2023年下半年將成為市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

如果用一個(gè)詞來(lái)概括2022年的房地產(chǎn)行業(yè)，“大浪淘沙”或許比較合適。

剛過(guò)去的2022年，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比下降超40%，其中近9成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)負(fù)增長(zhǎng)，與之相對(duì)應(yīng)的便是千億房企數(shù)量減少至僅20家。

【資料圖】

中指研究院、克爾瑞研究中心等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)明顯下行。其中，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售總額約為7.6萬(wàn)億元，同比下降41.3%；百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷(xiāo)售額約為5.36萬(wàn)億元，權(quán)益銷(xiāo)售面積約為3.37億平方米，同比分別下降42.9%和48.1%；百?gòu)?qiáng)房企市場(chǎng)份額約39.3%，較上年下降12.3個(gè)百分點(diǎn)。

截至發(fā)稿時(shí)止，在已披露年度銷(xiāo)售目標(biāo)的企業(yè)里，僅濱江集團(tuán)（002244）、越秀地產(chǎn)達(dá)成了2022年業(yè)績(jī)目標(biāo)。綜合分析師觀點(diǎn)，中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)政策優(yōu)化調(diào)整仍有空間。近期，南京、蘇州等多個(gè)二線城市優(yōu)化了購(gòu)房限制政策；三四線城市也在跟進(jìn)，比如1月4日，河南滎陽(yáng)宣布暫停執(zhí)行住房限購(gòu)政策。

行業(yè)繼續(xù)調(diào)整的同時(shí)，調(diào)控政策優(yōu)化也不斷涌現(xiàn)。此外，營(yíng)收、利潤(rùn)的持續(xù)收縮，也倒逼房企尋求市場(chǎng)分化下的盈利機(jī)會(huì)。比如上海郊區(qū)一手房近期的去化有所加速，導(dǎo)致房企著力一線城市郊區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)，加速清盤(pán)速度。房企探索細(xì)分市場(chǎng)的路徑逐漸明朗：2022年11 月，部分一二線城市銷(xiāo)售小幅回暖，而長(zhǎng)三角核心城市韌性相對(duì)較強(qiáng)；而另一方面，在代建、物業(yè)管理等細(xì)分市場(chǎng)，房企也在持續(xù)進(jìn)行探索。

房企重新洗牌

房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)收和利潤(rùn)出現(xiàn)明顯下行，主要源于市場(chǎng)需求和購(gòu)買(mǎi)力的不足。2022年，政策調(diào)控疊加疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下探，行業(yè)信心跌至低谷。

如前所述，2022年TOP100房企銷(xiāo)售總額同比下降41.3%，利潤(rùn)也明顯下滑。以A股上市房企為例，據(jù)數(shù)據(jù)，2022年前三季度，A股115家房企營(yíng)業(yè)收入總額同比下降13.99%，歸母凈利潤(rùn)總額同比下降290.98%；歸母凈利潤(rùn)為負(fù)的房企數(shù)量達(dá)43家，占比達(dá)37.39%，虧損房企數(shù)量同比增長(zhǎng)近八成；歸母凈利潤(rùn)排名前十房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)543.92億元，占上市房企歸母凈利潤(rùn)總額(232億元)的比重高達(dá)254.18%，僅8家房企ROE超10%。

而隨著政策持續(xù)優(yōu)化與樓市“保交付”壓力、銷(xiāo)售短暫回暖的場(chǎng)景交錯(cuò)互現(xiàn)，業(yè)內(nèi)關(guān)心：底部是否已探明？

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，典型房企年度目標(biāo)完成率均值為73.6%，相比去年降低20個(gè)百分點(diǎn)。隨著千億房企陣營(yíng)迅速萎縮，行業(yè)迅速轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2022年銷(xiāo)售額超千億的房企20家，較上年同期減少21家；超百億的房企130家，較上年同期減少28家。

