證券時報記者曹晨

(資料圖)

12月22日晚間，新黃浦（600638）公告稱，擬非公開發(fā)行股票，募資用于“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目，這是股權(quán)融資松閘的“第三支箭”政策發(fā)布后，A股房企籌劃再融資的又一案例。

證券時報.e公司記者統(tǒng)計，自11月28日證監(jiān)會宣布恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資至今，不到一個月的時間里，已有福星股份（000926）、大名城（600094）、萬科A、陸家嘴、招商蛇口（001979）、嘉凱城（000918）、華發(fā)股份（600325）、綠地控股（600606）、格力地產(chǎn)（600185）等23家A股上市房企積極擁抱新政，平均每天就有一家房企籌劃再融資，可謂掀起了“定增潮”。

整體來看，本輪房企“定增潮”主要集中在兩大領(lǐng)域，一方面是招商蛇口、格力地產(chǎn)等房企借助政策東風(fēng)重啟并購重組，并發(fā)行股份募集配套資金。另一方面，大多數(shù)房企籌劃直接在A股定增募資，用于“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目等政策支持領(lǐng)域。目前，已有6家房企率先拋出定增預(yù)案，可見其落地速度之快。

從本次再融資潮房企的屬性來看，多元化特征明顯，既有招商蛇口、西藏城投（600773）等央國企開發(fā)商，也有嘉凱城、大名城等民營房企，此外還包含了萬科A等優(yōu)質(zhì)房企以及一些出險房企。

值得注意的是，未來，上市房企再融資實施時市場的認(rèn)購意愿將備受關(guān)注。對此，多位業(yè)內(nèi)人士對證券時報.e公司記者表示，一些資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)較為合理，聚焦主業(yè)、經(jīng)營規(guī)范，擁有較多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房企定增相對會獲得投資者親睞。對于出險房企而言，或迎來定增落地的寶貴機會，但投資方可能更加謹(jǐn)慎，而實控人參與認(rèn)購有望提振投資信心。

房企再融資潮起

“近期，政策對房企融資支持力度是空前的，尤其是11月底以來，在優(yōu)化股權(quán)融資政策的引導(dǎo)下，不斷有同行籌劃再融資事項的消息傳出，包括央國企以及民企，都希望抓住政策機會，加大補充資本金，改善資產(chǎn)負(fù)債表，的確可以稱得上掀起了定增潮。公司作為地方國企開發(fā)商，也正在進(jìn)行相關(guān)工作的準(zhǔn)備。”北京某上市房企高管對證券時報.e公司記者表示。

實際上，本輪房企“定增潮”的重要背景是，被業(yè)內(nèi)視為股權(quán)融資“第三支箭”新政于11月28日正式落地，這也意味著暫停多年的A股房企并購重組以及再融資政策的松閘。

此次，證監(jiān)會明確了在支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面的具體五項政策措施，包括恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策，進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用，積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

證券時報.e公司記者統(tǒng)計，自11月28日“第三支箭”新政落地以來，不到一個月的時間，已經(jīng)有北新路橋（002307）、福星股份、世茂股份（600823）、大名城、新湖中寶（600208）、萬科A、天地源（600665）、陸家嘴、華夏幸福（600340）、金科股份（000656）、冠城大通（600067）、招商蛇口、嘉凱城、外高橋（600648）、華發(fā)股份、綠地控股、迪馬股份（600565）、格力地產(chǎn)、中華企業(yè)（600675）、西藏城投、三湘印象（000863）、榮盛發(fā)展（002146）、新黃浦等23家A股上市房企擁抱新政，積極籌劃再融資事項。

從募資用途看，招商蛇口、格力地產(chǎn)、陸家嘴這三家上市房企募集資金主要用于并購重組。所對應(yīng)的政策是“允許房企發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購買資產(chǎn)時，可以募集配套資金”。而其它籌劃再融資事項的上市房企募集資金用途集中在與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目開發(fā)以及償還債務(wù)本息、補充流動資金等符合房企再融資政策要求的領(lǐng)域。

值得一提的是，12月21日，證監(jiān)會表示，將大力支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。落實好已出臺的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實施涉房重組，這也被業(yè)內(nèi)視為政策鼓勵房企股權(quán)融資的再度重申，有助于改善資產(chǎn)負(fù)債表，提升資質(zhì)。

潛在認(rèn)購方受關(guān)注

實際上，目前，已經(jīng)有華發(fā)股份、福星股份、嘉凱城、大名城、三湘印象以及榮盛發(fā)展等6家房企率先拋出定增預(yù)案，可見響應(yīng)政策籌劃定增速度之快。其中，華發(fā)股份、大名城確定了部分定增投資方，均為控股股東或相關(guān)方參與認(rèn)購，而嘉凱城的再融資更是被建軻投資一家包攬，后者為該公司實際控制人的關(guān)聯(lián)方。

值得一提的是，截至目前，華發(fā)股份是本輪房企再融資潮中預(yù)計募集資金金額最高的房企，其控股股東認(rèn)購一半。

12月5日晚間，華發(fā)股份發(fā)布定增預(yù)案，公司擬募資不超過60億元，用于鄭州華發(fā)峰景花園項目、南京燕子磯G82項目、湛江華發(fā)新城市（300778）南(北)花園項目、紹興金融活力城項目及補充流動資金，公司控股股東華發(fā)集團(tuán)參與認(rèn)購金額不超過30億元。

