隨著2021年房地產(chǎn)行業(yè)“三道紅線”相關(guān)系列融資政策的收縮，以及在今年宏觀經(jīng)濟(jì)下行與全國(guó)疫情多點(diǎn)散發(fā)等因素影響下，全國(guó)商品房銷售在2021年達(dá)到18萬(wàn)億體量后基本見(jiàn)頂，今年迎來(lái)劇烈調(diào)整。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企全年全口徑銷售額為7.29萬(wàn)億，同比減少42.3%，其中權(quán)益口徑降幅也達(dá)42.2%。但整體各月銷售絕對(duì)額呈現(xiàn)出企穩(wěn)趨勢(shì)，預(yù)計(jì)在2022年低基數(shù)的情況下，2023年的銷售同比有望止住頹勢(shì)。

此外，百?gòu)?qiáng)房企的拿地意愿跌入谷底，在銷售降幅已然高達(dá)42%的條件下，拿地力度（拿地額/銷售額）更是僅為0.18，創(chuàng)下多年來(lái)的新低。拿地意愿的驟降，一方面體現(xiàn)出房企對(duì)于未來(lái)整體銷售預(yù)期的謹(jǐn)慎，同時(shí)也反映出當(dāng)前房企的主要任務(wù)就是加快去化、降杠桿、留足現(xiàn)金做好產(chǎn)品、確保平穩(wěn)交付。

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銷售累計(jì)降超40% 絕對(duì)值或基本見(jiàn)底

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年前11月，我國(guó)商品房累計(jì)銷售額為11.86萬(wàn)億。如若參考克而瑞統(tǒng)計(jì)百?gòu)?qiáng)房企12月銷售同比31.6%降幅來(lái)樂(lè)觀預(yù)計(jì)今年12月銷售額，預(yù)計(jì)今年的累計(jì)銷售額將頂格在13.25萬(wàn)億，同比降幅達(dá)到27.2%。

27.2%的降幅，是自1998年房改以來(lái)最差的同比數(shù)據(jù)。值得注意的是，克而瑞統(tǒng)計(jì)的百?gòu)?qiáng)房企的銷售數(shù)據(jù)同比下滑幅度更大。百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售額7.29萬(wàn)億元，同比減少42.3%，其中權(quán)益口徑降幅也達(dá)42.2%。

我們梳理2021年銷售額前20的頭部房企，盡管在今年均錄得同比負(fù)增長(zhǎng)，但其內(nèi)部分化也是相當(dāng)明顯的。

包括華潤(rùn)置地、招商蛇口（001979）、保利發(fā)展（600048）、中海地產(chǎn)在內(nèi)的央企開(kāi)發(fā)商，其憑借著強(qiáng)大的信用背景以及相對(duì)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，表現(xiàn)出了較強(qiáng)的阿爾法。而包括中國(guó)恒大、陽(yáng)光城、融創(chuàng)中國(guó)、世茂集團(tuán)等杠桿率較高的民營(yíng)房企則出現(xiàn)了銷售“滑鐵盧”，跌幅在70%甚至更多。

相比之下，有極少部分房企實(shí)現(xiàn)了相對(duì)“逆襲”。如越秀地產(chǎn)銷售額同比增長(zhǎng)9.4%、建發(fā)房產(chǎn)、華發(fā)股份（600325）同比基本持平。

除百?gòu)?qiáng)房企內(nèi)部依然明顯分化外，行業(yè)整體的單月銷售額或已基本觸底。數(shù)據(jù)顯示，從2022年1季度逐漸過(guò)渡到4季度，百?gòu)?qiáng)房企的銷售額同比降幅在逐漸收窄，從-47%縮窄至-28.5%。而就單月銷售額來(lái)說(shuō)，百?gòu)?qiáng)房企已經(jīng)基本穩(wěn)定在4000-6000億水平，并自6月以來(lái)已有明顯企穩(wěn)回升趨勢(shì)。

考慮到12月份為傳統(tǒng)的銷售沖刺季，其環(huán)比11月有明顯提升，預(yù)計(jì)2023年1月整體銷售額將回落至4000-6000億區(qū)間。未來(lái)幾年，全國(guó)商品房市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)將維持在13萬(wàn)億左右，并呈現(xiàn)出較小降幅的趨勢(shì)。

千億房企僅剩20家 碧桂園依然居榜首

隨著2022年全年銷售額的下降，曾經(jīng)比拼規(guī)模的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。2022年，克而瑞統(tǒng)計(jì)的百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻較去年同期顯著降低，且均低于近年同期。

其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低41.9%至1673.1億元；

TOP30房企銷售操盤金額門檻507.2億元，同比降幅較高達(dá)55.8%；

TOP100和TOP200房企的銷售操盤金額門檻也分別顯著降低至116.1億元和23.9億元。

此外，2022年僅20家規(guī)模房企全口徑規(guī)模超過(guò)千億，千億房企數(shù)量顯著減少。2016年，千億房企還只有12家，且各房企均以進(jìn)入千億陣容不惜加杠桿高價(jià)拿地沖刺，現(xiàn)如今隨著高價(jià)拿下的項(xiàng)目出現(xiàn)了去化困難的窘境，2022年竟有23家房企再次掉出千億陣營(yíng)。

這其中就包括中國(guó)恒大、世茂集團(tuán)、龍光集團(tuán)、中梁控股、佳兆業(yè)等出險(xiǎn)房企。隨著中國(guó)商品房整體市場(chǎng)規(guī)模的收縮，預(yù)計(jì)上述房企再度重回千億規(guī)模的可能性或已不大。

