1月5日，深圳市住房和建設(shè)局等六部門聯(lián)合印發(fā)《深圳市推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式的工作方案》的通知，該工作方案旨在探索推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式，提高深圳二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。

來(lái)源：深圳住建局

通知明確，在二手房“帶押過(guò)戶”過(guò)程中，通過(guò)推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。

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推行多種模式

二手房“帶押過(guò)戶”模式指存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過(guò)戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實(shí)現(xiàn)用購(gòu)房款還舊貸款(使用買方的購(gòu)房資金來(lái)償還賣方的銀行貸款)。

通知明確，將推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式，二手房交易過(guò)程中，買賣雙方可選擇適用二手房“帶押過(guò)戶”模式，交易房產(chǎn)需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設(shè)立其他抵押的條件。

其中，“順位抵押”辦理流程包括買賣雙方達(dá)成交易意向，簽訂二手房買賣合同；買賣雙方在選定的資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)辦理資金監(jiān)管手續(xù)，對(duì)買方的購(gòu)房款進(jìn)行監(jiān)管；同時(shí)，買方向銀行申請(qǐng)貸款。買方貸款審批通過(guò)后，買賣雙方和買賣雙方貸款銀行共同線上申請(qǐng)“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記+抵押權(quán)設(shè)立登記”合并辦理，按順位設(shè)立新的抵押權(quán)等。

“雙預(yù)告登記”辦理流程包括買賣雙方達(dá)成交易意向，簽訂二手房買賣合同后，買方向銀行申請(qǐng)貸款；買方貸款審批通過(guò)后，買方貸款銀行會(huì)同買賣雙方，線上申請(qǐng)辦理二手房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記及抵押預(yù)告登記；不動(dòng)產(chǎn)登記部門根據(jù)買方貸款銀行及買賣雙方申請(qǐng)，完成“雙預(yù)告登記”業(yè)務(wù)審核，記載不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押預(yù)告登記電子證明；買方貸款銀行依據(jù)抵押預(yù)告登記結(jié)果足額放款等。

壓縮辦理時(shí)限

值得注意的是，通知還強(qiáng)調(diào)要優(yōu)化“帶押過(guò)戶”的辦理流程，壓縮辦理時(shí)限。

通知明確，不動(dòng)產(chǎn)登記部門應(yīng)積極推進(jìn)線上申請(qǐng)，買賣雙方、銀行在網(wǎng)上申請(qǐng)辦理抵押權(quán)變更登記、抵押權(quán)設(shè)立登記、二手房預(yù)告登記、預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記等業(yè)務(wù)，在線提交材料，并通過(guò)采用人臉識(shí)別、活體認(rèn)證技術(shù)，實(shí)現(xiàn)線上確認(rèn)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門在線審核并辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。

同時(shí)，加快推進(jìn)數(shù)據(jù)共享，做好不動(dòng)產(chǎn)登記部門、銀行、公證機(jī)構(gòu)等部門之間信息互通共享工作，推進(jìn)辦理公證提存、清算支付所需數(shù)據(jù)的共享、在線查詢核驗(yàn)。

在試點(diǎn)范圍方面，通知指出，先試點(diǎn)推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過(guò)戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。同時(shí)，鼓勵(lì)各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預(yù)告登記”模式外，鼓勵(lì)積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過(guò)戶”積累經(jīng)驗(yàn)。

“帶押過(guò)戶”可以省多少錢？這可以借鑒過(guò)往案例，去年9月，深圳坪山公證處曾公告完成深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶”二手房交易服務(wù)，該模式可以將交易成本直接降低三分之一。

以一套總價(jià)600萬(wàn)元，貸款400萬(wàn)元的房子為例，贖樓通常需要大約1.2%的贖樓擔(dān)保費(fèi)和1%的過(guò)橋短貸利息，即贖樓費(fèi)大概需要8.8萬(wàn)元，在新模式下這筆費(fèi)用即可省下。

多城推“帶押過(guò)戶”

對(duì)于深圳出臺(tái)“帶押過(guò)戶”新政的原因，廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳二手房交易量自去年以來(lái)一直在2000套左右徘徊，處于低位。當(dāng)前，宏觀政策對(duì)于住房改善、換房需求扶持力度較大，深圳需要穩(wěn)住二手房市場(chǎng)。

2022年8月份以來(lái)，已有超過(guò)20個(gè)城市陸續(xù)宣布推出二手房“帶押過(guò)戶”的交易模式，其中既有深圳、廣州、西安、寧波、蘇州等熱點(diǎn)城市，也有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線城市。

但李宇嘉認(rèn)為，相關(guān)政策的實(shí)施落地也面臨一些挑戰(zhàn)，原因主要為不同銀行的貸款評(píng)估模式不一樣，對(duì)同一套房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值有差距。另外，房貸是吸收個(gè)人存款、發(fā)展個(gè)人金融業(yè)務(wù)的載體，提前還貸贖樓并到另一家銀行辦理按揭，不僅意味著優(yōu)質(zhì)貸款損失，存款也減少了。

他建議，深圳可以在金融監(jiān)管層面建立協(xié)同機(jī)制，加快推進(jìn)各銀行辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)，進(jìn)一步縮短交易流程，將二手房交易盤活，促進(jìn)連環(huán)單交易。

關(guān)鍵詞： 交易成本