廣州第四輪土拍攬金約191億元

12月15日，廣州今年集中供地正式收官，第四輪供地總計(jì)出讓6宗地，共成功出讓5宗地，1宗流拍，出讓總金額約191億元。此次供地規(guī)模較小，但地塊涵蓋天河北、海珠濱江西、番禺創(chuàng)新城、黃埔長(zhǎng)嶺居等熱門(mén)板塊。其中白云安置房地塊的競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，而天河的梅花鋁廠地塊則遭流拍。有業(yè)內(nèi)人士指出，從本次供地中可以看出，這一階段房企追求的是穩(wěn)妥的策略以及對(duì)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的嘗試。

【資料圖】

■記者 何璐詩(shī)

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第四輪地塊“貴精不貴多”

全年土市總成交1220.6億元

作為廣州釋出的2022年最后一批供地，這輪的地塊 “貴精不貴多”，天河區(qū)2宗，其余海珠區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)和番禺區(qū)各1宗，總用地面積69.3萬(wàn)m2，計(jì)容總建面106.3萬(wàn)m2。

參與第四批供地的房企包括保利、中海、華潤(rùn)、越秀、龍湖、五礦、珠實(shí)聯(lián)合中建二、武漢地產(chǎn)、建發(fā)、中建聯(lián)合體、方圓+知識(shí)城等。最后，5宗地塊成功出讓?zhuān)渲?宗地底價(jià)成交，中鐵物流園地塊和白云龍歸街AB1312039/40地塊均獲得了兩個(gè)以上的報(bào)價(jià)，龍歸街地塊更是獲得了三家企業(yè)共9輪的報(bào)價(jià)，但天河梅花鋁廠地塊因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍，5宗地?cái)埥鸺s191億元。

克而瑞廣佛首席分析師肖文曉向記者表示，“本次土拍波瀾不驚，此前‘金融十六條’以及‘三支箭’的出臺(tái)盡管是行業(yè)資金面趨于改善的一個(gè)顯著拐點(diǎn)，但是無(wú)論是通過(guò)信貸、債券或者股權(quán)中的哪個(gè)融資渠道，企業(yè)距離真正獲得資金的支持都需要一段時(shí)間，因此也很難在年底這個(gè)關(guān)口傾力而出。也正因?yàn)槿绱?，明年首次集中供地房企的表現(xiàn)會(huì)更加令人期待，政策利好的作用會(huì)在那個(gè)時(shí)候有更完整的體現(xiàn)。”

另一方面，今年10月起高層明確“嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入”的要求。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，此前兜底廣州土拍的區(qū)屬?lài)?guó)企、城投集團(tuán)或受到一定制約。

而從全年來(lái)看，廣州2022年全年土拍共成功出讓48宗地，總攬金1220.6億元，與去年土拍成績(jī)有一定距離。2021年全年集中供地成交78宗，合計(jì)攬金1778億元。加上供地前的8宗地塊，2021年廣州全市合計(jì)成交86宗涉宅用地，成交金額為1981億元。

有業(yè)內(nèi)人士指出，將全年供地分為四個(gè)批次進(jìn)行，也是基于“穩(wěn)定”所做出的考慮。對(duì)于地方政府而言，供地批次的增加有助于其隨市場(chǎng)變化來(lái)及時(shí)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，減少土地不成交現(xiàn)象，完成土地供應(yīng)計(jì)劃，穩(wěn)定土地端供應(yīng)；另一方面，單批次供應(yīng)量的減少，也意味著同一時(shí)期片區(qū)競(jìng)品減少，可有效減輕片區(qū)內(nèi)尤其是供應(yīng)主力區(qū)域內(nèi)的樓市庫(kù)存上漲壓力。

“今年成交金額比去年少了三四成?！?廣州世聯(lián)研究院副院長(zhǎng)崔登科表示，但目前整體土拍情況來(lái)看，土地市場(chǎng)基本已筑底，預(yù)計(jì)明年土市會(huì)表現(xiàn)更好一些，尤其明年的三、四季度，隨著市場(chǎng)的回暖，一級(jí)市場(chǎng)也會(huì)有所體現(xiàn)。

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天河兩宗地塊命運(yùn)各異，梅花鋁廠地塊遭流拍

開(kāi)拍前已成焦點(diǎn)的兩宗天河地塊，本輪土拍命運(yùn)各異：位于廣園快速路與科韻路交會(huì)處西北側(cè)天河區(qū)AT0507033中鐵物流園地塊，被保利競(jìng)得。地塊所在的五山板塊2015-2021年斷供，直至今年匯景臺(tái)入市才填補(bǔ)了板塊的供應(yīng)缺口。因此，該地塊也是本輪土拍中總價(jià)、單價(jià)最高的地塊，起拍總價(jià)95.6億元。即便是底價(jià)成交，45915元/㎡的樓面價(jià)也洗牌了廣州樓面價(jià)TOP10榜單，位列全市第八?？硕饛V佛指出，以地價(jià)約等于兩倍樓面價(jià)計(jì)算，將來(lái)也是觸及10萬(wàn)元/㎡的項(xiàng)目。

