從某些指標(biāo)來看，美聯(lián)儲的加息帶來了與2007至2009年一樣嚴(yán)重的樓市暴跌，給潛在買家、房主、建筑商和其他與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)帶來了痛苦。

對美聯(lián)儲來說，這是一個特征，而不是一個缺陷：樓市暴跌可能有助于美聯(lián)儲實現(xiàn)在未來一年出現(xiàn)較低經(jīng)濟(jì)活動和通脹水平的愿望。

【資料圖】

2020年3月，美國的新冠大流行帶來了意外的房地產(chǎn)繁榮，這是由居家辦公、美國人對更多空間的渴望以及美聯(lián)儲將利率下調(diào)至接近零所推動的。在隨后的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中，就業(yè)增長推動了新家庭的形成，因為年輕人尋求獨自生活，而不是與室友或父母一起生活。結(jié)果住房建設(shè)迎來高潮。從2020年1月到2022年6月，標(biāo)普CoreLogic Case-Shiller全國房價指數(shù)躍升了45%。公寓租金也大幅攀升。

由于對通脹的強(qiáng)度和持續(xù)性感到措手不及，美聯(lián)儲在2022年改變了路線，他們連續(xù)7次加息，利率已達(dá)到在4.25%至4.5%之間。30年期固定利率抵押貸款的平均利率從3月份的4%左右躍升至今年秋季的7%。最近又回落至6.3%。美國抵押貸款銀行家協(xié)會（MBA）的數(shù)據(jù)顯示，11月份按美國房價中位數(shù)計算的房屋月供較年初增長了43%。

高利率抑制支出、雇傭和投資，從而抑制通脹。對利率敏感的房地產(chǎn)行業(yè)通常最先感受到這一點，但今年的速度和嚴(yán)重程度令長期市場參與者感到震驚。

“這是我見過的最嚴(yán)重的利率沖擊，”科羅拉多州博爾德的第三代抵押貸款銀行家盧·巴恩斯（Lou Barnes）說，他于1978年進(jìn)入貸款行業(yè)。他警告說，全面影響尚未顯現(xiàn)。買家已改為觀望，而鎖定了低利率的賣家也沒有什么理由出售。

11月現(xiàn)房銷售連續(xù)第10個月下降，創(chuàng)歷史之最。房利美和高盛的經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測，到2023年，這一數(shù)字將降至400萬套以下，低于2006年至2011年房地產(chǎn)蕭條期間的水平。

隨著過去兩年的家庭形成熱潮似乎已經(jīng)結(jié)束，以及新公寓供應(yīng)達(dá)到40年來的最高水平，租金增長也有所放緩。

住房需求可能會因為人口的增加或新家庭的形成而增長。弗吉尼亞州利斯堡的獨立住房經(jīng)濟(jì)學(xué)家托馬斯·勞勒（Thomas Lawler）說，人口普查局的信息顯示，疫情后單人家庭的比例激增，這可能反映了行為變化，而不是人口增長。他估計，如果家庭占人口的比例從2021年到2022年保持不變，家庭增長將是人口普查局?jǐn)?shù)據(jù)顯示的一半。如果這種激增是與新冠大流行相關(guān)的異常現(xiàn)象，那么家庭數(shù)量可能會出現(xiàn)更大的下降。

“組建一個新家庭的成本已經(jīng)上升了很多，”勞勒說?！霸谖铱磥?，如果家庭增長實際上沒有大幅放緩，那將是令人震驚的。”

租房軟件公司RealPage的住房經(jīng)濟(jì)學(xué)家帕森斯（Jay Parsons）說，通常情況下，在春季末期大學(xué)生畢業(yè)時，租房需求會上升，但今年沒有出現(xiàn)這種情況。

“我們從未見過這樣的時期，就業(yè)增長如此之快，但對任何類型的住房的需求都如此之少，”他說，疫情釋放出的需求將未來的需求“提前”了。

11月，單戶住宅開工率降至疫情爆發(fā)之初幾個月以來的最低水平，而較高的借貸成本也使新的公寓投資受到影響。

卡姆登房地產(chǎn)信托公司（Camden Property Trust）的首席執(zhí)行官里克·坎波（Ric Campo）說：“無論是出售還是出租，從事住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的人現(xiàn)在都陷入了停滯?！痹摴疚挥谛菟诡D，擁有5.8萬套公寓。

房地產(chǎn)市場放緩還可能抑制家電、裝修和搬家服務(wù)等行業(yè)的需求。丹·紐菲爾德（Dan Neufeld）和父親一起在弗吉尼亞州的亞歷山大經(jīng)營著庭院設(shè)計和建造公司Mt． Diablo Landscaping，到6月份時他意識到已經(jīng)接不到預(yù)約電話了。“我們面面相覷，說這是怎么回事？我們應(yīng)該有更多的咨詢和預(yù)約，”紐菲爾德說。他認(rèn)為，他的公司在2020年和2021年份享受的庭院建造熱潮，可能帶動了以后幾年的銷售?！暗F(xiàn)在，沒有人會為一項價值2萬美元或3萬美元的庭院改造項目掏腰包，”紐菲爾德說。

所有這些都可能對通脹產(chǎn)生強(qiáng)有力的影響。通脹最初是由汽車和家具等商品的價格推動的。俄烏沖突的爆發(fā)進(jìn)一步推高了食品、能源和其他大宗商品的價格。隨著租金和房價的飆升，住房也驅(qū)動了通脹，但有一定的滯后性。住房占消費者價格指數(shù)的三分之一，占個人消費支出價格指數(shù)的六分之一，而這正是美聯(lián)儲的目標(biāo)。

現(xiàn)在住房價格下降和租金增長更加緩慢，住房對通脹的貢獻(xiàn)在未來一年可能會急劇下降。這也是美聯(lián)儲官員預(yù)計明年年底通脹率將從目前的6%左右降至3.1%的原因之一。

美聯(lián)儲官員不確定這是否足以將通脹持久地降至2%的目標(biāo)。他們擔(dān)心，不斷增長的收入可能會維持消費者支出，從而使企業(yè)能夠繼續(xù)轉(zhuǎn)嫁更高的價格。

卡姆登房地產(chǎn)信托公司的首席執(zhí)行官坎波對美聯(lián)儲官員如此擔(dān)心工資水平表示理解。雖然卡姆登房地產(chǎn)信托公司的股價今年下跌了37%，但該公司正在經(jīng)歷有史以來最好的一年，而他的員工們也在期待著更大幅度的加薪，盡管他們自己的賬單也在不斷上漲。

他說：“現(xiàn)在的壓力是我們要比平時更多地提高工資。人們將面臨來自公司的巨大工資壓力，這些公司不得不付出超過正常3%的工資，問題是多少，5%？6%還是7%？”

關(guān)鍵詞： 對抗通脹