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全球要聞:北京第四批供地火熱收官:朝陽3宗地搖號成交,中建系全力開搶

時間 : 2022-11-29 22:52:58來源 : 新京報

11月29日,北京第四批集中供地火熱收官。此次供地出讓的6宗地塊全部成交,總成交價約135億元,其中3宗地塊雙觸頂搖號成交,平均溢價率創(chuàng)下了2021年集中供地以來7個批次的新高,土拍熱度超出預期。


(資料圖片)

在業(yè)內人士看來,與其他城市城投托底拿地的邏輯不同,北京土拍熱度高,既有房企積極補倉的需求,也有政策融資端“三箭齊發(fā)”給了房企拿地的信心??梢云诖康禺a的復蘇跡象先從土地市場開始。

朝陽區(qū)3宗地塊雙觸頂+搖號成交

11月28日,門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)地塊由中建方程+中建信和以7.9億底價摘得,通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊由北京城建興華以16.69億元競得。隨后,11月29日,北京今年第四批集中供地迎來線下競價,也開啟了北京土地市場翹尾的行情。

據諸葛找房數據研究中心統(tǒng)計,從溢價率來看,本輪供地創(chuàng)下了2021年集中供地以來7個批次平均溢價率新高,達10.02%。同時,在熱度高漲之下,流拍率繼續(xù)維持“零”態(tài)勢。

當日,窗外的溫度在零度以下,但是北京朝陽區(qū)3宗地塊,價格及現(xiàn)房銷售面積雙雙“爆表”,最終通過搖號確定競得人,火熱程度超出預期。

對于土地市場中的區(qū)域輪動,北京鏈家研究院資深分析師岳微解釋稱,作為年內供應大戶的豐臺區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)等區(qū)域四批無地塊出讓,朝陽區(qū)、石景山區(qū)、通州區(qū)、門頭溝區(qū)四個區(qū)則輪動出場。

從4宗現(xiàn)場競拍的土地來看,朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)PF44、PF45兩宗地塊報名熱度最高。據中指研究院統(tǒng)計,PF44號地塊吸引10家企業(yè)及聯(lián)合體報名參與,現(xiàn)場競價達上限后,有5家企業(yè)參與搖號環(huán)節(jié),最終由保利+建工聯(lián)合體以“25.53億元+10000平方米現(xiàn)房銷售面積”競得,溢價率15%。而PF45號地塊吸引14家企業(yè)及聯(lián)合體報名參加,該地塊是掛牌時報價最多地塊。有8家企業(yè)參與競現(xiàn)房銷售面積,觸達上限后轉入搖號環(huán)節(jié),最終三元嘉業(yè)以“24.38億元+10000平方米現(xiàn)房銷售面積”競得該地塊,溢價率15%。

岳微認為,此次朝陽區(qū)出讓的地塊均避開高庫存板塊。比如2宗位于平房鄉(xiāng)的地塊,該板塊界面完整、鄰近地鐵、配套成熟,新房供應稀缺,兩個次新房小區(qū)“和錦薇棠”“朝青知筑”也都為4年前入市,且周邊多為保障性住宅小區(qū),純商品住宅更是高度稀缺,板塊內改善居住需求旺盛,此次出讓地塊預計提供近千套商品住宅,與市場需求相貼合。

另一宗熱門地塊是朝陽區(qū)奶西村29-321地塊,共有9家報名企業(yè)參與,最終4家企業(yè)參與搖號,由金隅以“32.315億元+35000平方米現(xiàn)房銷售面積”競得,溢價率15%。值得一提的是,該地塊北側的首開金茂望京樾和中建宸園兩個項目的操盤企業(yè)均積極參拍,但最終均未能摘地。

本輪集中供地中最后一宗成交的地塊是石景山區(qū)老古城綜合改造土地一級開發(fā)項目1608-626地塊,共有5家企業(yè)報名參加,最終由中海新城公司競得,溢價率為5.58%。

對于石景山區(qū)的市場,岳微表示,以石景山路以南的新首鋼、衙門口兩個板塊為集中供應板塊,此次出讓地塊則位于老古城板塊,周邊由2016年開盤的中海金璽公館、2012年開盤的中海金石公館、上世紀80年代的老古城社區(qū)及十萬平小區(qū)組成較為成熟的居住圈層,交通及配套完善,但近年來新房也鮮有供應。作為中海“大本營”,中海新城公司將其收入囊中,表現(xiàn)出區(qū)域與企業(yè)的深耕聯(lián)動性。

