本報綜合報道新年伊始，樓市再度迎來重磅利好。

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1月5日，人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制的通知》(下稱《通知》)。住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學(xué)評估當?shù)厣唐纷≌N售價格變化情況。

那么，首套房貸利率新政影響究竟有多大？房貸將如何變化？

首套房貸款利率可動態(tài)調(diào)整

2022年11月以來，地產(chǎn)第二第三支箭不斷創(chuàng)新擴容，第一支箭信貸也給予大力授信支持，12月，高層領(lǐng)導(dǎo)再次定調(diào)房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)政策風(fēng)向不斷轉(zhuǎn)暖。年底年初，地產(chǎn)政策發(fā)力點逐漸從供給側(cè)轉(zhuǎn)為需求側(cè)，各地不斷放松一些不再適宜的房地產(chǎn)限制措施，更大力度取消不合適的限購措施。按照中央經(jīng)濟工作會議精神，在擴大國內(nèi)需求部署上，明確把“支持住房改善”擺在支持新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費政策之前的首位。

《通知》提出，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價格變化情況進行動態(tài)評估。

按照《通知》規(guī)定，2023年一季度各城市的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策將根據(jù)2022年9月-11月當?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價格環(huán)比和同比是否連續(xù)3個月均下降來決定。對于評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。人民銀行分支機構(gòu)、銀保監(jiān)會派出機構(gòu)指導(dǎo)省級市場利率定價自律機制配合實施。

《通知》還提出，對于采取階段性下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應(yīng)自下一個季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟表示，建立動態(tài)調(diào)整機制，意味著現(xiàn)在首套住房貸款利率政策和市場具體表現(xiàn)掛鉤?！锻ㄖ返某雠_，有利于支持城市政府科學(xué)評估當?shù)厣唐纷≌N售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行的長效機制。

有何影響

上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛預(yù)計，維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的政策要從供給和需求兩端入手，而此次的相關(guān)政策與表態(tài)均是加大了需求端的支持力度，這有助于房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)健康可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)市場供求的情況，后續(xù)房地產(chǎn)市場相關(guān)政策仍將有放松空間。

業(yè)內(nèi)專家表示，《通知》的出臺，意味著首套住房貸款利率政策和市場具體表現(xiàn)掛鉤，既有利于地方政府和金融機構(gòu)“因城施策”，也將降低購房成本，更好地支持剛性和改善性住房需求。近段時間房地產(chǎn)市場仍較為低迷，短期內(nèi)或能看到更多城市的首套房貸利率將延續(xù)此前水平或進一步下調(diào)。

首套房貸利率新政影響究竟有多大？機構(gòu)這么說：

中金公司（601995）表示，政策的調(diào)整已經(jīng)使得房地產(chǎn)部門的金融條件處在一個相當寬松的狀態(tài)。2022年金融條件的寬松沒有轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)的實質(zhì)性改善，與疫情的影響、房地產(chǎn)開發(fā)商的信用風(fēng)險以及房地產(chǎn)長周期的下行都有一定的關(guān)系，但疫情的不確定性下降、保交樓得到資金支持，房地產(chǎn)大幅下調(diào)后基數(shù)已經(jīng)不高，因此需求政策的效果可能逐步顯現(xiàn)，2023年房地產(chǎn)周期企穩(wěn)的概率在上升。

中信建投（601066）表示，本次首套房利率長效機制的建立，有助于地方政府進一步用足用好“因城施策”工具箱。預(yù)計未來需求端政策空間將持續(xù)打開。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼認為，建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，是差別化住房信貸政策的具體體現(xiàn)，具有積極意義。一是有利于“因城施策”，授權(quán)地方政府根據(jù)本地房地產(chǎn)市場情況調(diào)整首套房貸利率下限；二是有助于地方政府和金融機構(gòu)及時、靈活地根據(jù)市場變化情況，對首套房貸利率下限進行適時調(diào)整；三是有助于降低居民住房消費負擔(dān)，更好地支持剛性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)：改善地產(chǎn)需求端是今年重心

此前，人民銀行、銀保監(jiān)會在2022年9月29日發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》(下稱“930政策”)，明確對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，該政策發(fā)布后，武漢、天津、溫州等多個城市首套房貸利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率執(zhí)行截至2022年12月31日。

本次《通知》是對“930政策”的接續(xù)。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，本次政策較去年“930政策”更加靈活。當前，多個城市房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大，價格仍處于下跌通道，短期符合條件可以下調(diào)或取消房貸利率下限的城市數(shù)量較多。

從中央經(jīng)濟工作會議提出“要因城施策，支持剛性和改善性住房需求”到日前召開的2023年中國人民銀行工作會議提出“支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。普遍觀點認為，2023年房地產(chǎn)市場將著力于需求端的改善。

董希淼指出，從2022年金融數(shù)據(jù)看，住戶貸款特別是住戶中長期貸款增長乏力，是拖累人民幣貸款增長的重要因素，反映出居民住房消費意愿和能力仍然不足。2023年要從房地產(chǎn)需求側(cè)發(fā)力，提振居民購房消費意愿和能力。應(yīng)進一步加大差別化住房信貸政策實施力度，加快采取下調(diào)首付比例、取消“認房又認貸”、降低貸款利率等措施進行優(yōu)化。對住房信貸政策，二套住房貸款利率下限也應(yīng)進行適當調(diào)整。對限購政策，可考慮適當放開一、二線城市限購政策，允許結(jié)清貸款的居民購買第三套住房。

隨著更多房地產(chǎn)市場支持政策落地生效，龐溟表示，預(yù)計2023年上半年尤其是二季度房地產(chǎn)市場銷售將出現(xiàn)較為明顯的回暖勢頭，“銷售-拿地-新開工”鏈條將更為暢通，銷售端、融資端、投資端數(shù)據(jù)將逐步呈現(xiàn)企穩(wěn)反彈態(tài)勢。

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