獲取報告

2023年1月10日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會指出，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，聚焦系統(tǒng)重要性優(yōu)質(zhì)房企；更好支持剛性和改善性住房需求，推動加快建立“租購并舉”住房制度。供給端，系統(tǒng)重要性優(yōu)質(zhì)房企在資產(chǎn)盤活、融資等方面將獲得更大支持。需求端，核心一二線城市降首付、降利率均有空間，三四線城市降利率或為主流。

【資料圖】

登錄“中指云企業(yè)研究”報告

會議涉及相關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容：

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預(yù)期提升”四項行動，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間”。

“要配合有關(guān)部門和地方政府扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，……要落實好16條金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施，用好民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，保持房企信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，滿足行業(yè)合理融資需求?！弥С謩傂院透纳菩宰》啃枨?，加大住房租賃金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服務(wù)，推動加快建立‘租購并舉’住房制度”。

▍中指點評

供給端：改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表，系統(tǒng)重要性優(yōu)質(zhì)房企將獲更大支持

1、改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表，防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，將是新一年房地產(chǎn)金融工作的重中之重。2022年12月份，中央經(jīng)濟工作會議，將防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險作為防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險的首位。此次座談會，在落實中央經(jīng)濟工作會議精神，也表明通過實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，將是新一年房地產(chǎn)金融工作的重中之重。有效防范化解頭部房企風(fēng)險，一方面降低行業(yè)再度出現(xiàn)顯著風(fēng)險事件的概率，起到穩(wěn)定市場信心的作用；另一方面則是做好優(yōu)質(zhì)企業(yè)與出險企業(yè)之間的風(fēng)險隔離，切斷風(fēng)險傳染鏈。

2、正式實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，路線圖較為具體和清晰。該計劃支持的對象為系統(tǒng)重要性優(yōu)質(zhì)房企。措施為開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預(yù)期提升”四項行動。目的是，改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，使資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

圖：改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表路線圖

資料來源：

3、系統(tǒng)重要性優(yōu)質(zhì)房企將獲更大支持。此次座談會指出，實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企?！皟?yōu)質(zhì)”體現(xiàn)在，專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好?！跋到y(tǒng)重要性”則體現(xiàn)在規(guī)模、開發(fā)經(jīng)營能力、行業(yè)影響力、上下游合作廣度等多個方面，行業(yè)規(guī)模大、參與程度深、聯(lián)動范圍廣的房企擁有此特質(zhì)。系統(tǒng)重要性優(yōu)質(zhì)房企將獲更大支持，對其聚焦不僅會帶來更多的資源和政策傾斜支持，也會要求其發(fā)揮應(yīng)有的行業(yè)地位，參與到行業(yè)風(fēng)險化解和信心提振等工作中來。

4、“四項行動”支持優(yōu)質(zhì)房企，方式更加具體和豐富。座談會指出，開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預(yù)期提升”四項行動。

(1)資產(chǎn)激活，有效提升房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流

做好加速去化、盤活自持物業(yè)工作，增強房企資產(chǎn)流動性。房企占比最高的資產(chǎn)是存貨，而過去的一年銷售市場低迷，TOP100房企銷售總額平均降幅達(dá)41.3%，存貨出清速度大幅降低。盤活存量、加速去化有利于提升房企資產(chǎn)的流動性，也有助于改善房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流。未來將會通過需求端的改善政策推動市場復(fù)蘇，進而起到存量資產(chǎn)激活的作用。

通過支持發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)類ABS、Reits等方式盤活持有型物業(yè)，在行業(yè)下行階段成為房企補充資金的重要手段。2022年，商業(yè)地產(chǎn)抵押證券比例快速提升，發(fā)行規(guī)模同比上升14.2%，占行業(yè)ABS發(fā)行量的46.6%，已取代供應(yīng)鏈ABS成為最主要的發(fā)行種類。

(2)負(fù)債接續(xù)，緩解流動性緊張局面

債務(wù)流入、流出均做好接續(xù)工作。負(fù)債將從融資資金的流入、流出兩端做好接續(xù)工作：流入端，要滿足房企的合理融資需求，始終保持適度的債務(wù)規(guī)模；流出端，可遵循“金融16條”中提出的到期債務(wù)可做出合理展期，暫緩房企短期償債壓力。