在業(yè)內(nèi)看來，房企大股東參與再融資在有助于提升定增成功率、增強企業(yè)控制權(quán)的同時，還有利于提振市場信心。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水告訴證券時報.e公司記者，由大股東或?qū)嵖厝藚⑴c認(rèn)購的定增可能落地較快，“因為這種方式下，特定投資者的構(gòu)成單一，投資人往往就是公司的決策人，熟悉公司情況，與公司利益一致。大股東或?qū)嵖厝藚⑴c認(rèn)購也顯示出對公司的看好，愿意掏出真金白銀為企業(yè)補充權(quán)益資本，有利于提升上市公司形象，提振投資者信心。”

實際上，除了有控股股東明確參與認(rèn)購?fù)猓渌赡苷J(rèn)購房企定增的投資方備受關(guān)注。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華告訴證券時報.e公司記者，大股東、實控人、部分央企、地方城投、AMC、部分紓困基金，相關(guān)房企上下游產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)或債權(quán)人等都可能成為潛在定增投資者?！胺科竺芗雠_定增，最終落地還得看房企增發(fā)股票具體定價及條件是否有吸引力，整體市場情緒，以及投資者對部分房企經(jīng)營模式及經(jīng)營前景預(yù)期。定增方案需要緊跟市場需求，同時加強與投資者溝通。”

在劉水看來，雖然房企籌劃再融資事項很快，還需經(jīng)過董事會、股東大會審批，監(jiān)管機構(gòu)批準(zhǔn)以及投資方認(rèn)購等多個環(huán)節(jié)，落地進(jìn)程面臨一定考驗。“當(dāng)前政策環(huán)境足夠?qū)捤?，面臨的考驗主要來自于股東大會對定增計劃的認(rèn)可，投資人對企業(yè)及融資用途的認(rèn)可。目前A股全部為定向增發(fā)，面向以金融機構(gòu)為主的投資者，另外大股東、實控人也會參與認(rèn)購?！?/p>

“此外，尚未出險的房企股權(quán)融資落地更快。這類企業(yè)一直保持較為穩(wěn)健的開發(fā)、銷售節(jié)奏，定增融資或直接用于補充營運資金，或通過償還債務(wù)替換原本自有資金用于償債的壓力，間接釋放經(jīng)營資金，無論哪種用途均有利于增加企業(yè)流動性，加快發(fā)展進(jìn)程?！眲⑺嬖V記者。

出險房企或迎機會？

實際上，在業(yè)內(nèi)看來，此前房企融資政策支持主要聚焦于優(yōu)質(zhì)房企，而第三支箭新政并未限制出險房企，在此背景下，包括世茂股份、華夏幸福、金科股份等此前有違約行為的房企也在積極籌劃再融資事項。

那么，這些出險房企是否可以通過定增募資，迎來債務(wù)風(fēng)險化解的機會同樣備受關(guān)注。

“整個行業(yè)最艱難時期已經(jīng)過去，此前出險房企中不乏優(yōu)質(zhì)房企，且房地產(chǎn)整體的估值或股價定價不高，投資者會理性看待此前出險的房企定增?！敝苊A說。

不過，也有專家認(rèn)為，市場對于出險房企的定增認(rèn)購可能會更加謹(jǐn)慎。

在劉水看來，出險房企的定增意向主要為“保交樓、保民生”項目開發(fā)、償還債務(wù)、補充流動資金。對股東來說，以股權(quán)形式投資是為了參與分配利潤、實現(xiàn)盈利。出險企業(yè)一方面融資意向用途缺乏盈利空間，另一方面當(dāng)前銷售回款不暢、其他再融資渠道基本關(guān)閉，即使當(dāng)下完成了保交付項目、償還部分債務(wù)，也難以釋放多余資金用于經(jīng)營。這種情況下股東利益無法得到保障，定增難度較大。

對此，劉水建議，對于出險房企來說，大股東或?qū)嵖厝顺蔀槎ㄔ鐾顿Y人可起到一定的信心提振作用。“通過大股東或?qū)嵖厝伺c公司的深度綁定，企業(yè)向債權(quán)人、購房者釋放出積極解決問題的信號，可為償還債務(wù)、保交付爭取時間和空間?！?/p>

克而瑞分析師也認(rèn)為，本次地產(chǎn)再融資放開或許出險企業(yè)能分一杯羹，將幫助企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，同時也將進(jìn)一步推動出險企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險化解工作，對助力企業(yè)的風(fēng)險出清具有重要意義。不過，值得注意的是，當(dāng)前出險企業(yè)仍存在較大的債務(wù)問題，經(jīng)營狀況各異，即使方案通過，定增計劃仍是市場化行為，一方面需要尋找投資人相對于其他房企來說可能更加困難，另一方面投資人與募集人對發(fā)行價的博弈也將會是定增計劃是否成功發(fā)行的難點。

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