樓市暖風(fēng)持續(xù)吹向改善性購房領(lǐng)域。

在市場傳出消息稱“南京再次降低了二套房貸門檻”后，12月8日至12月9日，記者多次與中國銀行（601988）、工商銀行等多家銀行在南京的支行聯(lián)系，相關(guān)工作人員表示，針對(duì)購買第二套住房，如果首套房貸已結(jié)清的，按首套房貸政策執(zhí)行三成首付；首套房貸未結(jié)清的，首付按四成執(zhí)行。此外，杭州也出臺(tái)相關(guān)政策，降低換房等改善性購房門檻。

(相關(guān)資料圖)

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相關(guān)城市出臺(tái)此類政策，有利于釋放改善性需求，穩(wěn)定需求端，預(yù)計(jì)還會(huì)有更多的城市跟進(jìn)。

南京再度降低二套房首付比例

12月9日，中國銀行多個(gè)南京支行的工作人員向記者介紹：“我們確實(shí)正在執(zhí)行二套房貸款新政策，如果有房貸未結(jié)清，二套房執(zhí)行四成首付，利率為4.9%；如果房貸已結(jié)清，按首套房執(zhí)行三成首付，利率為4.1%?！钡碛兄袊y行多個(gè)南京支行的工作人員表示：“目前只是聽說了此事，還沒有收到相關(guān)文件。”

此外，工商銀行南京支行的工作人員向記者證實(shí)：“我們已經(jīng)于近日?qǐng)?zhí)行了新政策，也就是二套房貸款新政策，如果有房貸未結(jié)清，二套房執(zhí)行四成首付；如果房貸已結(jié)清，按首套房執(zhí)行三成首付。前提是征信沒有問題的購房人才能享受此政策?！?/p>

南京市相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，上述貸款政策正在南京逐步貫徹執(zhí)行，目前只有部分銀行按新辦法執(zhí)行，估計(jì)后續(xù)會(huì)有更多銀行推行此類政策。

值得一提的是，此次是今年內(nèi)第二次調(diào)整南京房貸政策。此前的8月，江蘇省市場利率定價(jià)自律機(jī)制披露，對(duì)商貸按揭首付規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，在南京市區(qū)(不含溧水、高淳)有購房記錄但申請(qǐng)貸款時(shí)名下無房，或名下有一套住房，但無房貸記錄或房貸已結(jié)清的購房者，商貸首付比例不低于30%；在南京市區(qū)有一套住房、房貸未結(jié)清的，二套房首付比例不低于60%。

對(duì)于此次政策調(diào)整，中指研究院南京公司高級(jí)分析師趙芊認(rèn)為，當(dāng)下，南京房地產(chǎn)市場最主要問題是購房者信心不足、觀望態(tài)度明顯，且土地市場表現(xiàn)也較差，開發(fā)商拿地?zé)崆橄陆担瑖?、城投托底甚至有一些地塊流拍也給購房者信心造成影響。除了純改善類客戶和剛需客戶抓住較低的利率期上車外，絕大部分客戶還是處于猶豫的狀態(tài)。

從南京樓市的表現(xiàn)來看，據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的官方數(shù)據(jù)顯示，今年11月份，南京新房成交量為4564套，環(huán)比提升了近44%。雖然環(huán)比增幅上漲，南京新房整體庫存仍然較高，去化周期在15個(gè)月左右。從土地市場來看，今年南京的前四輪集中供地，底價(jià)成交較多，溢價(jià)率處于較低水平，整體較為平淡。

對(duì)于明年的南京樓市走向，趙芊表示，目前，南京的核心板塊表現(xiàn)依然比較亮眼，但其他板塊尤其是遠(yuǎn)郊或許還需要一些刺激與利好促進(jìn)回暖。受到此次二手房首付的降低等多種因素影響，或?qū)⒗瓌?dòng)新房與二手房市場的流動(dòng)，從而帶動(dòng)樓市的回暖。

業(yè)內(nèi)：核心二線城市政策優(yōu)化空間較大

除了南京以外，杭州也對(duì)二套房房貸政策進(jìn)行了調(diào)整。

11月10日，杭州市發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整杭州市個(gè)人住房按揭貸款政策的緊急通知》(簡稱“《通知》”)?！锻ㄖ访鞔_，在杭州無房、但有住房按揭貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的居民家庭，購買二套房可按首套房貸政策執(zhí)行，最低首付比例為40%(此前為60%)。按目前規(guī)定，杭州首套房貸利率最低調(diào)整為4.15%，二套房貸款利率最低調(diào)整為4.9%。

此次新政出臺(tái)后，杭州新房、二手房成交均有所回升。在新房方面，中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，杭州房貸新政出臺(tái)第二周，杭州新房成交面積從18.2萬平方米增長至27.2萬平方米，環(huán)比增長49.4%，之后兩周一直維持在30萬平方米以上的相對(duì)高位。在二手房方面，11月，杭州二手房市場結(jié)束“四連降”，市區(qū)共成交二手房3786套，環(huán)比增長53.4%。

中指研究院華東分院指出，杭州降低二套房首付比例，實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，有效降低購房成本，對(duì)于杭州新房、二手房市場的需求釋放起到積極的推動(dòng)作用。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，熱點(diǎn)城市對(duì)二套房購置實(shí)施更高的首付比例要求，目的是為了控制投資炒作需求。從目前來看，二手房交易的周期相比2021年上半年拉長了一倍以上，二手房價(jià)格也下跌更快、更普遍。“購買-持有-上漲-賣出”的投資邏輯已經(jīng)不復(fù)存在了，表現(xiàn)在二手房大規(guī)模的掛牌，“套現(xiàn)式”掛牌的現(xiàn)象明顯增加，二手房的價(jià)格面臨著斷崖式下跌的風(fēng)險(xiǎn)。投資炒房已經(jīng)不太可能。此時(shí)，對(duì)二套房再次實(shí)施高比例的杠桿限制已經(jīng)不合時(shí)宜。

“此次南京將二套房首付比例從六成下調(diào)至四成，政策紓困堅(jiān)持了小步快跑、每次幅度不會(huì)太大，但頻率很高，避免大起大落，根據(jù)市場情況逐步引導(dǎo)預(yù)期，有利于釋放改善性需求，穩(wěn)定需求端?！崩钣罴伪硎?，預(yù)計(jì)還會(huì)有更多的城市跟進(jìn)，后續(xù)的政策調(diào)整基調(diào)會(huì)基本與南京一致，即小步快跑。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，從政策趨勢來看，需求端政策將進(jìn)一步加大力度，核心一二線城市存在政策優(yōu)化空間，特別是核心二線城市政策空間較大，繼續(xù)優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低房貸利率等。改善性住房需求的政策支持力度繼續(xù)加大，或?qū)⒂行?dòng)換房需求入市。2023年，改善性住房需求仍將是房地產(chǎn)市場的重要支撐。

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