記者 萬(wàn)敏 11月初，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)曾就“轉(zhuǎn)貸”做過(guò)報(bào)道，發(fā)現(xiàn)有資金中介在社交平臺(tái)推介起“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，而當(dāng)記者進(jìn)一步溝通時(shí)，對(duì)方實(shí)則推薦購(gòu)房者做轉(zhuǎn)“抵押貸”和轉(zhuǎn)“經(jīng)營(yíng)貸”業(yè)務(wù)（報(bào)道詳見(jiàn)《“轉(zhuǎn)按揭”重出江湖？ 警惕資金中介推介陷阱》）。

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對(duì)于所謂的轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)，12月20日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于警惕不法貸款中介誘導(dǎo)消費(fèi)者違規(guī)轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示》稱，警惕不法中介誘導(dǎo)，認(rèn)清違規(guī)轉(zhuǎn)貸背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，防范合法權(quán)益受到侵害。

上述風(fēng)險(xiǎn)提示指出，近期一些不法中介發(fā)掘“商機(jī)”，向消費(fèi)者推介房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸，宣稱可以“轉(zhuǎn)貸降息”，誘導(dǎo)消費(fèi)者使用中介過(guò)橋資金結(jié)清房貸，再到銀行辦理經(jīng)營(yíng)貸歸還過(guò)橋資金。然而，這種將房貸置換為經(jīng)營(yíng)貸的操作隱藏著違約違法隱患、高額收費(fèi)陷阱、影響個(gè)人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風(fēng)險(xiǎn)。

今年以來(lái)，住房按揭貸款利率整體進(jìn)入下行周期，5年期以上LPR累計(jì)下行35個(gè)基點(diǎn)，由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%。今年9月末人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。一系列的政策調(diào)整，對(duì)存量購(gòu)房者心理產(chǎn)生的沖擊在于，此前在房貸利率高點(diǎn)時(shí)段購(gòu)房并申請(qǐng)按揭貸款的人群，還繼續(xù)承受著高達(dá)5%-6%的年化貸款利率成本，更多市場(chǎng)聲音呼吁政策能更多考慮減輕存量高息房貸客戶的資金壓力。

在此過(guò)程中，出現(xiàn)了許多“貸款中介”的營(yíng)銷信息，包括電話外呼、社交媒體發(fā)帖等方式，聲稱能幫助銀行客戶將高息房貸轉(zhuǎn)換為低利率的經(jīng)營(yíng)性貸款。

“在經(jīng)營(yíng)貸辦理過(guò)程中，不法中介宣稱可以提供辦理各項(xiàng)證件、材料的服務(wù)，“幫助”消費(fèi)者申請(qǐng)貸款，其實(shí)是通過(guò)偽造流水、包裝空殼公司等手段獲得申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸資格，此行為涉嫌騙取銀行貸款，消費(fèi)者甚至可能會(huì)被追究相關(guān)法律責(zé)任?！便y保監(jiān)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)局20日的風(fēng)險(xiǎn)提示中表示。

所謂經(jīng)營(yíng)性貸款，是銀行向中小企業(yè)或個(gè)體工商戶發(fā)放的用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的貸款，可以用于資金周轉(zhuǎn)、購(gòu)買經(jīng)營(yíng)設(shè)備等用途。在疫情期間，政策加大了對(duì)小微企業(yè)的金融支持力度，銀行對(duì)小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸的利率也下降了許多，目前，不少商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)貸利率已下調(diào)至4%以下，與此前數(shù)年購(gòu)房者的5%-6%左右的按揭貸款利率之間形成了利差，一些貸款中介也瞄準(zhǔn)了此類經(jīng)營(yíng)性貸款利率低、好審批的空子，誘惑高位房貸持有者進(jìn)行“轉(zhuǎn)換”。

但是這種“轉(zhuǎn)換”會(huì)產(chǎn)生新的資金成本。杭州一家資金中介經(jīng)理曾告訴，經(jīng)營(yíng)貸利率現(xiàn)在最低可以做到3.5%，并且授信期數(shù)最長(zhǎng)可以貸10年，只需要向銀行提供滿一年的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和流水。如果名下沒(méi)有注冊(cè)公司的購(gòu)房者，想要操作經(jīng)營(yíng)貸還需要支付額外支付一筆服務(wù)費(fèi)用于購(gòu)買處于存續(xù)期公司。辦理經(jīng)營(yíng)貸一般需要收取貸款金額的1%-3%的手續(xù)費(fèi)，如果個(gè)人征信較差，則費(fèi)用更高。

上述風(fēng)險(xiǎn)提示稱，中介墊付“過(guò)橋資金”，息費(fèi)隱藏諸多貓膩。不法中介所謂的“轉(zhuǎn)貸降息”，需要消費(fèi)者先結(jié)清住房按揭貸款，再以房屋作抵押辦理經(jīng)營(yíng)貸。不法中介為牟取非法利益，往往慫恿消費(fèi)者使用中介的過(guò)橋資金償還剩余房貸，并從中收取墊資過(guò)橋利息、服務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等各種名目的高額費(fèi)用，消費(fèi)者“轉(zhuǎn)貸”后的綜合資金成本可能高于房貸正常息費(fèi)水平。即使最終申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸失敗，消費(fèi)者仍將被中介要求承擔(dān)上述各項(xiàng)高額費(fèi)用，同時(shí)還將承擔(dān)高息過(guò)橋資金的還款壓力。此外，“以貸還貸”“轉(zhuǎn)貸”操作有資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)貸與住房貸款在貸款條件、利息、資金用途、期限、還款方式等方面都有很大不同。比如，經(jīng)營(yíng)貸的期限較短，還款要求也很不一樣，且本金大多需一次性償還，借款人若無(wú)穩(wěn)定的資金來(lái)源，貸款到期后不能及時(shí)償還本金，可能產(chǎn)生資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院高級(jí)研究員金天表示，本次監(jiān)管機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)提示列明了中介違規(guī)操作轉(zhuǎn)貸可能給借款人帶來(lái)的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、高息風(fēng)險(xiǎn)、資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)及個(gè)人信息泄露風(fēng)險(xiǎn)，非常具體全面。最近一段時(shí)間，部分省市的銀保監(jiān)會(huì)也曾陸續(xù)發(fā)布同類警示，顯示將存量房貸替換為經(jīng)營(yíng)貸的操作并非個(gè)別地區(qū)的個(gè)別現(xiàn)象。之所以會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，一個(gè)重要原因在于在房?jī)r(jià)高位和房貸利率高點(diǎn)入手的購(gòu)房者（借款人）目前普遍面臨資金成本高、還貸壓力大的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，部分購(gòu)房者的房屋現(xiàn)值與前期成本、還款資金相比已出現(xiàn)縮水，部分購(gòu)房者與今年新購(gòu)房者相比較出現(xiàn)資金成本和心理預(yù)期上的較大落差等等。

銀保監(jiān)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)局提出，銀行機(jī)構(gòu)要加大金融知識(shí)普及力度，向消費(fèi)者充分提示風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)一步完善內(nèi)部管理機(jī)制，加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理和貸款審核，防止房貸違規(guī)置換經(jīng)營(yíng)貸風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)提醒廣大消費(fèi)者，認(rèn)清轉(zhuǎn)貸操作的不良后果和風(fēng)險(xiǎn)隱患，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，維護(hù)自身合法權(quán)益。

12月16日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以較大篇幅談及房地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題，其中，不僅部署防范化解短期風(fēng)險(xiǎn)，還強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡等中長(zhǎng)期目標(biāo)。

金天表示，考慮到防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的重中之重，建議可以在部分地區(qū)試點(diǎn)對(duì)存量房貸利率實(shí)施下調(diào)，穩(wěn)固已有購(gòu)房者和潛在購(gòu)房者的心理預(yù)期，推動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)及配套金融服務(wù)向新的發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

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