相比之下，碧桂園作為民營(yíng)房企，顯示出了較強(qiáng)的韌性，2022年依然穩(wěn)居行業(yè)首位，作為民營(yíng)示范房企，碧桂園在融資支持方面得到了較多政府支持，目前依然保持相對(duì)穩(wěn)健的融資節(jié)奏和開(kāi)發(fā)建設(shè)交付進(jìn)度。

拿地力度僅0.18 已跌入谷底

實(shí)際上，自從萬(wàn)科在2018年喊出“活下去”的口號(hào)以來(lái)，即使后續(xù)兩年銷量仍有增長(zhǎng)，但房企拿地基本已經(jīng)進(jìn)入到了頂部徘徊區(qū)域。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年，百?gòu)?qiáng)房企新增拿地金額共計(jì)約和4萬(wàn)億左右，但隨著2021年下半年以來(lái)的行業(yè)調(diào)整，房企拿地開(kāi)始明顯收縮。2021年百?gòu)?qiáng)房企新增土地金額同比降低15%回落至4萬(wàn)億以下，而今年百?gòu)?qiáng)拿地金額大幅收縮，全年拿地總金額額約為1.65萬(wàn)億，同比腰斬57%，與五年內(nèi)的最高峰2020年相比，同樣大幅下降63%。

隨著拿地金額的減少，百?gòu)?qiáng)房企的拿地力度也明顯走低。2022年百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比僅有0.18，不僅降至2017年以來(lái)的最低點(diǎn)，且僅有2017年的1/3水平，與2021年相比也幾乎腰斬，遠(yuǎn)低于過(guò)往0.3的習(xí)慣“紅線”，拿地意愿實(shí)際已經(jīng)跌入谷底。

值得注意的是，拿地力度下滑幾乎是各個(gè)層級(jí)房企的共識(shí)，無(wú)論規(guī)模水平大小，收縮開(kāi)支已經(jīng)成為當(dāng)前房企的核心策略。但從今年所有的土地成交情況來(lái)看，全年百?gòu)?qiáng)房企新增貨值中有51%集中于TOP10房企，另有21%集中于TOP11-TOP20房企。即TOP20房企拿了今年成交土地的72%，市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)資源更加高度向頭部房企集中。

海外融資基本停滯 境內(nèi)政策主要扶持優(yōu)質(zhì)房企

隨著去年11月旭輝、上坤、中南建設(shè)（000961）、海倫堡等相繼出險(xiǎn)，主流內(nèi)房企出險(xiǎn)數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了35家之多，在此背景下房企面臨著相對(duì)緊張的境內(nèi)外再融資環(huán)境。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，去年前11個(gè)月，包括股權(quán)、債權(quán)在內(nèi)的融資渠道，內(nèi)房企整體的新融資額度明顯減少。2022年11月100家典型房企的融資總量為517億元，同比減少33.1%。

11月百?gòu)?qiáng)房企共計(jì)發(fā)債僅194.2億元，環(huán)比10月減少33.7%，同比上年減少35%。此外，11月仍然沒(méi)有房企境外發(fā)債，連續(xù)兩月沒(méi)有房企發(fā)行境外債，房企在境外資本市場(chǎng)表現(xiàn)仍然持續(xù)低迷。

值得注意的是，整體看2022年8月-11月百?gòu)?qiáng)房企的融資情況，有明顯的企穩(wěn)跡象。其中，11月融資總額環(huán)比10月已有環(huán)比24.9%的增長(zhǎng)，這或與政策逐漸發(fā)力有關(guān)。

實(shí)際上，早在今年年初，政府就已經(jīng)在多個(gè)場(chǎng)合表示，要支持合理住房和融資需求、支持示范房企的融資發(fā)展。盡管政策在年初就已經(jīng)開(kāi)始吹風(fēng)，但真正落地的利好則是始于三季度的“中債增”，市場(chǎng)將其稱為“第一支箭”。不過(guò)“第一支箭”僅僅惠及包括碧桂園、龍湖、新城、旭輝、美的等少數(shù)幾家優(yōu)質(zhì)示范房企，整體力度較為克制。

繼三季度“第一支箭”中債增擔(dān)保的中票政策落地后，11月以來(lái)，從“第二支箭”的交易商協(xié)會(huì)2500億元發(fā)債額度，到“第三支箭”地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資支持，以及“金融十六條”指導(dǎo)銀行授信超2萬(wàn)億等政策的相繼出臺(tái)，地產(chǎn)行業(yè)已迎來(lái)信貸周期的實(shí)質(zhì)性反轉(zhuǎn)。

12月，相較于房企在境內(nèi)獲得了包括央行、交易商協(xié)會(huì)、商業(yè)銀行、證監(jiān)會(huì)等“總部”機(jī)構(gòu)的融資支持，地方和境外的融資支持相對(duì)缺位。而近期包括碧桂園、龍湖等優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企相繼獲得了“內(nèi)保外貸”增信及“央地合作”增信支持，進(jìn)一步提升了政府為房企增信的力度，并形成了全方位融資支持的閉環(huán)。

總體看，地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去一年基本延續(xù)甚至深化了2021年下半年以來(lái)的巨幅調(diào)整，一系列頭部房企相繼出險(xiǎn)，海外債融資也面臨斷崖式下滑。但隨著政府連續(xù)出售救市，自去年6月以來(lái)百?gòu)?qiáng)房企的銷售額基本已經(jīng)在底部企穩(wěn)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年全行業(yè)將會(huì)在13萬(wàn)億左右的水平。在行業(yè)內(nèi)，部分央企和優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企體現(xiàn)出了相當(dāng)?shù)捻g性，甚至部分還有逆勢(shì)發(fā)力的動(dòng)作，隨著行業(yè)調(diào)整逐漸結(jié)束，優(yōu)勝劣汰后部分房企有望擴(kuò)大市場(chǎng)份額，分享十萬(wàn)億規(guī)模的地產(chǎn)市場(chǎng)。

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