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2022年房企融資盤點(diǎn):腰斬與翹尾

時(shí)間 : 2023-01-06 09:51:04來源 : 中指研究院

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(資料圖片僅供參考)

2022年房地產(chǎn)行業(yè)融資與銷售周期一同進(jìn)入下行階段,全年非銀融資規(guī)模腰斬,海外債、信托融資嚴(yán)重受阻,降幅均超八成。隨著四季度政策端持續(xù)發(fā)力,多個(gè)融資渠道得到修復(fù)及開放,年末出現(xiàn)翹尾跡象,2023年行業(yè)融資壓力有望得以緩解。2023年一季度迎來償債高峰,出險(xiǎn)房企到期債務(wù)占四成,債券展期壓力較大。

融資政策:政策持續(xù)放松,多措并舉釋放資金

2022的融資政策以階段性放松為主,從走向來看,大致可分為三個(gè)階段:上半年以鼓勵(lì)收并購類融資為主,三季度則重點(diǎn)發(fā)力項(xiàng)目保交付資金支持;在對(duì)項(xiàng)目融資支持的基礎(chǔ)上,四季度政策逐步轉(zhuǎn)向房企,通過打通各類融資渠道,釋放融資資金規(guī)模。

(1)上半年收并購融資為主

2022年以來,并購債、并購貸款持續(xù)獲得政策支持。市場(chǎng)方面對(duì)此做出了一定的積極響應(yīng),不過具體落地效果一般,并未出現(xiàn)大規(guī)模的收并購交易。

(2)三季度紓困基金入場(chǎng)

在7.28中央政治局會(huì)議上,首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”,強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。隨后多地政府牽頭,聯(lián)動(dòng)地方AMC、地方國(guó)企等多種形式的國(guó)有資本成立紓困基金,通過項(xiàng)目收并購等方式對(duì)問題樓盤進(jìn)行解困。8月,央行通過政策性銀行啟動(dòng)2000億專項(xiàng)借款支持住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。

(3)四季度多項(xiàng)房企融資政策放開

四季度以來,多部門頻繁釋放房地產(chǎn)行業(yè)融資利好政策,從信貸、債券、股權(quán)等方面為行業(yè)融資提供全力支持。12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為行業(yè)融資定調(diào):滿足行業(yè)合理融資需求,推動(dòng)行業(yè)重組并購,有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。這既是對(duì)2022年資金釋放的肯定,也是2023年供給端對(duì)房企和項(xiàng)目資金支持的鼓勵(lì)。

表:2022年房地產(chǎn)行業(yè)主要融資政策匯總

數(shù)據(jù)來源:綜合整理

融資規(guī)模:同比下降超五成,年末出現(xiàn)小幅上升

2022年1-12月,房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類融資8457.4億元,同比下降50.7%。其中信用債融資4654.6億元,海外債發(fā)行僅176.1億元,信托融資972.1億元,ABS融資2654.6億元。各渠道同比均出現(xiàn)下降,其中海外債、信托降幅超八成,信用債成為融資主力。

2020-2022年房地產(chǎn)行業(yè)非銀融資結(jié)構(gòu)

數(shù)據(jù)來源:

從單月情況來看,3月為年度融資高峰,超過千億。下半年融資情況不及上半年,主要為上半年多家房企連續(xù)出現(xiàn)違約事件后,項(xiàng)目停工一度成為焦點(diǎn)問題,造成市場(chǎng)信心快速消退。8月、11月均有融資利好政策釋放,且快速落地,因此隨后出現(xiàn)了融資小幅回升。特別是12月,多維度的支持政策為行業(yè)融資打下了發(fā)展基調(diào),年末融資翹尾有望得以延續(xù)。

2022年1-12月融資額及增速

數(shù)據(jù)來源:

