東莞全面放寬限購！東莞發(fā)布樓市新政，城區(qū)(南城、東城、莞城、萬江)和松山湖，正式解除限購，即日執(zhí)行！

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12月26日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》(下稱“通知”)稱，東莞莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的新建商品住房和二手商品住房，須自商品房買賣合同(或房地產(chǎn)買賣合同)網(wǎng)簽備案之日起滿3年或取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年方可上市交易，上述區(qū)域暫停實行商品住房限購政策。東莞其他區(qū)域的新建商品住房須自商品房買賣合同網(wǎng)簽備案之日起滿3年方可上市交易，二手商品住房暫停實行限售政策。

本《通知》意味著，即日起，東莞全域32個鎮(zhèn)街取消住房限購！

據(jù)悉，東莞市在2016年時開始實施全市住房限購政策，2017年時頒布了限售政策，此后多年限購限售政策實施了多次微調(diào)。

今年5月，東莞市房地產(chǎn)調(diào)控政策有所放松，商品住房限售由3年調(diào)整為2年，取消了夫妻離異購房限制條件

7月，限購政策再次放松，將原本全市的限購區(qū)域，劃分了限購區(qū)和非限購區(qū)，其中限購區(qū)域為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等，東莞市戶籍居民家庭在這些限購區(qū)域內(nèi)擁有2套及以上住房的，暫停向其銷售限購區(qū)域內(nèi)的新建商品住房，非本市戶籍居民家庭在限購區(qū)域內(nèi)擁有2套及以上住房的，暫停向其銷售限購區(qū)域內(nèi)的商品住房(含新建商品住房和二手住房)。除限購區(qū)域外，東莞市其他區(qū)域暫停實行住房限購政策。居民家庭購買非限購區(qū)域內(nèi)的商品住房，無需進行購房資格核驗。

而此次政策調(diào)整之后，東莞全域內(nèi)將放開限購，二手商品住房限售也有所放松，除原限購區(qū)域內(nèi)還受限制外，其他區(qū)域二手商品住房不再限售。

2022年，東莞樓市持續(xù)低迷，幾輪救市政策刺激下雖有起伏，但市場預(yù)期不足，買房熱情大降，樓市長時間處于“冷靜期”。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，東莞樓市全面放寬限購，說明東莞不再把穩(wěn)定本土樓市寄希望于外來投資客，而是把本地的需求潛力，通過發(fā)補貼、降地價、面稅收、“先租后買”、共有產(chǎn)權(quán)等都種手段釋放出來。

東莞的退出限購，限售取代限購的模式，與不久前佛山的做法完全一致。當(dāng)下，東莞和佛山等一二線熱點城市松綁行政干預(yù)政策，已經(jīng)不能拿樓市基本面來解讀了。

中央經(jīng)濟工作會議以后，擴大內(nèi)需、發(fā)揮消費的基礎(chǔ)性作用，已經(jīng)成為樓市的主題之一。在這之前，促轉(zhuǎn)型、防風(fēng)險、保民生是樓市的主題。在這之后，穩(wěn)增長(或擴內(nèi)需)、防風(fēng)險、保民生是樓市的主題了。中央經(jīng)濟工作會議通稿中，房地產(chǎn)被放在了防風(fēng)險一欄中，但促進“住房改善”被放在了擴大消費和內(nèi)需一欄中。顯然，防風(fēng)險和穩(wěn)增長(擴內(nèi)需)并重。

2023年，境外加息、經(jīng)濟下行，疊加國際政治環(huán)境巨變，外需或許非常不樂觀。因此，內(nèi)需被放到了史無前例的重視程度。衣食住行中，衣食行的空間和邊際效應(yīng)不如住房，住的潛力或空間非常大，特別是七普數(shù)據(jù)反映出來的住房改善，將是未來住房消費的主力。

同時，當(dāng)前商品房市場需求端比較疲弱，全國銷售下降25%左右，百強房企和百城下降40%多。銷售不平穩(wěn)，不僅內(nèi)需、消費激活不了，且對于解決供給端保交樓、風(fēng)險處置是不利的。畢竟，想讓外部資金來輸血，首先得恢復(fù)市場和企業(yè)自身的造血功能，否則外部資金是不愿意進入的。也就是說，要想讓信貸、債券、股權(quán)等“三支箭”能夠盡快落地，就必須讓市場需求端保持一定的活躍度。

前期政策紓困盡管很頻繁，但是從市場銷售和需求端來看，房地產(chǎn)市場仍舊比較疲弱。特別是，像東莞這樣的外來人口占比非常大的城市，生產(chǎn)和生活服務(wù)業(yè)的比重比較大，生產(chǎn)制造型的民營企業(yè)私人企業(yè)很多，受疫情影響、出口下降、內(nèi)需疲弱的影響比較嚴(yán)重。

地方財政實力也下降比較明顯，迫切需要房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。而東莞1053萬常住人口中，超過一半的非戶籍人口主要住在城中村，全市的住房自有率也自有50%左右，住房亟待改善。

從南京、佛山、武漢、東莞等城市的近期退出或收縮行政干預(yù)政策的舉動來看，新一輪需求端的政策紓困已經(jīng)開始。每當(dāng)經(jīng)濟遇到挫折，我們就要促銷費、擴內(nèi)需。特別是汽車、住房等大宗消費，對擴內(nèi)需的貢獻(xiàn)非常大。

問題是住房擴內(nèi)需，自打2003年非典確立房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位之后，就一直在發(fā)揮著作用。從七普數(shù)據(jù)看，基本飽和了，東莞算上城中村的量，飽和度更高。促進新市民、外來人口買房，需求潛力很大，但收入對房價的支付能力嚴(yán)重不足。因此，對于東莞來說，不能寄希望于外來投資客，因為投資買房未來會一直低迷，更重要的是把本地的需求潛力，通過發(fā)補貼、降地價、面稅收、“先租后買”、共有產(chǎn)權(quán)等都種手段，釋放出來，才是穩(wěn)定樓市的根本之策。

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