記者田國寶多方求證獲悉，1月10日，中債信用增進(jìn)投資股份有限公司(以下簡稱“中債增公司”)已經(jīng)同意為旭輝發(fā)行的15億元中票提供擔(dān)保，目前正在對反擔(dān)保抵押物盡調(diào)，預(yù)計在春節(jié)前后可以完成發(fā)行。

1月9日，在廣東省相關(guān)機構(gòu)協(xié)調(diào)下，合景泰富的發(fā)債也獲得突破性進(jìn)展，其中公司債計劃于1月17日發(fā)行。此外，寶龍等公司發(fā)行擔(dān)保中票的注冊工作也在進(jìn)行中。

無論是已經(jīng)確定的旭輝和合景泰富，還是正在進(jìn)行中的寶龍，在存量信用債方面都有一個共同特點，即已經(jīng)出現(xiàn)公開信用債違約、展期或延期支付永續(xù)債利息等信用風(fēng)險事件。

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在這一輪房地產(chǎn)流動性風(fēng)險中，至今還沒有出現(xiàn)風(fēng)險房企成功發(fā)債的先例，旭輝和合景泰富的突破，一定程度意味著風(fēng)險房企融資的破冰，在房地產(chǎn)救市行動中無疑是一個標(biāo)志性事件。

同時，發(fā)現(xiàn)，近期的融資用途也出現(xiàn)新的變化，原來偏向“借新還舊”的信用債，目前更偏向于保交付。

風(fēng)險房企融資破冰

“23旭輝集團(tuán)MTN001“原本計劃在1月13日發(fā)行，不過之前中債增公司擔(dān)保沒有敲定，根據(jù)各方透露的信息，1月10日晚間，中債增公司已經(jīng)同意擔(dān)保，暫定于1月18日發(fā)行。

旭輝這筆中票注冊額50億元，于2022年2月完成注冊，已經(jīng)分別于2022年3月完成發(fā)行10億元、2022年9月完成發(fā)行12億元，還剩28億元額度。

這一次旭輝發(fā)行的中票，原計劃發(fā)行不超過20億元，但最終確定的發(fā)行額是15億元，期限三年，區(qū)間利率2.8%-4.3%，主承銷商為國泰君安證券。

一位接近發(fā)行的人士告訴，由于臨近年底，發(fā)行擔(dān)保中票的房企較多，中債增公司人手不夠，相關(guān)盡調(diào)工作需要排隊，“各方都在努力，爭取能夠在春節(jié)假期前完成發(fā)行”。

旭輝這筆中票發(fā)行過程格外波折，先是擔(dān)保問題，雙方經(jīng)過多輪商談，才最終確定反擔(dān)保抵押物。中債增公司是否提供擔(dān)保決定了民企發(fā)債成敗。

合景泰富發(fā)債工作進(jìn)行得同樣艱難，早在2022年12月，合景泰富已完成注冊13億元中票，但由于擔(dān)保原因進(jìn)展緩慢。這一次，合景泰富選擇先發(fā)行一筆公司債。

合景泰富這筆12億元公司債分兩個品種，品種一10億元，附帶CDS憑證，暫定票面利率上限為5.5%；品種二2億元，暫定票面利率上限4.5%，由廣東粵融資財擔(dān)保集團(tuán)有限公司提供不可撤銷擔(dān)保。

據(jù)了解，合景泰富已完成注冊的13億元中票發(fā)行也取得突破，已于1月9日取得中債增公司的擔(dān)保同意，與計劃不同的是，實際擔(dān)保額度由原來的13億元降至7億元，暫定的利率區(qū)間是3%-4.5%。

多個消息源指出，廣東省方面對合景泰富的發(fā)債給予極大支持，要求省內(nèi)相關(guān)金融機構(gòu)積極支持，但這一消息并未獲得官方和企業(yè)的證實。

從2021年房企流動性風(fēng)險爆發(fā)以來，風(fēng)險房企發(fā)債全面停滯。上述房企中，合景泰富和旭輝在2022年9月和10月出現(xiàn)境外債風(fēng)險事件；寶龍多筆信用債展期。

多個金融機構(gòu)和企業(yè)的人士表示，旭輝和合景泰富的發(fā)債已經(jīng)完全確定下來，出現(xiàn)變化的幾率較小。這也意味著部分風(fēng)險房企的融資破冰，但這一利好的覆蓋面以及有哪些房企能夠受益，還有待進(jìn)一步觀察。

用途傾向保交付

以往，房企發(fā)行信用債，幾乎全部用于償還存量債務(wù)，但從近期發(fā)債的資金用途來看，用于工程建設(shè)的比例明顯提升。

根據(jù)2022年11月發(fā)布的廣州合景控股集團(tuán)有限公司2022年第一期中期票據(jù)募集說明書，原計劃發(fā)行的13億元全部用于項目開發(fā)建設(shè)，涉及廣州、天津、杭州、武漢、昆明和佛山等6個城市的9個房地產(chǎn)項目。

9個項目中，佛山項目竣工時間是2022年；廣州郎月公館、杭州項目和武漢項目竣工時間為2023年。截至2022年9月，四個項目的投資進(jìn)度分別為95%、62%、97%和96%，銷售進(jìn)度分別為91%、39%、76%和59%。

