12月1日，瑞安房地產(chǎn)在港交所公告稱，公司間接全資附屬公司持股60%的合資公司一對價(jià)約23.76億元成功競得位于上海市楊浦區(qū)一地塊的土地使用權(quán)。

事實(shí)上，早在10月25日，楊浦區(qū)規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站就公示了這一信息，瑞安房地產(chǎn)所競得的上述地塊，樓面價(jià)僅99868元/平米，而房地聯(lián)動價(jià)達(dá)到21萬元/平米，樂觀估計(jì)可能的利潤空間能有40%。

然而，在獲得這幅地塊以后，瑞安房地產(chǎn)很長一段時(shí)間股價(jià)低迷。如果不是近期內(nèi)房股集體股價(jià)上漲，瑞安房地產(chǎn)的股價(jià)可能長期低迷。上述現(xiàn)象讓人好奇，為什么獲取如此豐厚利潤地塊后，瑞安房地產(chǎn)股價(jià)卻持續(xù)低迷呢？

【資料圖】

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可持續(xù)經(jīng)營價(jià)值觀受質(zhì)疑

今年10月，一份中英文雙語維權(quán)PPT“刷屏”，被譽(yù)為上海“神盤”的蟠龍?zhí)斓囟?，存在多?xiàng)交付與銷售承諾和沙盤不符的現(xiàn)象。其中，涉及室內(nèi)綠化、入戶單元等多個(gè)問題。

由于業(yè)主中有相當(dāng)一部分是房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員，對交付降標(biāo)導(dǎo)致的產(chǎn)品品質(zhì)下降異常敏感。于是，就制作了一份專業(yè)的維權(quán)PPT。

正是因?yàn)檫@份PPT，讓曾經(jīng)力挺這家企業(yè)的業(yè)內(nèi)人士大跌“眼鏡”，也讓公司的可持續(xù)發(fā)展能力受到了質(zhì)疑。

根據(jù)過往三年財(cái)報(bào)，瑞安房地產(chǎn)的毛利潤分別為51.13%、51.12%和40.86%，今年上半年的毛利甚至高達(dá)63.9%。而克而瑞監(jiān)測的房地產(chǎn)行業(yè)2021年的平均毛利率是20%。

綜合上海媒體的資料，蟠龍?zhí)斓囟谟捎谝匝蠓?、?lián)排、疊加等產(chǎn)品為主，銷售均價(jià)較一期有大幅提升。及時(shí)是高層產(chǎn)品也有每平米500元的價(jià)格上調(diào)。

然而，售價(jià)上調(diào)卻換來了標(biāo)準(zhǔn)的下降。

盡管，瑞安房地產(chǎn)為此已經(jīng)開始對二期交付進(jìn)行整改。但公司在這樣的市場環(huán)境下“掉鏈子”，確實(shí)讓鐘愛這個(gè)品牌的消費(fèi)者很難過。

要知道在今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議多次強(qiáng)調(diào)“保交付、保民生”的大背景下，即便是財(cái)務(wù)困難的民營房地產(chǎn)企業(yè)，不惜節(jié)衣縮食，甚至忍痛“割肉”，出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也要保障交付。但“三條紅線”都處于綠檔，毛利潤率也遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平的瑞安房地產(chǎn)，卻用這樣的交付向社會交出答卷，難免不讓忠愛品牌的“瑞安粉”大失所望。

ESG報(bào)告：客戶利益不在前五

不過，如果仔細(xì)閱讀瑞安房地產(chǎn)的二零二一年可持續(xù)發(fā)展報(bào)告，就會發(fā)現(xiàn)，瑞安房地產(chǎn)能有這樣的交付表現(xiàn)其實(shí)是不意外的。

根據(jù)上述報(bào)告，2020年瑞安房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展委員會成員深入探討了瑞安房地產(chǎn)最重要的ESG相關(guān)重大議題，并根據(jù)對企業(yè)和利益相關(guān)方的重要性進(jìn)行排名，結(jié)果在前五個(gè)議題中，與客戶有關(guān)。甚至，在涉及該項(xiàng)議題時(shí)，顧客還被印錯(cuò)為“顧竹客”，足以可見公司對客戶的掉以輕心。

此外，報(bào)告雖然高度強(qiáng)調(diào)綠色發(fā)展，但是并未公布具體已開發(fā)項(xiàng)目的碳排放數(shù)據(jù)，以及這些綠色建筑較同行業(yè)其他企業(yè).575開發(fā)建筑的碳減排情況。

如此一來，報(bào)告自然就高度注水，可參考價(jià)值有限。

而從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，瑞安房地產(chǎn)在2022年年中，資產(chǎn)負(fù)債率有所推高，從2021年末的56.82%，飆升至2022年年中的59%。另外，代表短期償債能力的流動比率和速動比率均較2021年同期下降。

尤其是在反映資產(chǎn)運(yùn)營效率的存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率方面，均較2021年同期嚴(yán)重惡化。其中存貨周轉(zhuǎn)率由0.575下降至0.121，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率由0.452下調(diào)至0.126。

負(fù)債率上升，營運(yùn)能力又在下滑，加上產(chǎn)品交付問題，導(dǎo)致品牌的吸引力下降，都讓投資者對這家公司投了否決票。

所以，盡管公司獲得了上海楊浦區(qū)的高毛利地塊，但卻沒有因此推動股價(jià)的上漲，只能靠整體行情帶動股價(jià)。

然而，為何瑞安房地產(chǎn)在毛利遠(yuǎn)高于同行的情況下，要干自砸品牌的活。和公司負(fù)債率上升，以及需要為收購楊浦地塊又是否存在關(guān)系？和訊房產(chǎn)曾于11月7日向公司發(fā)出問詢郵件，但截止目前，尚未收到回應(yīng)。

而對瑞安房地產(chǎn)來說，能夠充分梳理對客戶的企業(yè)社會責(zé)任價(jià)值意識，可能才是決定公司最終價(jià)值的關(guān)鍵。