒于當(dāng)下的發(fā)展,已增加星空頂及單元入口裝飾。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在交房爭(zhēng)議時(shí),相對(duì)較難解決。出現(xiàn)問(wèn)題時(shí),合作企業(yè)之間容易互相踢皮球,解決周期相對(duì)更長(zhǎng)。

盡管存在風(fēng)險(xiǎn),但合作開(kāi)發(fā)撬動(dòng)規(guī)模的作用依然顯著。在多數(shù)企業(yè)提升權(quán)益比時(shí),濱江集團(tuán)仍以合作開(kāi)發(fā)方式擴(kuò)大規(guī)模。

據(jù)時(shí)代周報(bào)不完全統(tǒng)計(jì),在首批集中供地結(jié)束后,濱江集團(tuán)成立多家項(xiàng)目公司,持股比例在10%至40%之間。而2022年新購(gòu)置的項(xiàng)目,部分在競(jìng)拍時(shí)便已找好合作方聯(lián)合競(jìng)拍。如杭州第一批集中供地中,濱江與金帝聯(lián)合體拿下2宗地塊,與蕭山交投拿下1宗地塊;杭州第二批集中供地中,濱江分別與金匯世紀(jì)房產(chǎn)及錢江房地產(chǎn)聯(lián)合拿下1宗地塊。

對(duì)于獨(dú)立競(jìng)得的項(xiàng)目,濱江集團(tuán)的管理層也表示會(huì)在后續(xù)引入合作開(kāi)發(fā)伙伴:“整體的拿地權(quán)益比將保持在60%左右”。據(jù)企業(yè)估算,未來(lái)權(quán)益拿地金額將在占現(xiàn)金回款金額60%的基礎(chǔ)上保持平衡。

業(yè)內(nèi)人士指出,權(quán)益銷售比例低說(shuō)明企業(yè)在規(guī)模方面獨(dú)立性欠缺,同時(shí)盈利空間會(huì)被壓縮。由此可見(jiàn),逆勢(shì)擴(kuò)張的濱江集團(tuán)并不是沒(méi)有后顧之憂。

梳理濱江集團(tuán)近幾年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn),自2018年以來(lái),濱江集團(tuán)中期少數(shù)股東權(quán)益分別為29.03億元、47.11億元、59.03億元、116.66億元和201.93億元,同比上漲幅度達(dá)62.32%、25.30%、97.61%、73.10%。

與地方城投緊密合作

為了降低過(guò)往合作項(xiàng)目帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn),濱江也正有意識(shí)的將自己從風(fēng)險(xiǎn)合作方中抽離出來(lái)。

2021年杭州首批集中供地中,濱江與融信集團(tuán)聯(lián)手拿下的4宗地塊。由于資金緊張,融信集團(tuán)降低了其中3宗地塊的股權(quán),其中一宗地塊被濱江引入了浙江中豪,另外兩宗地塊濱江集團(tuán)的股權(quán)比例也有所升高。

今年5月,濱江集團(tuán)又以56億元的價(jià)格完成了對(duì)陽(yáng)光城浙江永康6宗地塊的收購(gòu)。

5月6日,陽(yáng)光城(000671.SZ)曾發(fā)布公告稱,陽(yáng)光城及其子公司陽(yáng)光城集團(tuán)浙江置業(yè)有限公司擬與濱江集團(tuán)及其子公司杭州繽慕企業(yè)管理有限公司(簡(jiǎn)稱“繽慕公司”)簽署相關(guān)協(xié)議,擬將陽(yáng)光城持有100%權(quán)益的杭州高光置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓給繽慕公司。杭州高光置業(yè)有限公司子公司金華虹光置業(yè)有限公司已取得位于浙江省永康市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)6宗地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

對(duì)此,濱江董事長(zhǎng)戚金興曾在業(yè)績(jī)會(huì)上回復(fù)投資者時(shí)表示,陽(yáng)光城永康項(xiàng)目的收購(gòu)是公司在2021年上半年已介入,此次主動(dòng)把該項(xiàng)目其他股權(quán)收購(gòu)過(guò)來(lái),一方面是降低成本,另一方面也降低了合作方對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),也符合深耕浙江的發(fā)展戰(zhàn)略,讓項(xiàng)目未來(lái)安全健康地開(kāi)發(fā)建設(shè)。

11月25,一名知情人士告訴記者,當(dāng)前濱江保持60%的權(quán)益比同時(shí),要避免項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是非??简?yàn)企業(yè)的應(yīng)變能力的。對(duì)于項(xiàng)目質(zhì)量的問(wèn)題,合作項(xiàng)目若缺少集團(tuán)層面的監(jiān)管則容易出現(xiàn)質(zhì)量與產(chǎn)品不匹配的問(wèn)題。

從近期濱江集團(tuán)的動(dòng)態(tài)也可發(fā)現(xiàn),對(duì)于合作方的選擇上,濱江集團(tuán)也加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)管控,合作方主要可分為三個(gè)類型。首先,是大型企業(yè),萬(wàn)科、龍湖、綠城等這類基本面穩(wěn)健的房企。其次是小型國(guó)企,如蕭山城投等,風(fēng)險(xiǎn)較小。此外,杭州本土房企,如中豪、通達(dá)、杭州灣等民營(yíng)企業(yè)。此類企業(yè)與濱江集團(tuán)長(zhǎng)期合作關(guān)系密切,知根知底,合作風(fēng)險(xiǎn)較小。2021年下半年以來(lái),濱江集團(tuán)更加傾向于與地方國(guó)企及“老朋友”合作。

通過(guò)與地方城投合作,濱江集團(tuán)還快速推動(dòng)了金華、東陽(yáng)等區(qū)域的市場(chǎng)份額,擴(kuò)大了除杭州大本營(yíng)外的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

11月8日,濱江集團(tuán)與金華城投集團(tuán)舉行戰(zhàn)略合作框架協(xié)議簽約儀式,今后雙方將優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享,在金華市范圍內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域進(jìn)行深入合作。

對(duì)此,濱江集團(tuán)相關(guān)人士表示,此次濱江集團(tuán)與金華城投集團(tuán)的攜手可謂強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、水到渠成。金華城投集團(tuán)是市屬一類國(guó)企,今年5月,根據(jù)金華市委市政府關(guān)于國(guó)企整合提升改革的決策部署,進(jìn)行整合提升,企業(yè)綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。

“未來(lái),濱江集團(tuán)與金華城投集團(tuán)將充分發(fā)揮各自在專業(yè)領(lǐng)域強(qiáng)大而獨(dú)特的資源與優(yōu)勢(shì),在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)等板塊開(kāi)展長(zhǎng)期廣泛的合作,積極謀劃推動(dòng)項(xiàng)目落地,為金華新時(shí)期房地產(chǎn)的發(fā)展注入新動(dòng)能。”上述相關(guān)人士指出。

關(guān)鍵詞: 合作開(kāi)發(fā)