隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力持續(xù)，多數(shù)規(guī)模房企深陷負(fù)增長(zhǎng)困局，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普遍下降態(tài)勢(shì)明顯。

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克而瑞研究中心日前發(fā)布的報(bào)告顯示，2022年12月房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)小幅翹尾行情，重點(diǎn)30城新房供應(yīng)、成交環(huán)比增幅分別為9%和18%。但從全年情況看，累計(jì)成交同比降幅多達(dá)39%，成交規(guī)模呈現(xiàn)高位回落。土地市場(chǎng)方面，2022年房企拿地金額出現(xiàn)大幅收縮，房企投資意愿降至谷底，2022年有近四成百?gòu)?qiáng)房企全年投資暫停。

百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)同比降幅超四成，千億房企“縮編”

從房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)情況看，2022年12月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額6775.1億元，環(huán)比增長(zhǎng)22.2%，同比降低30.8%。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企1-12月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額64622.2億元，同比降幅保持在41.6%的較高水平。

報(bào)告顯示，2022年有近9成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比下滑，累計(jì)業(yè)績(jī)同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到36家，另有32家百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僭?50%至-20%之間。

報(bào)告指出，也有部分企業(yè)表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。一類(lèi)是央國(guó)企，如華潤(rùn)、招商、建發(fā)、越秀、華發(fā)等，憑借自身優(yōu)勢(shì)，同時(shí)強(qiáng)化產(chǎn)品力和保交付，在本輪調(diào)整期中表現(xiàn)穩(wěn)健。另一類(lèi)是部分優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，如濱江、仁恒、瑞安等，基于自身資金面的安全、產(chǎn)品力在市場(chǎng)上的認(rèn)可度較高，在眾多規(guī)模房企中表現(xiàn)相對(duì)突出。

另外值得注意的是，2022年多數(shù)規(guī)模房企深陷負(fù)增長(zhǎng)困局。從“千億”房企數(shù)量來(lái)看，相比近幾年顯著減少。根據(jù)報(bào)告，2022年僅20家房企全口徑規(guī)模超過(guò)千億元，這也意味著“千億”級(jí)房企營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)普遍呈下降態(tài)勢(shì)。

拿地總金額同比“腰斬”，優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)資源向頭部房企集中

拿地方面，2022年房企拿地金額出現(xiàn)大幅收縮。根據(jù)報(bào)告，拿地金額TOP100房企全年拿地總金額約為1.65萬(wàn)億元，同比慘遭“腰斬”。如果與五年內(nèi)最高峰的2020年相比，下跌幅度更是高達(dá)63%。

同時(shí)，投資意愿也降至谷底。2022年百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比僅有0.18，不僅降至2017年以來(lái)的最低點(diǎn)，且僅有2017年的1/3水平，與2021年相比也幾乎腰斬，遠(yuǎn)低于過(guò)往0.3的習(xí)慣“紅線”。

從集中度來(lái)看，強(qiáng)者恒強(qiáng)格局進(jìn)一步加劇。報(bào)告顯示，2022年百?gòu)?qiáng)房企新增貨值中有51%集中于10強(qiáng)房企，超過(guò)一半，21%集中于11-20強(qiáng)房企，TOP20房企新增貨值合計(jì)達(dá)到72%。

對(duì)此，克而瑞研究中心指出，由于房企普遍收縮了投資預(yù)算，導(dǎo)致對(duì)于總價(jià)、貨值較高的核心一二線城市地塊出現(xiàn)“心有余而力不足”的情況，僅剩龍頭房企“手有余糧”，因此市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)資源更加高度向頭部房企集中。

此外，2022年有近四成百?gòu)?qiáng)房企全年投資暫停。從單月拿地金額來(lái)看，2022年銷(xiāo)售50強(qiáng)房企拿地金額全年保持低位運(yùn)行，月均拿地金額不足700億，較2021年月均下降69%。雖然6月、7月、9月拿地金額超過(guò)千億元水平，但此種情況與核心城市在此期間集中供地相關(guān)。

從不同類(lèi)型的房企全年拿地表現(xiàn)來(lái)看，2022年投資金額TOP100的房企中，有43家是城投平臺(tái)類(lèi)公司，央企和地方國(guó)企分別有16家和19家，且各類(lèi)房企表現(xiàn)存在明顯差異。其中，央企雖然數(shù)量少，但拿地金額超過(guò)了6000億元。地方國(guó)企中，國(guó)貿(mào)、建發(fā)等企業(yè)投資相對(duì)積極；民企和城投的投資力度最弱，由于各地城投公司積極參加土拍并“托底”，因此TOP100中城投公司數(shù)量多，但拿地金額卻只有3000億元左右。

運(yùn)營(yíng)核心仍在營(yíng)銷(xiāo)，投資依然保持謹(jǐn)慎

整體而言，2022年末雖然相繼推出發(fā)債、融資等政策，但對(duì)于房企投資運(yùn)營(yíng)并未產(chǎn)生絕對(duì)效果。

克而瑞研究中心認(rèn)為，目前企業(yè)運(yùn)營(yíng)改善的核心還是在于銷(xiāo)售端，只有耐心等待預(yù)期修復(fù)、需求端改善，市場(chǎng)筑底回升、銷(xiāo)售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。

從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略角度而言，出險(xiǎn)房企仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，其他規(guī)模房企也需保證貨量供應(yīng)，積極營(yíng)銷(xiāo)、促進(jìn)銷(xiāo)售去化及現(xiàn)金回籠。同時(shí)，在行業(yè)調(diào)整期下，企業(yè)也更應(yīng)該回歸產(chǎn)品，加強(qiáng)產(chǎn)品力打造、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)迭代，在日趨加劇的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中強(qiáng)化發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

克而瑞研究中心預(yù)計(jì)，在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生明顯扭轉(zhuǎn)、銷(xiāo)售回暖之前，房企的投資都將保持非常謹(jǐn)慎的態(tài)度。而對(duì)于頭部央企、以及小部分優(yōu)質(zhì)民企來(lái)說(shuō)，此刻也仍是獲取優(yōu)質(zhì)地塊、補(bǔ)倉(cāng)核心城市和深耕城市的窗口期。

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