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財政部數(shù)據(jù)顯示，2022年前10月，國有土地使用權(quán)出讓收入44027億元，比上年同期下降25.9%。為了補足地方財力的缺口，北京、杭州、武漢等地增加了土地出讓批次，無錫甚至在年內(nèi)完成了5批供地。但長春、沈陽、重慶三地尚未完成全年計劃內(nèi)三批次供地，這可能和拿地需求冷淡有關(guān)。為了增加土地出讓的吸引力，近期出讓地塊質(zhì)素大多優(yōu)質(zhì)，例如北京供地有半數(shù)位于朝陽區(qū)。

今年迄今土地成交溢價率仍在繼續(xù)走低，22個大城市2022年第二批后(即3、4、5批土地)成交溢價率2.4%，較第一批4.7%，第二批3.9%繼續(xù)下降。土地成交中地方國資拿地的金額占比達(dá)到56%，創(chuàng)下分批供地以來的新高，較之上一批次的45%上升明顯。一般來說，地方國資可能是土地市場托底的力量，不過土地成交規(guī)模龐大。截至目前，22城三批及以后批次土地出讓合同金額達(dá)到5883億元，環(huán)比第二批次上升10%。而且，2022年的供地遠(yuǎn)未結(jié)束，我們相信，三批及此后批次的總供地金額會明顯超過2021年三批次5982億元的水平。上述數(shù)據(jù)說明，企業(yè)拿地意愿極為低落，但供地方推貨態(tài)度十分堅決，急于出讓土地。尤其值得一提的是，具備加杠桿能力的地產(chǎn)央企態(tài)度十分謹(jǐn)慎，2022年三批次及以后供地，央企拿地金額占比僅為7.5%，創(chuàng)下2021年年初以來新低——這也說明企業(yè)拿地意愿低并非只是缺乏資金，更是對未來預(yù)期十分悲觀，大多希望儲備現(xiàn)金，度過嚴(yán)冬。

22個城市中，四個一線城市土地成交占比，在三批次及以后供地中達(dá)到40%，較二批次33%進(jìn)一步提升，也創(chuàng)下2021年初分批供地以來新高?？紤]到2022年并未結(jié)束，本批次(含額外的第四批)四個一線城市的土地出讓金總計，或許可能和2021年最高點接近3000億的規(guī)模，也不遑多讓。一方面，這說明即使是一線城市也有土地出讓金增收的需要；另一方面，這也說明開發(fā)企業(yè)高度聚焦，積極在核心城市布局。與此同時，這在暗示核心城市新房供應(yīng)可能偏大，即使需求復(fù)蘇，房價上漲壓力也很小。

由于長期的縮表，地方供給土地的意愿十分強烈，土地市場機遇明顯。各項政策不斷推出，尤其是疫情防控政策的優(yōu)化和按揭貸款利率的下調(diào)，預(yù)計很有可能推動房地產(chǎn)市場需求在2023年初明顯復(fù)蘇。因此，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)即將迎來一個難得的擴表機遇——即低廉的土地價格和行將復(fù)蘇的銷售組合。即便全國區(qū)域的銷售仍有不確定性，但企業(yè)新增土地大多位于一線和強二線核心城市。我們相信，是否能在未來6個月取得股權(quán)融資和適當(dāng)增加杠桿利用，可能是決定企業(yè)未來發(fā)展前景的關(guān)鍵。

我們相信，政策多管齊下，將有助于助推房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入信用新周期，企業(yè)銷售、信用和投資的惡性循環(huán)即將扭轉(zhuǎn)，資產(chǎn)負(fù)債表有望實現(xiàn)修復(fù)，在A股融資平臺優(yōu)勢提升的過程中，積極把握發(fā)展機遇的企業(yè)有望迎來盈利能力的長足提升。我們看好A股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

風(fēng)險提示：至少在當(dāng)前，銷售遠(yuǎn)未轉(zhuǎn)好。2022年11月，我們跟蹤的樣本企業(yè)銷售金額同比下降15.5%，1-11月累計同比下滑32.1%，邊際降幅有所收窄。11月前29天，我們跟蹤的42個樣本城市新房套數(shù)同比下降37.6%(2022年1月1日至11月29日累計下降30.3%)，14個樣本城市二手房網(wǎng)簽套數(shù)同比增長22%(2022年1月1日至11月29日累計下降10.1%)。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè)