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2022年總結與展望

時間 : 2022-12-23 10:44:00來源 : 中房網(wǎng)

2022年銷售、投資回到五年前

2023年規(guī)模繼續(xù)縮量

◎ 文 / 克而瑞研究中心


(相關資料圖)

2022年樓市繼續(xù)深度調整,四季度銷售、投資降幅再度擴大,但局部城市已略有起色。前11月商品房銷售規(guī)模和開發(fā)投資規(guī)模均降至近五年新低。新開工規(guī)模同比腰斬拖累建安投資乏力,土地市場民營房企持續(xù)缺席下土拓投資跌入冰點?!氨=桓丁狈结樝滤募径确课菘⒐っ娣e顯著增長,但對整體開發(fā)投資規(guī)模支撐有限。

預判2023年,擴大內需、穩(wěn)地產(chǎn)的方針下房地產(chǎn)將完成軟著陸。中央金融紓困救企的同時地方調控擺脫時滯效應后促進需求發(fā)力,銷售和投資規(guī)模將實現(xiàn)前低后高的走勢。但基于宏觀經(jīng)濟尚在下行、房企資金尚未改善、購房需求仍被透支等現(xiàn)實, “保交付”竣工將是多數(shù)開發(fā)企業(yè)的主要工作,“穩(wěn)需求”促內需將是多數(shù)城市的主要施政目標。我們認為對行業(yè)規(guī)模的復蘇支撐有限,2023年銷售和投資規(guī)模將繼續(xù)縮量。

總 結

1 前11月銷售面積同比降23,11月環(huán)比僅增3%預期“翹尾”無望

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù):1—11月,商品房銷售面積121250萬平方米,同比下降23.3%;商品房銷售額118648億元,下降26.6%。兩者同比降幅相比1—10月分別擴大1pct和0.6pct,累計同比降幅走勢趨平趨緩。

……略……

縱觀2022年下半年商品房銷售情況,當前市場已完成規(guī)模筑底、整體止跌在即,但全面回暖仍存在較大難度,市場情緒仍然萎靡。

……略……

據(jù)此以銷售規(guī)模累計同比降幅持穩(wěn)預估,2022年全年商品房銷售面積和金額分別將達13.6億平方米和13.3萬億元,同比分別下降24%和27%。

2 11月開發(fā)投資額不足萬億環(huán)比再降5%,全年投資額預計同比降10.8%

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù):1—11月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資123863億元,同比下降9.8%,較1-10月降幅擴大1pct。其中11月全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額9918億元,環(huán)比下降4.5%,同比下降19.9%,較10月降幅擴大3.9pcts。

縱觀2022年下半年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額一路收窄至歷史低點。至11月全國開發(fā)投資額已降至不足1萬億元,為近五年新低。

……略……

以投資規(guī)模累計同比降幅線性預估,2022年全年預計完成開發(fā)投資額13.2萬億元,規(guī)?;氐轿迥昵?,增速同比下降10.8%。

3 前11月新開工同比腰斬,竣工發(fā)力但三季度起同比降幅連續(xù)擴大至20%

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù):1—11月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積896857萬平方米,同比下降6.5%。房屋新開工面積111632萬平方米,下降38.9%;房屋竣工面積55709萬平方米,下降19.0%。三者同比降幅分別擴大0.8pct、1.1pcts和0.3pct。

……略……

縱觀2022年下半年,整體呈現(xiàn)“新開工連續(xù)疲弱”、“竣工保交付接連發(fā)力”的趨勢。

……略……

以房屋施工、新開工和竣工累計同比降幅線性預估,2022年全年預計三者分別完成90億平方米、12億平方米和8億平方米,同比分別下降7%、40%和18%。

4 前11月土地購置面積規(guī)模同比腰斬,四季度京杭土拍熱度回升,多數(shù)城市仍托底

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù):1-11月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8455萬平方米,同比下降54%;土地成交價款7591億元,下降48;二者降幅分別較1-10月擴大0.73pct和0.84pct。