融資結(jié)構(gòu):民企發(fā)債年末回暖,商業(yè)地產(chǎn)ABS快速上升

信用債:融資規(guī)模小幅下降,民企增信債券發(fā)行上升

2022年1-12月,房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為4654.6億元,同比下降15.5%,是降幅最少的融資渠道;占總?cè)谫Y規(guī)模的55.0%,較上年上升了22.9個(gè)百分點(diǎn);平均發(fā)行期限為3.4年,其中3年以上的發(fā)行額占比為50.5%,與上年基本持平。從單月來看,有5個(gè)月同比出現(xiàn)正增長(zhǎng),相對(duì)保持了較強(qiáng)的融資能力。從發(fā)行主體來看,央國(guó)企成為絕對(duì)發(fā)行主力,發(fā)行額占比達(dá)82.4%,較2021年上升8.7個(gè)百分點(diǎn);而民企的發(fā)行占比下降9.4個(gè)百分點(diǎn)。

2022年1-12月信用債發(fā)行額及同比增速

數(shù)據(jù)來源:

從月度變化來看,地方國(guó)企發(fā)行年末大幅下滑,民企年底翹尾突出。10月財(cái)政部印發(fā)通知嚴(yán)控地方舉債儲(chǔ)備土地,隨后地方國(guó)企信用債發(fā)行規(guī)模大減,11、12月平均發(fā)行額65.9億元,僅為前10個(gè)月發(fā)行均值的33.8%。民企發(fā)行在9月、12月出現(xiàn)兩個(gè)小高峰,均為監(jiān)管出臺(tái)政策鼓勵(lì)民企增信發(fā)債時(shí)段,特別是12月,發(fā)債規(guī)模達(dá)到96.3億元,占全年民企發(fā)行量的35.5%,發(fā)行主體也從頭部?jī)?yōu)質(zhì)民企擴(kuò)展到中小型民企。當(dāng)前發(fā)債融資政策寬松,增信擔(dān)保工具也擴(kuò)展到“央地合作”模式,更多地方性民企有望加入信用債發(fā)行行列中來,小高峰將延續(xù)到2023年。

海外債:發(fā)行規(guī)模銳減,交換要約成為主流

2022年1-12月,海外債發(fā)行規(guī)模僅為176.1億人民幣,同比大幅下降93.4%;占總?cè)谫Y規(guī)模的2.1%,較上年下降了13.6個(gè)百分點(diǎn);平均發(fā)行期限2.8年,其中發(fā)行期在3年以上的占比17.9%,而上年為50.2%,融資期限同比大幅縮短。從單月來看,自8月起行業(yè)無新發(fā)債券。

2022年1-12月海外債發(fā)行額及同比增速

數(shù)據(jù)來源:

今年到期的債券以展期為主,全年通過交換要約重新上市的海外債余額為967.4億元,占全年到期余額的25.8%。年內(nèi)多家房企主動(dòng)取消海外評(píng)級(jí),雖然降低了觸發(fā)交叉違約的概率,但也截?cái)嗔撕M馊谫Y渠道。在年末銀企信貸戰(zhàn)略合作中,多家銀行提及向房企在境外融資、內(nèi)保外貸等方面提供綜合授信支持,不過這一方式以信貸融資為主,且主要面向頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企。但這一舉措釋放了房企可重啟境外融資的積極信號(hào),從信心和實(shí)操層面均給予了實(shí)質(zhì)性支持,海外融資有望從貸款、美元債多層面逐步修復(fù)。

信托:同比下降80%,下半年投資意愿很低

2022年1-12月,信托融資規(guī)模為972.1億元,同比大幅下降80.3%;占總?cè)谫Y規(guī)模的11.5%,較上年同期下降了17.2個(gè)百分點(diǎn);平均發(fā)行期限為1.96年。

2022年1-12月信托發(fā)行額及同比增速

數(shù)據(jù)來源:

隨著行業(yè)周期下行,房企信托違約的新聞時(shí)有發(fā)生,機(jī)構(gòu)投資更為審慎,導(dǎo)致整體投資規(guī)模大減,特別是下半年以來,單月融資未能突破百億,均值僅為55.3億元,是上半年月均值的50.5%,勢(shì)頭不佳?!敖鹑?6條”中提到鼓勵(lì)存量信托貸款展期,同時(shí)保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。展期緩解了債務(wù)人償債壓力,但債權(quán)人在存量資金尚未收回的情況下,繼續(xù)新增投資的意愿較低。

