編者按

2022年是充滿(mǎn)了戲劇性的一年：美聯(lián)儲(chǔ)多次加息、經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)、債股雙殺頻現(xiàn)、逆全球化趨勢(shì)凸顯，每一個(gè)事件都是對(duì)市場(chǎng)的反映，亦深深地作用于市場(chǎng)。

時(shí)值歲末年初，《》記者圍繞資本市場(chǎng)、貨幣政策、全球貿(mào)易、全球樓市等熱點(diǎn)話(huà)題，采訪(fǎng)了相關(guān)領(lǐng)域的專(zhuān)家學(xué)者，希望以此管窺市場(chǎng)脈動(dòng)，為新一年的宏觀環(huán)境變化做好準(zhǔn)備。

(資料圖片)

在經(jīng)歷疫情期間的史詩(shī)級(jí)暴漲之后，今年，全球主要房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定程度的下跌。自今年年初以來(lái)，全球發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的抵押貸款利率平均翻了一番，中短期來(lái)看，各國(guó)央行的加息步伐不會(huì)很快逆轉(zhuǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這將是一個(gè)壞消息。

近日，路透社對(duì)近100名房地產(chǎn)市場(chǎng)分析師進(jìn)行了調(diào)查，他們預(yù)計(jì)，全球主要房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2023年進(jìn)一步下跌?；葑u(yù)評(píng)級(jí)也在其《全球住房和抵押貸款展望》中表示，2023年，大多數(shù)國(guó)家的名義房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率將大幅下降或放緩，這主要是高利率和生活成本上升所導(dǎo)致的購(gòu)房需求降溫。

在接受《》記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)，亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI(Juwai IQI)聯(lián)合創(chuàng)始人、集團(tuán)CEO卡希夫.安薩里(Kashif Ansari)預(yù)判，英國(guó)、美國(guó)這兩大受到投資者長(zhǎng)期追捧的房地產(chǎn)市場(chǎng)在明年將繼續(xù)下行，而在今年漲幅名列前茅的迪拜將是明年備受投資者青睞的市場(chǎng)之一。

英美樓市整體下行

雖然美國(guó)通脹數(shù)據(jù)在近幾個(gè)月呈現(xiàn)出放緩跡象，但離美聯(lián)儲(chǔ)2%的目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)，為了遏制通脹，美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)表示要在2023年持續(xù)加息，對(duì)于利率敏感型行業(yè)——房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這并不是個(gè)好消息。

安薩里表示，目前業(yè)內(nèi)人士對(duì)2023年美國(guó)按揭貸款利率上升的幅度看法不一，“有人預(yù)計(jì)，明年上半年的按揭利率將到7%以上，之后將隨著經(jīng)濟(jì)放緩而下降；也有人認(rèn)為，利率7%的日子已經(jīng)過(guò)去了，抵押貸款利率可能已經(jīng)見(jiàn)頂?，F(xiàn)在的利率仍然是一年前的兩倍多，但如果通貨膨脹繼續(xù)放緩，利率可能會(huì)穩(wěn)定在6%左右?！?/p>

安薩里認(rèn)為，在2023年，美國(guó)房?jī)r(jià)大概率會(huì)繼續(xù)下跌。值得注意的是，美國(guó)不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的降幅會(huì)有很大不同。那些疫情期間熱門(mén)的移居目的地，如得州奧斯汀、愛(ài)達(dá)荷州博伊西和鳳凰城，以及昂貴的西海岸城市，這些地方的房?jī)r(jià)降幅預(yù)計(jì)最大；同時(shí)，在中西部和東海岸等相對(duì)負(fù)擔(dān)得起的住房市場(chǎng)，預(yù)計(jì)那里的房?jī)r(jià)將保持良好，尤其是芝加哥和康涅狄格州的部分地區(qū)以及紐約州北部。

不過(guò)，安薩里表示，美國(guó)房?jī)r(jià)在過(guò)去幾年內(nèi)增長(zhǎng)了許多，因此，5%甚至10%的跌幅并不是大事。即使美國(guó)整體房?jī)r(jià)繼續(xù)下降15%左右，也只是回到了2021年中期的水平，所以投資者不必對(duì)明年的下跌過(guò)于緊張。

對(duì)于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，仍有一利好因素，那便是目前該國(guó)就業(yè)市場(chǎng)正保持強(qiáng)勁，工資也在實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，更重要的是，由于疫情時(shí)代的政府刺激措施，許多消費(fèi)者仍有相當(dāng)可觀的超額儲(chǔ)蓄，這一切將保證美國(guó)住房市場(chǎng)能夠避免長(zhǎng)期的低迷。

和美國(guó)一樣，英國(guó)也是全球房地產(chǎn)投資客的熱土。過(guò)去兩年，英國(guó)房?jī)r(jià)受疫情助推，整體上漲了25%。但是，由于明年俄烏沖突走勢(shì)不明朗，能源危機(jī)也無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)化解，歐洲國(guó)家將面臨艱難的又一年：經(jīng)濟(jì)衰退、失業(yè)率上漲、能源價(jià)格高漲，而政府需要拿出大筆資金補(bǔ)貼消費(fèi)者。

安薩里表示，由于購(gòu)房資金成本增加及可支配收入減少，明年全英平均房?jī)r(jià)會(huì)有5%到8%的下調(diào)，到2024年底，全英房?jī)r(jià)將下降9%。

迪拜成投資新高地

自今年2月份以來(lái)，加拿大和瑞典的房?jī)r(jià)下降了8%以上；自去年的峰值以來(lái)，新西蘭的房?jī)r(jià)下降了12%。

安薩里稱(chēng)，對(duì)于用現(xiàn)金購(gòu)房的剛需買(mǎi)家或者海外投資客來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下調(diào)不失為一個(gè)入場(chǎng)機(jī)會(huì)?？紤]到疫情期間房?jī)r(jià)上漲的幅度、家庭可支配收入以及利率水平，加拿大、澳大利亞、新西蘭、西班牙這些國(guó)家的樓市在2023年的下行幅度也會(huì)較高。不過(guò)，下降后的房?jī)r(jià)仍比疫情前高，購(gòu)房難題還是會(huì)困擾首次購(gòu)房者和年輕人。

相比之下，今年迪拜樓市漲幅居全球城市首位，從2021年10月到2022年10月，迪拜的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲了89%。中東國(guó)家今年因能源價(jià)格上漲而獲利，迪拜又得益于地緣政治上的靈活地位，吸引了不少俄羅斯和南亞的買(mǎi)家，再加上鄰國(guó)卡塔爾世界杯帶來(lái)的人氣溢出效應(yīng)，迪拜樓市也一直受到中國(guó)等海外買(mǎi)家的關(guān)注。

迪拜領(lǐng)先的房地產(chǎn)代理商之一Unique Properties預(yù)測(cè)，迪拜的優(yōu)質(zhì)住宅市場(chǎng)將在2023年迎來(lái)全球最強(qiáng)勁的增長(zhǎng)。迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)海外買(mǎi)家相對(duì)友好，例如極具吸引力的激勵(lì)措施、極低稅率、長(zhǎng)期簽證等。預(yù)計(jì)在未來(lái)十年內(nèi)，居住在迪拜的高凈值人士將增長(zhǎng)40%。

安薩里向記者表示，2023年，迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)上漲，迪拜及其所在的阿拉伯聯(lián)合酋長(zhǎng)國(guó)將成為全球新升起的投資高地。

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