目前旭輝還未公布15億元中票募集說明書。寶龍完成注冊40億元額度、首期發(fā)行的15億元中票，全部用于一二線城市項目建設(shè)。

不僅僅是上述房企，其他房企發(fā)債的募集資金用途也多傾向項目建設(shè)。中駿計劃發(fā)行的15億元中票，其中10.35億元用于項目建設(shè)，4.5億元用于補充流動性；新希望計劃發(fā)行的10億元中票，全部用于項目建設(shè)。

據(jù)多個接近發(fā)行工作的人士透露，自保交付實施以來，隨著民營房企通過CDS憑證、全額擔(dān)保重新發(fā)債以來，雖然交易商協(xié)會沒有明確下文，但在具體發(fā)行過程中會對資金用途進(jìn)行窗口指導(dǎo)，原則上用于項目建設(shè)的資金比例在70%左右。

從2022年8月以來，民營房企累計成功發(fā)行11筆中票，2022年4季度發(fā)行的6筆房地產(chǎn)擔(dān)保中票中，龍湖的15億元除了3億元用于償債外，其余均用于項目建設(shè)；碧桂園的15億元全部用于項目建設(shè)；新城控股（601155）的10億元，不超過7.56億元用于項目建設(shè)。

另外，旭輝的12億元中票，除了2.3億元用來償債外，其余資金主要用于項目建設(shè)；美的置業(yè)的10億元中票，則全部用于項目建設(shè)；而卓越的6億元中票雖然沒有明確具體用途，但列出的擬投入項目資金已經(jīng)達(dá)到了11.8億元。

在第二批中債增擔(dān)保成功發(fā)行的5筆中票中，龍湖的20億元用途有項目建設(shè)和償還境內(nèi)外融資，但擬投入項目建設(shè)的資金恰好是20億元；碧桂園發(fā)行的10億元用途有項目建設(shè)和回購償還美元債，但擬用于項目建設(shè)的資金也是10億元……

意義與影響

央行官網(wǎng)發(fā)布的消息顯示，1月10日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會，研究部署落實金融支持穩(wěn)增長有關(guān)工作。在這次會議中，再次強調(diào)了房住不炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

在這次會議上，也首次提出了“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善優(yōu)質(zhì)房企負(fù)債表計劃”，“具有一定系統(tǒng)性重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展‘資產(chǎn)激活’‘負(fù)債接續(xù)’‘權(quán)益補充’‘預(yù)期提升’四項行動，綜合政策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間”。

1月11日，有消息稱，優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表改善計劃名單，包括碧桂園、金地、龍湖、新城、遠(yuǎn)洋、濱江、美的置業(yè)等房企，這是目前房地產(chǎn)行業(yè)僅有的幾家還未發(fā)生風(fēng)險事件的民營房企。

向多家房企及金融機構(gòu)求證這一傳言，但對方均表示并沒有收到相關(guān)名單或者通知。不過，從目前房地產(chǎn)融資情況來看，較之前已經(jīng)有大幅改善，尤其是風(fēng)險房企融資破冰。

一位金融機構(gòu)的人士告訴，對已經(jīng)發(fā)生風(fēng)險的房企來說，監(jiān)管機構(gòu)對發(fā)債的態(tài)度較為謹(jǐn)慎，背后則是未來房地產(chǎn)走向依然存在不確定性。

“商業(yè)上沒有太大壓力，因為無論是中債增公司，還是認(rèn)購的金融機構(gòu)，都有相應(yīng)的擔(dān)保和和反擔(dān)保”，該人士認(rèn)為，重要的是輿論風(fēng)險和導(dǎo)向問題，“既然這些房企可以發(fā)債，其他爆雷的房企是不是也可以發(fā)”。

其實，中債增公司對民營房企的發(fā)債擔(dān)保一直較為謹(jǐn)慎，從2022年8月底以來，僅為11筆中票進(jìn)行擔(dān)保，加上2023年初即將發(fā)行的旭輝和合景泰富，也只有13筆，合計擔(dān)保金額167億元。

包括上述金融機構(gòu)人士在內(nèi)的多個人士認(rèn)為，未來由中債增公司擔(dān)保發(fā)行的中票，無論從數(shù)量上，還是覆蓋面上，都不會有太大幅度的增加，更多會傾向于穩(wěn)步推進(jìn)，尤其是境內(nèi)外債券均違約的房企，幾乎沒有擔(dān)保的可能性。但已經(jīng)發(fā)生風(fēng)險事件的房企中，對部分涉及風(fēng)險規(guī)模較小、資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)、杠桿相對不高的房企，會“擇優(yōu)”選取少量進(jìn)行嘗試，但在反擔(dān)保抵押物選取上將更為苛刻。

對于資金用途的窗口指導(dǎo)，部分金融和房企人士也提出擔(dān)憂，雖然資金用于保交付既符合政策要求，也惠及購房者，但可能會引發(fā)部分房企債權(quán)人的反彈，“你企業(yè)既然融到資了，為什么不還債，還要展期，但資金用途是圈定好的”。

不過，房企尤其是民營房企如何走出流動性泥潭，恢復(fù)正常經(jīng)營，顯然還有待需求端的改善。

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