ABS:融資規(guī)模占比上升,盤活自持物業(yè)成為主流

2022年1-12月,ABS融資規(guī)模為2654.6億元,同比下降34.1%;占總?cè)谫Y規(guī)模31.4%,較上年同期上升7.9個(gè)百分點(diǎn),平均期限為7.0年,是上年年限均值的2倍。

2022年1-12月ABS發(fā)行額及同比增速

數(shù)據(jù)來源:

ABS的發(fā)行結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯變化,上下游相關(guān)的供應(yīng)鏈、購房尾款類ABS均出現(xiàn)大幅下降,降幅分別為53.6%、85.3%;而商業(yè)地產(chǎn)抵押證券比例快速提升,發(fā)行規(guī)模同比上升14.2%,占比提升近20個(gè)百分點(diǎn)至46.6%,取代供應(yīng)鏈ABS成為最主要的發(fā)行種類。持有型物業(yè)在行業(yè)下行階段,成為房企盤活存量資產(chǎn)、補(bǔ)充資金的重要手段,發(fā)行規(guī)模顯著上升。

2021-2022年ABS發(fā)行結(jié)構(gòu)

數(shù)據(jù)來源:

融資利率:平均成本下降,信托成本上升

2022年1-12月行業(yè)平均融資利率為3.94%,同比下降1.55個(gè)百分點(diǎn)。受年內(nèi)多次降息、信貸環(huán)境相對(duì)寬松、高成本的海外債、信托融資規(guī)模下降等多重因素影響,行業(yè)平均融資成本明顯下降。

其中信用債平均利率為3.43%,同比下降0.87個(gè)百分點(diǎn);海外債平均利率為5.11%,同比下降1.72個(gè)百分點(diǎn);信托平均利率為7.61%,同比上升0.29個(gè)百分點(diǎn);ABS平均利率為3.40%,同比下降0.55個(gè)百分點(diǎn)。11月開始信托融資成本有上升趨勢(shì),利率超過8%的信托數(shù)量明顯提升。說明信托投資人雖然在政策鼓勵(lì)下有意重歸房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域,但同時(shí)也提高了利率對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。

表:各渠道平均融資利率

數(shù)據(jù)來源:

到期債務(wù):一季度即為償債高峰,海外債面臨二次展期

截至2022年12月31日,2023年債券余額為9579.6億元,其中信用債占比65.9%,海外債占比34.1%,境內(nèi)債務(wù)償債壓力較大。

一季度為償債高峰,四成為出險(xiǎn)房企債務(wù)。2023年一季度即為首個(gè)償債高峰;其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險(xiǎn)企業(yè)的到期債務(wù),占一季度到期債務(wù)的四成。根據(jù)“金融16條”的指導(dǎo)原則,信用債可通過協(xié)商做出合理展期,境內(nèi)債償債壓力有望暫緩。從2022年情況來看,到期海外債以展期為主,但一季度到期的部分債券已經(jīng)歷一次展期,當(dāng)前面臨二次展期風(fēng)險(xiǎn),有較高的償還壓力。

表:債券到期余額*統(tǒng)計(jì)

*按債券回售日計(jì)算

**按2022年12月31日匯率換算為人民幣

數(shù)據(jù)來源:

未來展望:持續(xù)推進(jìn)融資支持,多渠道補(bǔ)充流動(dòng)性

政策持續(xù)推進(jìn),融資力度不減。1月4日的央行工作會(huì)議中將房地產(chǎn)納入了“加大金融對(duì)國(guó)內(nèi)需求和供給體系的支持力度”這一工作內(nèi)容中,提出要“落實(shí)金融16條措施,支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。因此年末推出的各項(xiàng)政策將會(huì)持續(xù)快速推進(jìn),主要融資渠道繼續(xù)維持開放狀態(tài)。

抓住窗口期,改善流動(dòng)性。在行業(yè)供給端利好盡出的背景下,房企籌資端流動(dòng)性緊張問題將得以明顯改善。企業(yè)要抓住當(dāng)前融資窗口期,根據(jù)自身情況積極對(duì)接資金供給方,既要優(yōu)化債務(wù)規(guī)模和結(jié)構(gòu),也要及時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)性,更要借助融資力量拉動(dòng)銷售端,推動(dòng)經(jīng)營(yíng)端流動(dòng)性回暖,從根本上解決流動(dòng)性問題。

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