(3)權(quán)益補充，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)

資金供給、需求兩端做好權(quán)益補充工作。股權(quán)融資直接拉升權(quán)益資本，是最直接有效的改善資產(chǎn)負(fù)債表行為。從供給端來看，金融機構(gòu)已在政策指導(dǎo)下做好并購融資支持的準(zhǔn)備工作，權(quán)益類融資將成為增量資金的重要構(gòu)成。從需求端來看，當(dāng)前政策已開放上市房企股權(quán)再融資、允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)通過重組“借殼上市”、允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)的上市公司實施涉房重組等股權(quán)融資行為，企業(yè)可根據(jù)實際情況主動開展融資行為。此舉將通過補充權(quán)益資本補充融資性現(xiàn)金流，進而優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。

(4)預(yù)期提升，修復(fù)行業(yè)信心

投資人、購房者分別是融資性現(xiàn)金流、經(jīng)營性現(xiàn)金流的最終貢獻者，他們的正向預(yù)期才是行業(yè)修復(fù)的基石，而這需要多方共同努力：對于監(jiān)管方來說，要保證政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性、靈活性及實操性，讓政策快速發(fā)揮應(yīng)有的作用，保持政策預(yù)期的穩(wěn)定；對于房企來說，要抓住窗口期，主動結(jié)合政策應(yīng)對自身問題，提升資產(chǎn)負(fù)債表的抗壓性，保證經(jīng)營預(yù)期的穩(wěn)定；對于金融機構(gòu)來說，做好資金保障工作，保持融資渠道通暢，滿足行業(yè)合理融資需求，保證融資預(yù)期的穩(wěn)定。在此基礎(chǔ)上，行業(yè)信心有望被逐步修復(fù)，市場預(yù)期得以提升，推動行業(yè)重歸上升周期。

通過以上4項行動，進而改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，增強房企流動性，有效防范化解房企風(fēng)險。

5、近期打開的房企融資渠道將維持開放狀態(tài)。會議指出，要落實好“金融支持16條”措施，保持房企信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，滿足行業(yè)合理融資需求。2022年四季度以來，多部門頻繁釋放房地產(chǎn)行業(yè)融資利好政策，從境內(nèi)外信貸、信用債、股權(quán)等方面為行業(yè)融資提供全力支持。中央經(jīng)濟工作會議及本次會議重申要滿足行業(yè)合理融資需求，當(dāng)前各項政策將會持續(xù)快速推進，主要融資渠道繼續(xù)維持開放狀態(tài)。

需求端：核心一二線城市降首付、降利率均有空間，三四線城市降利率或為主流

此前央行、銀保監(jiān)會已建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，將住房貸款利率與各地新房價格走勢掛鉤；住建部部長指出要“大力支持剛性和改善性住房需求”，明確首套房的首付比例、首套利率該降的都要降下來，以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。

本次央行、銀保監(jiān)會再次強調(diào)“要因城施策實施好差別化住房信貸政策，更好支持剛性和改善性住房需求”，短期來看，預(yù)計多地首套房貸利率將延續(xù)下行態(tài)勢，普通二線及三四線城市利率下限有望降至4%以下，核心一二線城市或下調(diào)利率加點幅度，進一步降低購房成本。

從首付比例來看，2022年以來，不限購地區(qū)首套首付比例普遍已降至20%、二套降至30%，限購地區(qū)首套首付比例多數(shù)為30%，此種情況下，多數(shù)城市首套、二套首付比例下降空間均已較小。未來降首付比例或主要集中在核心一二線城市，一方面，核心一二線城市有望進一步優(yōu)化限購政策，或?qū)赢?dāng)?shù)厥滋资赘侗壤滦?；另一方面，核心一二線城市或進一步優(yōu)化“首套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策；除此之外，核心一二線城市的二套首付比例亦存在下調(diào)空間。

隨著核心城市購房門檻、購房成本的進一步下降，購房者置業(yè)情緒有望逐漸好轉(zhuǎn)，這部分城市房地產(chǎn)市場有望率先企穩(wěn)恢復(fù)。

2022年房企融資盤點：腰斬與翹尾

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