中建系幾乎全員出征北京土地市場

與以往不同的是,北京第四批集中供地推出的6宗地塊均設置“競現(xiàn)房銷售面積”環(huán)節(jié),現(xiàn)房比例提升,現(xiàn)房銷售普及度的增加,無疑有助于提升購房者購房的安全感,落實“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的目標。

另外,此次在指導價上首次提出對期房銷售和現(xiàn)房銷售區(qū)別定價,比如石景山區(qū)古城地塊預售指導價為7.58萬元/平方米、現(xiàn)房銷售指導價為7.88萬元/平方米。對此,中指研究院土地事業(yè)部研究負責人張凱認為,這是為房企的資金成本提供了一定的“補償”。

在這樣的土拍規(guī)則下,房企參與積極性大幅提升。據岳微介紹,此次出讓的6宗地塊,共吸引42家房企報名、平均每宗地有7家房企參拍,而北京今年第三批集中供地中每宗地塊僅有3家房企參拍。而從報名房企來看,國企、央企仍為主力,長期在京活躍的金茂、中海、建工、中建、華潤、首開、保利、招商、金隅均有報名。其中,金茂表現(xiàn)最為積極,報名5宗地塊,但未有斬獲;中海次之,報名4宗地塊,斬獲1宗地塊;建工也報名4宗地塊,其與保利組成的聯(lián)合體拿下1宗地塊。

此次中建系幾乎全員出擊,一局、二局、五局、八局及中建方程均有報名,而且偏好朝陽區(qū)市場,但運氣不佳,與朝陽地塊均失之交臂。其中,在朝陽區(qū)奶西村地塊競拍中,中建智地十幾次舉牌助推,將現(xiàn)房銷售面積達到上限3.5萬平方米,但該地塊最后通過搖號確定競得人為金隅。唯一的“果實”是中建方程+中建信和作為一級開發(fā)企業(yè),以7.9億元底價獲得門頭溝的地塊。

岳微表示,由于首開及華潤在售貨值充足,此次報名及參拍都相對謹慎;廈門國貿(600755)年內再度參與土拍,其前期與大悅城(000031)控股組成聯(lián)合體逐鹿朝陽區(qū)太陽宮地塊,此次單獨參拍,接棒同屬廈門國資委的全資子公司建發(fā),著力北京市場,但再次“陪跑”;而作為隸屬于北京國資委的三元嘉業(yè),在參與第二批小瓦窯地塊、第三批永豐地塊后,年內第三次參與土拍,報名朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)兩宗地塊,通過現(xiàn)場搖號斬獲朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)1宗地塊。

值得關注的是,此次參與土拍的民營房企僅有綠城、金地、京宸盛匯3家企業(yè),均未有所斬獲。而貨值充足的龍湖并未參拍。

房企補倉下土拍熱度超出預期

對于北京第四批供地,岳微認為,體量明顯減少,僅為前期每批集中供地成交150萬平方米體量的20%左右。雖無內環(huán)地塊,但多數地塊均鄰近軌道交通線、生活配套完善且居住界面成熟,切實實現(xiàn)“職住平衡”,符合購房者居住需求。整體來看,疊加“第二支箭”“金融支持房地產16條”等政策利好,開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境改善、信心提升,導致此次土拍熱度不減。

在張凱看來,北京第四輪土拍熱度在一定程度上超出預期,其背后主要是目前全國房地產市場仍未企穩(wěn),北京、上海等個別城市由于房地產市場熱度尚好,是當下房企為數不多的投資選擇。

“在今年第四批集中供地之前,北京全年涉宅用地僅成交49宗,同比去年全年的64宗減少了近24%,不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務,都希望在今年第四批集中供地中有所斬獲和補倉。還有北京很多城投類企業(yè)均具備操盤開發(fā)能力,本次也在積極參拍,這與其他城市城投托底拿地的邏輯完全不同,也因此將本次土拍熱度推上了新的臺階?!睆垊P如是說。

對此,北京資深地產評論人澤龍認為,今天跟北京土拍同樣火熱的新聞是:房企股權融資時隔12年再次重啟。可以看到,在“金融支持房地產16條”政策下發(fā)不到3周,先后釋放了3大融資寬松利好,包括國有六大行向優(yōu)質房企提供萬億級授信額度、支持包括房地產企業(yè)在內的民營企業(yè)發(fā)債融資、重啟房企股權融資。政策端“三箭齊發(fā)”,想必也給了房企全力在一線城市拿地的信心。

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