過去五年，適逢深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)密集期，作為產(chǎn)業(yè)需求的高質(zhì)量空間載體，深圳樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展在有力推動產(chǎn)業(yè)升級的同時，也映射了深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。

對比近5年的租戶普查結(jié)果，世邦魏理仕研究部發(fā)現(xiàn)，深圳甲級寫字樓市場前兩大需求行業(yè)來源保持不變，其中TMT需求在過去五年擴(kuò)張最為明顯，同比上升超14個百分點，呈翻倍增長。排名前五的行業(yè)面積占比提升2個百分點，除科技和金融以外，制造業(yè)提升2個百分點，房地產(chǎn)減少2個百分點。

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金融+科技齊增長

具體來看，TMT和金融穩(wěn)居深圳主要商務(wù)片區(qū)需求榜的前兩席，其中TMT板塊需求增長迅猛，替代5年前部分片區(qū)位居第二位的專業(yè)服務(wù)及房地產(chǎn)建筑板塊的需求。

TMT在各大商務(wù)片區(qū)中的需求比例均有顯著提升，且呈現(xiàn)出對于南山區(qū)明顯的市場偏好，主要原因在于高新園區(qū)、后海片區(qū)作為頭部科技總部所在地，吸引了眾多上下游企業(yè)，從而形成了較為完整的科技生態(tài)圈，不斷帶動科技企業(yè)的聚集。

而金融行業(yè)需求則橫跨多個商務(wù)片區(qū)，福田和南山區(qū)均納入選址考慮范圍，從前海、后海和高新園區(qū)來看，金融業(yè)板塊均為第二大需求來源。

此外，專業(yè)服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)建筑作為第三位需求來源，則因片區(qū)分布而有差異。專業(yè)服務(wù)業(yè)需求主要分布在原本占比較高的福田CBD和蔡屋圍兩大片區(qū)，以及相應(yīng)產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)下的前海片區(qū)，其中福田CBD更是聚集了全市近一半的專業(yè)服務(wù)業(yè)需求，三大商務(wù)片區(qū)中均監(jiān)測到3個百分點以上的需求提升。

而房地產(chǎn)建筑需求則主要分布在近年來房地產(chǎn)項目新增供應(yīng)較多的高新園和后海片區(qū)，近項目擇址偏好明顯。但受房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控的影響，在兩大商務(wù)片區(qū)的需求比例對比5年前均有約10個百分點的減少。

特大型租戶數(shù)量5年同比上漲4倍

對比2022年和2017年不同面積段租戶數(shù)量占比，可以發(fā)現(xiàn)，中小型租戶比例下降較為明顯，500平方米以下的小型租戶占比相較5年前下降3.9個百分點。而2,000平方米以上的中大型租戶和5,000平米以上的特大型租戶占比5年間則分別上升2.7和1.3個百分點，其中5,000平方米以上的特大型租戶數(shù)量從2017年僅有15家躍升到2020年的75家，同比增長高達(dá)4倍。

聚焦5,000平方米以上的特大型租戶，對比2017年以銀行、保險和證券為主的金融板塊為主的需求結(jié)構(gòu)，受近年來頭部科技企業(yè)的快速擴(kuò)張帶動，2022年科技板塊需求位列榜首，占比為31%，高于金融板塊4個百分點。

CBRE深圳顧問及交易服務(wù)部負(fù)責(zé)人吳洋分析，近兩年，科技行業(yè)的政策監(jiān)管將改變該行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，從而對未來寫字樓租戶結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定的影響，但來自半導(dǎo)體、軟硬件、新能源汽車和數(shù)據(jù)服務(wù)的科技新賽道的需求增長將令科技企業(yè)需求依然在優(yōu)質(zhì)寫字樓市場中占據(jù)重要的一席。

值得注意的是，2022年6月，深圳市政府發(fā)布了“20+8”的產(chǎn)業(yè)體系政策，著力發(fā)展壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、培育發(fā)展未來產(chǎn)業(yè)，“20+8”產(chǎn)業(yè)體系幾乎覆蓋了世界上最有潛力的新興產(chǎn)業(yè)，將為深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場帶來更為豐富多元的科技產(chǎn)業(yè)需求。

與此同時，深圳作為深港合作的重要節(jié)點城市及先行示范區(qū)，未來在金融創(chuàng)新方面將不斷進(jìn)行突破，疊加已有的依托深交所已經(jīng)形成的金融業(yè)生態(tài)基礎(chǔ)，未來金融產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)長足發(fā)展，帶動金融產(chǎn)業(yè)需求不斷提升。另一方面，憑借全國領(lǐng)先的商事登記主體數(shù)量優(yōu)勢，以及良好的發(fā)展和創(chuàng)新平臺，也將令專業(yè)服務(wù)業(yè)板塊需求不斷增長，特別是科技生態(tài)優(yōu)勢帶來的知識產(chǎn)權(quán)類法律類企業(yè)需求的增長將保持良好態(tài)勢。金融、科技和專業(yè)服務(wù)業(yè)三大主力需求板塊的發(fā)展向好，將共同推動優(yōu)質(zhì)寫字樓市場的穩(wěn)定發(fā)展。

嗅覺靈敏的甲級寫字樓商戶們顯然早已察覺到租戶的變化。日前，位于深圳前海的HFCC華海金融創(chuàng)新中心發(fā)布全球招商，與此同時，世紀(jì)證券、民生電商、浦發(fā)銀行作為首批入駐企業(yè)完成簽約儀式，金融、證券、跨境電商是其主要租戶需求，仲量聯(lián)行、高力國際、戴德梁行、第一太平戴維斯、世邦魏理仕、中原地產(chǎn)、商辦網(wǎng)等均為其地產(chǎn)服務(wù)商。

據(jù)悉，華海金融創(chuàng)新中心將為頭部企業(yè)定制花園總部形象資產(chǎn)，以約25萬㎡超甲辦公商務(wù)綜合體，涵蓋3棟超甲商務(wù)塔樓和近2萬㎡藝術(shù)商業(yè)，打造具有深港特色的金融創(chuàng)新+數(shù)字經(jīng)濟(jì)示范基地。中心將依托強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)資源及開放共享的融合創(chuàng)新理念，打造大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新聯(lián)盟，提供“金融、人才、供應(yīng)鏈、技術(shù)轉(zhuǎn)化、載體”等全維度商務(wù)生態(tài)服務(wù)，充分利用企業(yè)云服務(wù)數(shù)字平臺，構(gòu)建滿足企業(yè)可持續(xù)發(fā)展需求的增值服務(wù)體系。

關(guān)鍵詞： 顯著上升