2021年以來(lái)，三道紅線、貸款集中管理制度分別從需求端及供給端限制房企融資，疊加預(yù)售資金監(jiān)管?chē)?yán)格，房企資金流動(dòng)性迅速萎縮。實(shí)際上，這個(gè)趨勢(shì)有跡可循。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2021 年以來(lái)，房企到位資金開(kāi)始持續(xù)走弱，于7 月份出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，隨后跌幅一路加大。2022 年 2 月份，房企到位資金 12000 億元，同比增速-18.42%，5 月份同比跌幅一度擴(kuò)大到-33.66%，觸及歷史低點(diǎn)，隨后幾個(gè)月維持在同比 20%左右降幅，加上房企銷(xiāo)售回款體量減少，流動(dòng)性愈發(fā)緊張。

2022年4 月，房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流同比降幅-49.74%，達(dá)到歷史底部，10 月降幅收窄至-31.10%，而融資現(xiàn)金流 10 月份同比降幅-20.34%，觸底跡象明顯。

在這一過(guò)程中，規(guī)模越小的房企降速越快。TOP10房企銷(xiāo)售額均值為3107.7億元，較上年下降33.1%；TOP11-30房企銷(xiāo)售額均值為1035.0億元，較上年下降45.5%；TOP31-50房企及TOP51-100房企銷(xiāo)售額均值分別為519.4億元和276.1億元，同比分別下降50.2%和42.6%。

也有少數(shù)房企逆勢(shì)而上，如華潤(rùn)、招商、建發(fā)、越秀、華發(fā)等央國(guó)企，以及部分優(yōu)質(zhì)民企如濱江、仁恒、萬(wàn)達(dá)、瑞安等。這些房企資金面、產(chǎn)品力水平較穩(wěn)健，在這一輪洗牌中，做到了穩(wěn)步提升行業(yè)排名。招商地產(chǎn)（000024）、華潤(rùn)、建發(fā)、濱江、綠城等等有余力的房企，正借著行業(yè)供給側(cè)出清的時(shí)機(jī)，積極拿地，以提升后續(xù)產(chǎn)品利潤(rùn)率和市占率。

盡管政策面迎來(lái)寬松周期，房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流與融資現(xiàn)金流獲得了不同程度的改善，但在調(diào)整中經(jīng)歷劇震的房企，也將迎來(lái)償債高峰。綜合第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)，2023年1月、3月、4月，房企償債壓力較大，到期規(guī)模分別為1124.1億元、917.62億元和 1155.3 億元。

不過(guò)，有分析師指出，在信貸端政策不斷支持下，房企有望平穩(wěn)度過(guò)2023年上半年的償債高峰。

迎接行業(yè)新周期

歲末年初，房企融資端政策利好不斷釋放，優(yōu)質(zhì)房企陸續(xù)獲取發(fā)債、內(nèi)保外貸等融資途徑，行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入修復(fù)階段。

融資端最先迎來(lái)修復(fù)時(shí)機(jī)，其中回暖最快的是信用債融資。轉(zhuǎn)折點(diǎn)在2022年10月，由于基數(shù)較低，政策支持力度大，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資在10月同比上升 155.7%，環(huán)比下降 17.5%，成為各渠道中修復(fù)最快的融資方式。整體來(lái)看，2022年房企信用債總發(fā)行量約為13.1萬(wàn)億，同比增幅為4.4％。不過(guò)，曾經(jīng)是房企主要融資渠道之一的境外美元債，自 2021 年 10 月花樣年宣布美元債違約起，這一融資渠道接近停滯。

歷經(jīng)一年半的市場(chǎng)下行、行業(yè)出清，中央層面多部門(mén)發(fā)文定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)、提振市場(chǎng)信心，從信貸、債券、股權(quán)三方面“三箭齊發(fā)”，全面支持房企融資，紓困方向也從“救項(xiàng)目”擴(kuò)大至“救項(xiàng)目、救企業(yè)”。

此外，習(xí)慣于在年底業(yè)績(jī)沖刺的房企，也在這一時(shí)間段增加推盤(pán)頻次、加大營(yíng)銷(xiāo)折扣力度，在一線城市，新房整體成交有小幅增長(zhǎng)勢(shì)頭?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，2022年12月重點(diǎn)30城新房供應(yīng)、成交環(huán)比增幅分別為9%和18%。但單月同比依舊下降了34%，較11月擴(kuò)大4個(gè)百分點(diǎn)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)匀恢饕獊?lái)自一、二線城市。這從核心二線城市優(yōu)化調(diào)控政策可以看出，房企也在借機(jī)加快去庫(kù)存，或能搶占年底需求端釋放的先機(jī)。在上海郊區(qū)、杭州、寧波等城市，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目中簽率的提高，顯然刺激了潛在消費(fèi)者的需求。

