實(shí)行兩年的集中供地政策，已經(jīng)從三批供地演變成了多批供地，包括四批、五批、六批供地。12月27日，武漢、徐州率先完成了第六批集中供地，均全部成交，但是絕大部分地塊是底價(jià)成交，土地市場(chǎng)仍然延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)。

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在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，各地采取多批少量供應(yīng)后，土地流拍率走低，底價(jià)成交占比明顯提升，地方國(guó)資企業(yè)拿地仍是主流。

絕大部分地塊底價(jià)成交

作為第一個(gè)宣布啟動(dòng)年內(nèi)第六批集中供地的城市，武漢在12月27日完成了第六批供地計(jì)劃。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，武漢第六批集中供地共成交各類用地17宗，總成交面積約136.83萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建面270.67萬(wàn)平方米，總成交價(jià)約236.45億元。其中，涉宅用地成交11宗，成交總面積82.47萬(wàn)平方米，成交規(guī)劃建筑面積209萬(wàn)平方米，總成交價(jià)229.2億元。

當(dāng)天成交的還有武漢第五批集中供地延期的3宗地塊。至此，上述20宗地塊合計(jì)成交金額257.11億元。從溢價(jià)率來(lái)看，除了武昌區(qū)中北路地塊溢價(jià)成交外，其他19宗地塊均底價(jià)成交。

而縱觀武漢今年前幾批供地結(jié)果，底價(jià)、流拍、延期……較為低迷，因此武漢改變了一年三批集中供地規(guī)則，采取少量加推、增加頻次的方式。

除了武漢外，徐州今年第六批集中供地也已落幕。據(jù)克而瑞蘇北方面統(tǒng)計(jì)，徐州本次供地累計(jì)成交10宗宅地，總建筑面積81萬(wàn)平方米，收金約43.5億元。在此次土拍中，10宗地塊全部以底價(jià)成交?？傮w來(lái)看，徐州今年六輪土拍波瀾不驚。

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱表示，從土拍結(jié)果來(lái)看，武漢、徐州年末土拍市場(chǎng)持續(xù)低溫運(yùn)行，地方城投、國(guó)企繼續(xù)挑起大梁，底價(jià)成交、托底成交成為土拍市場(chǎng)主流。部分民營(yíng)房企稍有起色，優(yōu)質(zhì)低總價(jià)地塊是競(jìng)爭(zhēng)熱點(diǎn)。

流拍率降低、底價(jià)成交占比提升

除了武漢、徐州率先完成第六批集中供地外，下半年，還有多個(gè)城市公告第四批、第五批集中供地，各批次的供地規(guī)模明顯減少，少量多次成為集中供地主要趨勢(shì)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有18個(gè)城市推出四批集中供地。

此外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙、武漢、南京、蘇州、杭州、徐州、無(wú)錫等啟動(dòng)了第五批集中供地。

“少量多次供應(yīng)有利于減緩企業(yè)投資資金過(guò)于集中，從而穩(wěn)定土地市場(chǎng)成交熱度，降低流拍和提高成交率?！睆垊P如是說(shuō)。

從具體的成交結(jié)果來(lái)看，各地采取多批少量供應(yīng)后，底價(jià)成交占比明顯提升。張凱認(rèn)為，今年前四批供地中底價(jià)成交占比分別為61.5%、66.8%、80.1%和84.3%。同時(shí)，流拍率走低是少量多次供應(yīng)模式主要成果之一，前四批供地中流拍率分別為10.9%、6.2%、4.5%和2%，流拍率降幅也相對(duì)明顯。

地方國(guó)資托底現(xiàn)象仍將延續(xù)

縱觀第四批、第五批、第六批集中供地，地方國(guó)資企業(yè)拿地仍是主流。以武漢第六批集中供地為例，武漢城建獨(dú)中四元，出資123.19億元，占總出讓金超過(guò)一半。在徐州第六批集中供地中，拿地房企也是以本地城投和國(guó)資城投為主，延續(xù)了今年歷次土拍的主流。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，在集中供地的22個(gè)重點(diǎn)城市中，2022年，地方國(guó)資成為拿地主力，土拍托底現(xiàn)象較多。截至12月27日，22城地方國(guó)資拿地金額占比達(dá)到42%，超過(guò)了央企、國(guó)企的37%，民企該比例則僅為16%。特別是自第三批供地起，地方國(guó)資進(jìn)場(chǎng)托底拿地態(tài)勢(shì)明顯，拿地金額占比持續(xù)提升。

克而瑞研報(bào)指出，2022年市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)冷，前三批集中供地中，城投公司的拿地金額從1829.4億元提升至2649.8億元，占比則從37%逐步漲至55%；第四批和第五批集中供地由于總供應(yīng)量低，城投拿地金額也大幅下降，但占比依然達(dá)到55%和80%(第五輪僅計(jì)算無(wú)錫、蘇州拍地)。

對(duì)此，張凱表示，通過(guò)地方國(guó)資及部分城投平臺(tái)托底，雖然可以減少流拍率，但由于部分國(guó)資企業(yè)和城投地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、能力不足，長(zhǎng)期來(lái)看并不利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

對(duì)于2023年的土地市場(chǎng)趨勢(shì)，張凱認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)銷售下行壓力仍較大，短期國(guó)資托底現(xiàn)象仍將延續(xù)，預(yù)計(jì)在市場(chǎng)銷售企穩(wěn)回暖后，房企才會(huì)逐步恢復(fù)投資拿地。

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