而另一天河地塊梅花鋁廠AT0208111地塊，因無(wú)有效競(jìng)買(mǎi)人而未能成交。“梅花鋁廠大熱倒灶，多少還是受到了此前一路之隔的燕塘地塊首開(kāi)去化表現(xiàn)的影響，按照5萬(wàn)+的可售樓板價(jià)計(jì)算，單價(jià)僅僅七八萬(wàn)元起的新房售價(jià)顯然很難滿足開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)利潤(rùn)的考核要求，而價(jià)格低開(kāi)之后流速不達(dá)預(yù)期更讓有意競(jìng)拍的企業(yè)躊躇。”肖文曉告訴記者，相對(duì)而言，區(qū)位更好的中鐵物流園地塊，因?yàn)楸旧砭吞幱趶V州的傳統(tǒng)高端片區(qū)，能夠承接珠江新城和金融城的外溢需求，所以最終也是溢價(jià)成交。

對(duì)于梅花鋁廠地塊的流拍，崔登科也持類(lèi)似意見(jiàn)，“這塊地未能成交，周邊樓盤(pán)的價(jià)格調(diào)整確實(shí)有一定影響。周邊項(xiàng)目越秀天河和樾府‘七八字頭’的售價(jià)，令部分房企對(duì)地塊有所卻步?！?/p>

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱則認(rèn)為，天河區(qū)梅花鋁廠地塊區(qū)位優(yōu)越，但因需配建超2.2萬(wàn)㎡安置房，致使其實(shí)際樓面地價(jià)過(guò)高，最終流拍。

雖然是主城區(qū)域地塊，但綜合今年天河1-11月商住地供應(yīng)情況來(lái)看，天河的稀缺已有所緩解，房企對(duì)于此區(qū)域的拿地也更為慎重。廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，天河整體供應(yīng)41.8萬(wàn)m2，同比去年的零供應(yīng)，供應(yīng)大幅增加。而從新房庫(kù)存來(lái)看，截至2022年11月25日，天河新房消費(fèi)周期為12.9個(gè)月，比海珠、黃埔兩區(qū)都要高，但低于其余8區(qū)。

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白云安置房地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，房企追求穩(wěn)妥策略

本次熱度較高的白云龍歸安置房地塊是廣州集中供地以來(lái)較為特色的一宗純安置房用地，所建房屋由白云區(qū)政府指定單位回購(gòu)用于拆遷安置，房企無(wú)須擔(dān)憂去化問(wèn)題。不同于其他地塊的“加價(jià)競(jìng)拍”，該安置房地塊采用的是“競(jìng)安置房回購(gòu)價(jià)格”模式，獲得了三家企業(yè)共9輪的報(bào)價(jià)。由17900元/㎡的起始回購(gòu)價(jià)進(jìn)行降價(jià)競(jìng)拍，降價(jià)階梯為100元/㎡，最終由中建國(guó)際以17100元/㎡競(jìng)得。

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱告訴記者，“由此可見(jiàn)，在市場(chǎng)充滿不確定性的當(dāng)下，房企更偏好于投資這類(lèi)‘類(lèi)代建’的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)、低收益的地塊?！?/p>

克而瑞廣佛首席分析師肖文曉同樣認(rèn)為，白云安置房地塊的利潤(rùn)率盡管不會(huì)太高，但是因?yàn)闀?huì)由政府兜底回購(gòu)的原因，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又是較小的，反映了這一階段企業(yè)追求穩(wěn)妥的策略以及對(duì)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的嘗試。

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個(gè)別房企重倉(cāng)番禺，民企重返土市戰(zhàn)場(chǎng)添信心

本輪土拍其余的地塊中，海珠區(qū)濱江西路256號(hào)地塊、番禺區(qū)南村鎮(zhèn)興業(yè)大道南側(cè)地塊共2宗地，均被本土老牌國(guó)企越秀地產(chǎn)以底價(jià)拿下，折合樓面地價(jià)分別為42561元/㎡、14836元/㎡。其中海珠區(qū)濱江西路256號(hào)地塊宗地面積僅4717㎡，當(dāng)中還包含了630㎡公共服務(wù)設(shè)施，屬于“迷你”蚊型宅地。地塊坐落的是曾經(jīng)的高端物業(yè)聚集地濱江西，一線望江，天譽(yù)半島就在附近，地塊周邊久未供應(yīng)，未來(lái)入市將為片區(qū)輸入新鮮血液。

而番禺創(chuàng)新城地塊再次被之前已經(jīng)在片區(qū)多次出手的越秀獲得，讓越秀的番禺版圖再次加大。越秀目前已于番禺布局多個(gè)項(xiàng)目，從廣州大學(xué)城，到廣州國(guó)際創(chuàng)新城，再到萬(wàn)博商務(wù)區(qū)，加上里仁洞村舊改，此次更添南村鎮(zhèn)興業(yè)大道南側(cè)地塊。

而黃埔的長(zhǎng)嶺居地塊，則引來(lái)民企在土市的再次現(xiàn)身。此次方圓地產(chǎn)聯(lián)合知識(shí)城集團(tuán)拿下黃埔區(qū)地塊，被視為市場(chǎng)信心恢復(fù)的信號(hào)。

肖文曉表示，番禺創(chuàng)新城地塊再次被之前已經(jīng)在片區(qū)多次出手的越秀底價(jià)拿下，本地龍頭國(guó)企持續(xù)重倉(cāng)將成為創(chuàng)新城發(fā)展的一顆定心丸；而方圓和知識(shí)城投資聯(lián)合體拿下長(zhǎng)嶺居地塊，也使得方圓成為第四批次唯一有斬獲的民企，讓人對(duì)來(lái)年民企在土拍市場(chǎng)的表現(xiàn)保持期待。

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