2022年,房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行。反映在土地市場,一邊是國企城投高歌猛進,成為拿地核心主力;另一邊是民營企業(yè)在銷售與融資雙重壓力下收縮戰(zhàn)線,少拿地或不拿地。
不過,與房企追求高周轉(zhuǎn)不同,手握大量土地的地方城投平臺開發(fā)意愿并不強烈。盡管2022年以來地方國資拿地宗數(shù)及拿地金額占比均超四成,但更多土地處于未開發(fā)狀態(tài),而部分房企則從土地資源錯配的矛盾中嗅到了“代建”賽道的新機遇。
據(jù)不完全統(tǒng)計,目前已經(jīng)有超過40家規(guī)模房企入局代建行業(yè),其中既有綠城、金地這些代建元老級選手,也有萬科、保利、中海華潤、旭輝、龍湖等新玩家。
(資料圖)
“頭部房企相當多的都已涉入,未來代建領(lǐng)域的競爭將更加激烈,也會有更多優(yōu)秀代建企業(yè)涌現(xiàn)。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水通過微信向《》記者表示。
超40家百強房企布局
盡管代建并非房地產(chǎn)行業(yè)的新生事物,但從2022年起,代建被行業(yè)頻頻提及,似有成為主賽道之勢。據(jù)不完全統(tǒng)計,百強房企中已有超40家布局代建業(yè)務(wù)。
從投資角度看,在房地產(chǎn)市場銷售受阻及企業(yè)資金承壓影響下,22城2021年集中供地項目開工意愿和推盤力度均不足,據(jù)中指研究院統(tǒng)計,目前項目整體入市率僅過三成,甚至地方國資拿地的項目入市率不足10%。
在此背景下,越來越多的房企加入“代建”賽道,城投或引入房企小股操盤,或直接委托房企操盤,代建房企提供從項目設(shè)計、產(chǎn)品定位、建筑工程、成本管理、營銷服務(wù)到物業(yè)服務(wù)的全流程開發(fā)服務(wù),這意味著開發(fā)效率提升,產(chǎn)品溢價、項目利潤得以增長。
“入局代建首先是房企轉(zhuǎn)型的需要。房地產(chǎn)市場進入存量階段,增量規(guī)模有限,房企轉(zhuǎn)型服務(wù)商是行業(yè)發(fā)展的必然規(guī)律,代建則是重要的服務(wù)領(lǐng)域。因此,近幾年房地產(chǎn)企業(yè)積極向代建、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)管理等服務(wù)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型,其中,代建作為重要的服務(wù)領(lǐng)域的一個方向,日益受到關(guān)注?!眲⑺J為,“代建業(yè)務(wù)本身特點適應(yīng)當前行業(yè)形勢。2021年下半年以來,房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期,高負債、高杠桿模式不可持續(xù),房地產(chǎn)企業(yè)亟需探索新的發(fā)展模式,輕資產(chǎn)模式受到關(guān)注,代建作為輕資產(chǎn)運營模式之一,具有資金需求少、低負債、高利潤率等特點。代建,為房企探索新發(fā)展模式提供了方向,為低負債、低杠桿發(fā)展提供了可能?!?/p>
代建助房企穿越周期?
那么,代建賽道能否幫助房企逆周期而行?作為“代建第一股”,綠城管理控股2022年中期業(yè)績顯示,上半年實現(xiàn)歸屬股東凈利潤3.6億,同比增長33.4%;實現(xiàn)收入12.59億元,同比增長16.4%。而衡量企業(yè)盈利能力的重要指標——毛利、毛利率,也體現(xiàn)出逆周期優(yōu)勢:上半年綠城管理實現(xiàn)毛利約6.35億元,同比增長23.7%;綜合毛利率約50.4%,同比提升2.9個百分點。
另一家上市代建企業(yè)中原建業(yè)的2022年半年報顯示,上半年營業(yè)收入3.8億元,凈利潤達2.0億元,凈利潤率為54%,近5年來始終保持在50%以上的高位水平,盈利能力強勁。
“代建具有低負債、低投資特點,因為代建是輕資產(chǎn),不需要大量資金投入。特別是當前民營房企流動性緊張,融資困難,發(fā)展代建,是良好選擇。代建也具有利潤率高特點,比傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)高出10個百分點?!眲⑺治稣J為,代建業(yè)務(wù)發(fā)展?jié)摿^大。當前,我國房地產(chǎn)代建滲透率還比較低,僅6%左右,而歐美國家的代建滲透率為20%~30%。
對于代建行業(yè)未來的發(fā)展趨勢,劉水認為,首先,代建行業(yè)未來競爭會更加激烈。近期有較多房企進入代建領(lǐng)域,而相當多的頭部房企都已涉入代建,表明未來代建領(lǐng)域的競爭將更加激烈。其次,未來會有更多優(yōu)秀代建企業(yè)涌現(xiàn)。
目前已經(jīng)有綠城管理和中原建業(yè)兩家代建企業(yè)在港交所上市,隨著更多企業(yè)發(fā)力代建領(lǐng)域,或會有新的代建企業(yè)上市。另外,真正發(fā)力做代建的企業(yè)有較強競爭力。代建是管理服務(wù),是乙方,房企做代建需要由甲方思維轉(zhuǎn)變?yōu)橐曳剿季S,單獨成立代建公司及團隊,根據(jù)委托業(yè)主訴求解決問題,提供良好的服務(wù)。
新老玩家競逐“新賽道”
對于綠城管理、中原建業(yè)這類代建頭部企業(yè)而言,依靠先發(fā)優(yōu)勢和龍頭效應(yīng),繼續(xù)走規(guī)?;l(fā)展路線,深化全國性布局以及多元化的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。據(jù)公開數(shù)據(jù),截至今年上半年,綠城管理項目遍布全國28個省、直轄市及自治區(qū)的107座主要城市,擁有390個代建項目;中原建業(yè)在管項目266個,其中河南省內(nèi)項目241個,河南以外項目25個。
而有著國企央企性質(zhì)的華潤置地、招商蛇口(001979)等,依靠和政府合作,可更多地承擔政府保障房、大型市政場館及公建配套開發(fā)及運營等項目;中交地產(chǎn)(000736)與信達地產(chǎn)(600657)則選擇以強強聯(lián)合的方式,跑步進入紓困類代建項目。
劉水表示,“民營房企較多承接的是商業(yè)代建類項目,缺乏開發(fā)經(jīng)營能力及資金的中小房企委托的商業(yè)房地產(chǎn)項目,個別代建企業(yè)有承接較少量的政府代建項目。民營企業(yè)做代建,是為了順應(yīng)市場發(fā)展趨勢,進行公司業(yè)務(wù)模式的升級,為了尋找新的業(yè)務(wù)增長點。代建不需要大量資金投入,正好符合民營房企的經(jīng)營特點?!?/p>
從相關(guān)機構(gòu)的研究報告可以看到,代建市場未來的發(fā)展前景充滿想象。據(jù)海通證券測算,“十四五”期間,代建業(yè)務(wù)的市場容量或?qū)⑦_到2000億元左右。中指研究院則預(yù)計,未來5年代建市場新增合約總建筑面積將保持23.5%的復(fù)合年增長率,合約銷售額將達3.2萬億至7.3萬億元之間,有300億元的收入。
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