從中指研究院數(shù)據(jù)也可見(jiàn)，2022年房企一線城市銷(xiāo)售額占比較2021年增加6.9個(gè)百分點(diǎn)至26.3%，市場(chǎng)需求支撐度較強(qiáng)；受疫情反復(fù)、高基數(shù)效應(yīng)或項(xiàng)目停工等因素，部分二線城市成交降幅較大，因此二線城市銷(xiāo)售額占比有所下降，但銷(xiāo)售額貢獻(xiàn)仍達(dá)到55%；三四線城市市場(chǎng)承壓，2022年業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率為18.7%，較上年下降3.4個(gè)百分點(diǎn)。

從地區(qū)分布來(lái)看，長(zhǎng)三角、粵港澳（內(nèi)地）、京津冀三大城市群銷(xiāo)售占比進(jìn)一步提升，合計(jì)占比超6成。特別是長(zhǎng)三角，對(duì)百億房企銷(xiāo)售額占比達(dá)到39.8%，粵港澳（內(nèi)地）、京津冀城市群占比分別為15.1%和10.9%，三大城市群合計(jì)占比65.8%，且占比較上年進(jìn)一步提升，分別增加1.1、1.3、0.5個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于未來(lái)的樓市走向，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，隨著新一輪支持措施的實(shí)施，行業(yè)信心提升，房企銷(xiāo)售將會(huì)發(fā)生明顯改善。房企要平衡安全與發(fā)展，迎接行業(yè)新周期。

綜合分析師觀點(diǎn)，在行業(yè)洗牌過(guò)程中，房企仍有機(jī)會(huì)獲取新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，主要包括如下原因：

一是當(dāng)前市場(chǎng)的核心要點(diǎn)在于提振市場(chǎng)信心和經(jīng)濟(jì)的回暖，而促進(jìn)“保交樓”有助于緩解市場(chǎng)觀望情緒；針對(duì)“保交樓”，預(yù)計(jì)還會(huì)有更細(xì)化的政策出臺(tái)，如多渠道籌集房地產(chǎn)紓困基金，爭(zhēng)取國(guó)家政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款，鼓勵(lì)地方國(guó)企/城投收并購(gòu)爛尾項(xiàng)目，鼓勵(lì)房地產(chǎn)的銀行項(xiàng)目貸款展期等。

二是因城施策期待更多針對(duì)改善性需求的政策優(yōu)化，助力穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期。如二三線城市放松限貸和限購(gòu)，提升公積金貸款額度等。

三是高能級(jí)城市的改善性需求仍有釋放空間，尤其是長(zhǎng)三角區(qū)域及一線城市。

四是針對(duì)民企房企，鼓勵(lì)其拓寬融資渠道，包括不限于股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化、REITS 等。

正如同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)所指出的，2023年是房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折年。從政策層面來(lái)看，以需求端政策為主導(dǎo)的調(diào)整會(huì)密集出臺(tái)，最終打通從拿地、投資、開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的閉環(huán)。從政策執(zhí)行城市來(lái)看，2023年會(huì)有需求端的政策調(diào)整會(huì)集中在核心二線城市以及一線城市。從城市輪動(dòng)規(guī)律來(lái)看，低能級(jí)的城市主要受這些核心城市的輻射及外溢影響，只有這些城市啟動(dòng)，才能帶動(dòng)銷(xiāo)售的整體穩(wěn)定。從市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，根據(jù)市場(chǎng)周期變化趨勢(shì)，2023年上半年仍然會(huì)延續(xù)下行的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)在6-7月份市場(chǎng)觸底回升，下半年將成為市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，房企整體投資戰(zhàn)略仍然偏向保守，尤其上半年，投資的主力仍然集中在央企及地方國(guó)企為主。他預(yù)計(jì)，2023年三季度左右，房企新開(kāi)工以及投資拿地會(huì)逐漸有起色；少部分民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)會(huì)在核心城市布局，某種程度上，這些民企在2023年也有戰(zhàn)略擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。

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