自“金融支持房地產(chǎn)16條”出臺以來，房企融資開始發(fā)生大轉(zhuǎn)彎。尤其是隨著信貸、債券、股權(quán)“三支箭”相繼落地，房企的融資環(huán)境迎來拐點。從目前來看，60余家銀行向房企授信總額度超過4.8萬億元。與此同時，近期有120多家房企獲得銀行授信。在民企積極申請儲架式注冊發(fā)行情況下，債券意向發(fā)行規(guī)模超千億元。

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值得關(guān)注的是，12月28日，重慶為落實“金融支持房地產(chǎn)16條”政策，從支持房企融資到減輕企業(yè)負擔，為房企開源節(jié)流。在更多城市的響應(yīng)下，對于房企融資支持的力度仍將加大。

超120家房企獲得銀行授信

今年以來，房企爆出流動性緊張，債務(wù)違約現(xiàn)象頻發(fā)，房企融資成為重要難題?！斑M入11月，‘金融支持房地產(chǎn)16條’出臺，‘三支箭’發(fā)出，供需兩端齊發(fā)力，為房企融資打開了一個口子，幫助房企恢復(fù)造血能力，緩解了房企的融資困境，減輕了房企的資金壓力。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示，“三箭齊發(fā)”，房企的融資環(huán)境得到進一步改善，短期內(nèi)迎來一波融資潮。

自“金融支持房地產(chǎn)16條”發(fā)布實施以來，據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，從銀行端來看，60余家銀行落實政策精神，積極向房企授信，總額度超過4.8萬億元。與此同時，近期有120多家房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行授信。從獲得授信的銀行個數(shù)來看，萬科最多，為15家；其次是綠城，為13家；然后是美的置業(yè)，獲得12家銀行授信。從獲得授信額度來看，萬科、綠城均超過4000億元，其次碧桂園超過3000億元，然后是美的置業(yè)獲得1000億元授信額度。

在銀行授信的同時，增信協(xié)同無擔保債券同步發(fā)行。11月8日，中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)布消息稱，繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，11月以來，民企積極申請儲架式注冊發(fā)行，債券意向發(fā)行規(guī)模超千億元。而通過增信擔保已發(fā)行的債券共10筆，融資總額83.3億元，其中“央地合作”模式下共發(fā)行16.3億元債券。民企及混合所有制企業(yè)發(fā)行的無擔保信用債共51億元，其中部分企業(yè)增信債券與無擔保債券同時發(fā)行。從目前來看，增信擔保有效拉動了民企債券融資。

值得一提的是，11月28日，證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，意味著股權(quán)融資的松綁。上市房企股權(quán)融資已經(jīng)寂靜了很久，特別是“借殼上市”，在時隔12年后首次重啟。與前兩類渠道相比，股權(quán)融資對行業(yè)的影響更加廣泛。

自股權(quán)融資信號發(fā)出后，已有30余家房企宣布配股或定向增發(fā)計劃。從房企屬性來看，央企、國企、民企、混合所有制企業(yè)均有參與。從企業(yè)當前狀態(tài)來看，不僅包含優(yōu)質(zhì)房企，也有出險房企。從融資對象來看，大股東或?qū)嵖厝?、母公司、金融機構(gòu)均有出現(xiàn)。從融資目的來看，項目開發(fā)、償還境內(nèi)外債務(wù)、補充流動資金為主要用途，還有部分企業(yè)明確提出用來購買股權(quán)資產(chǎn)。

資金投放從項目到企業(yè)，再到行業(yè)

對于近期房企融資政策組合，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水表示，資金投放對象從“項目—房企—行業(yè)”三個層次形成了遞進關(guān)系，資金用途由表及里滿足不同層面需求：在解決既有的保交付項目、房企流動性緊張問題后，開始大力解決當下行業(yè)的兩個根本性問題，即資產(chǎn)負債比例不合理問題、風險資產(chǎn)重組問題。

雖然房企融資在2022年年底出現(xiàn)翹尾的行情，但是從全年來看并不樂觀。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，從歷年100家典型房企的融資總量來看，2021年出現(xiàn)了近五年來的首次負增長，融資總量13274億元，同比下降了25%。進入2022年，房企融資規(guī)模的下滑趨勢仍在擴大，2022年全年新增融資總額為7750億元，僅為2021年全年融資總量的58%，同比減少42%，全年融資總額自2016年以來首次跌落1萬億元以下。

但無論怎樣，當前的融資政策已迎來拐點。億翰分析人士認為，在短期內(nèi)，“三支箭”的釋放將有利于幫助民營房企度過2023年第一季度的償債高峰。而從中期來看，股權(quán)融資有利于房企去杠桿。后續(xù)不排除部分國企會直接持股部分優(yōu)質(zhì)民營房企，給房企進行增信并加強房企的抗風險能力。

值得關(guān)注的是，管理層此前講話中提到，針對房地產(chǎn)行業(yè)“正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。”對此，劉水表示，在供給端支持發(fā)力的同時，新舉措如果可以針對需求端進行改善，企業(yè)則有望在經(jīng)營端也快速實現(xiàn)流動性回暖。

而需求端的修復(fù)上，劉水認為，拉動銷售回款才是根本之道。企業(yè)要抓住當前融資窗口期，根據(jù)自身情況積極對接資金供給方，補充流動性；更要借助融資力量拉動銷售端，推動經(jīng)營端流動性回暖，從根本上解決流動性問題。

克而瑞分析人士也認為，考慮到當前房企仍然面臨較大的償債壓力，運營的改善核心還是在于銷售端。然而，對于短期銷售疲軟，只有耐心等待市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。

對于2023年的房地產(chǎn)市場走勢，劉水表示，中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)為行業(yè)發(fā)展方向定下基調(diào)，政策方面將繼續(xù)滿足項目交付、房企經(jīng)營、并購重組三方合理融資需求，保證融資覆蓋面的廣泛性。在行業(yè)供給端利好盡出的背景下，房企流動性緊張的問題將得以明顯改善。

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