……略……

政策層面來看,雖然近期關于房企融資方面的利好頻發(fā),對于房企恢復正常的經(jīng)營、投資有一定的促進作用,但短期內在政策效果在企業(yè)投資端還未能體現(xiàn)。當前房企首要工作還是以增強融資、促進銷售為主,而能否從銷售端實現(xiàn)“回血”還與市場信心息息相關,土地投資信心也依賴于市場信心的帶動。在當前有限的資金環(huán)境下,去化表現(xiàn)更好的核心板塊成為房企投資的首選。在樓市銷售仍未明顯復蘇的背景下,重點城市集中土拍冷熱分化的趨勢還將延續(xù),流動性緊張下房企也仍將重點關注核心區(qū)優(yōu)質宅地的投資機會。

5 商品房銷售下行導致庫存全年超5億平,住宅庫存高壓11月末同比上漲18%

……略……

展 望

6 2023年行業(yè)規(guī)模進一步縮量,政策時滯下全年前低后高、東強西弱

2022年整體商品房市場完成了從情緒殺跌到企穩(wěn)筑底,整體上有規(guī)模筑底的態(tài)勢,局部上西部和東北地區(qū)內陸城市更深一輪調整期仍在繼續(xù)。

……略……

預計整體全國商品房市場仍有銷售規(guī)模縮量可能,尤其是上半年仍將月成交規(guī)模仍將維持下降趨勢。但住房改善需求的存在將支撐整體規(guī)模在下半年小幅回升。故預計全年銷售規(guī)模將低于2022年,商品房銷售面積降至13億平方米以下,同比下降5%。同時受預期降價影響,銷售金額同比下降8%。

7 土地購置與新開工規(guī)模繼續(xù)低位,竣工交付繼續(xù)是房企投資重心

國央企及平臺公司仍將成為二三線城市土拍市場支柱力量。同時我們認為將會出現(xiàn)兩個變化:一是優(yōu)質地塊將更加被熱捧。核心一二線城市的優(yōu)質開發(fā)土地將繼續(xù)成為房企拿地重心,同時其出讓條件的放寬也將為房企帶來更高利潤預期,溢價率等指標的上升將帶動新房市場升溫。二是隨著“第四支箭”等進一步金融政策的實施,一部分優(yōu)質民企將重新回到土拍市場,參與到優(yōu)質開發(fā)土地的競拍中。

預判明年,我們認為土地購置面積仍將處于歷史低位,料全年同比下降2%至5%。整體房地產(chǎn)行業(yè)雖融資環(huán)境有寬松預期,但銷售端資金回暖仍需較長時間。資金面沒有根本改善下房企拿地態(tài)度不會發(fā)生根本性轉變。

2023年房企房屋施工和新開工面積仍將維持低水平,同時竣工規(guī)模則將繼續(xù)發(fā)力。這主要基于兩方面判斷。一方面,房企尤其是已暴雷的民企2023年的主要資金仍將落腳于竣工保交付上,投入到項目新開工的投資有限;另一方面,2021年和2022年全國土拍規(guī)模接連走低,2023年可開發(fā)土地規(guī)模也依趨勢縮減,也將拖累新開工指標。

房屋新開工方面,一是2022年前11月共計成交經(jīng)驗性用地11億平方米,以2023年一線土地盡數(shù)開工,二線中占半數(shù)由國央企競的土地盡數(shù)開工、平臺公司競得土地20%開工,三四線土地20%開工計算,預計2022年成交土地將有3.4億平方米于2023年新開工。二是依2023年新成交土地中20%于當年新開工,預計規(guī)模為2億平方米。二者合計加之庫存土地新開工,預計2023年全年房屋新開工面積料將同比下降20%。

房屋竣工方面,2022年預計全年完成8.3億平方米。受限于建筑行業(yè)自身施工強度,預計2023年全年完成房屋竣工面積在10億平方米以內,同比上漲10%至15%。

關鍵詞: 總結與展望