近期多家房企債務(wù)重組取得新進(jìn)展。融創(chuàng)近日發(fā)布公告，成為繼富力地產(chǎn)、龍光集團(tuán)之后第三家實現(xiàn)境內(nèi)債整體重組的房企。克而瑞研究中心統(tǒng)計，截至目前，中國恒大、華夏幸福（600340）、中國奧園等多家房企均在積極跟進(jìn)。

(資料圖)

多家房企推進(jìn)債務(wù)重組

融創(chuàng)中國公告顯示，約160億元的境內(nèi)債券整體展期方案獲債券持有人會議表決通過，共涉及10筆存續(xù)的公司債券及供應(yīng)鏈ABS，加權(quán)平均展期期限3.51年。

2022年12月6日，龍光集團(tuán)境內(nèi)21筆公開市場債券的展期議案均獲得持有人會議表決通過，已展期債券及ABS展期期限為36個月，未展期債券及ABS展期期限為48個月。同月，龍光集團(tuán)境內(nèi)21筆公開市場債券的展期議案均獲得持有人會議表決通過，已展期債券及ABS展期期限為36個月，未展期債券及ABS展期期限為48個月。

更早之前的2022年11月22日，綠地集團(tuán)表示，9只存續(xù)美元債共計32.41億美元，相關(guān)同意征求及特別決議案均已于2022年11月22日的持有人會議上獲得正式通過，其中8只境外債券擬展期兩年，已于2022年6月展期的1只境外債券擬展期一年。

展期成為主流方式

克而瑞研究中心分析人士指出，隨著國內(nèi)政策環(huán)境放松以及市場步入修復(fù)期，越來越多的房企選擇整體債務(wù)重組，這將更明顯地作用到債務(wù)解壓上，有利于集中精力恢復(fù)正常、有序經(jīng)營，抓住機(jī)會窗口，對于債務(wù)狀況嚴(yán)重的出險房企尤為適用。但整體債務(wù)重組的難度也更大，企業(yè)重組方案的制定與談判非常關(guān)鍵。

從近期重組案例來看，展期是比較主流和常見的方式，這也在一定程度上表明，在政策利好下，債權(quán)人對企業(yè)流動性修復(fù)、銷售回暖信心好轉(zhuǎn)。對于出險房企來說，在重組談判過程中，最重要的是與債權(quán)人建立信任，擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、增加增信措施對重組方案通過非常有利。

對于重組路徑的選擇，資產(chǎn)、債務(wù)結(jié)構(gòu)是主要依據(jù)。上述分析人士指出，以融創(chuàng)中國為例，截至2021年末，總資產(chǎn)為11765.5億元，總負(fù)債為10518.8億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89.4%，非受限制現(xiàn)金僅有143.4億元，短期有息債務(wù)則有2351.5億元，凈負(fù)債率升至203%，因此，減債、降杠桿無疑是該企業(yè)面前一道關(guān)口。

房企自救仍是關(guān)鍵

富力地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、融創(chuàng)中國相繼完成境內(nèi)債務(wù)整體重組，在行業(yè)引發(fā)關(guān)注。上述克而瑞分析人士表示，整體債務(wù)重組的成功，有利于減少出險房企在一定時期內(nèi)的償債壓力，將更多的精力轉(zhuǎn)向經(jīng)營的恢復(fù)中。

不過，對于一些房企來說，債務(wù)狀況越嚴(yán)重，債務(wù)重組落地越早越好，有利于企業(yè)盡快向正常經(jīng)營過渡。但從目前落地狀況來說，債券人對整體債務(wù)重組仍保持著謹(jǐn)慎態(tài)度，部分企業(yè)重組方案也一再優(yōu)化，通過難度尚大。

值得注意的是，一些出險房企同時面臨境內(nèi)與境外債務(wù)重組，由于政策環(huán)境、債權(quán)人的權(quán)益保障不一樣，因此也面臨不同的難度，這些企業(yè)重組方案的制定與談判并不簡單。該分析人士認(rèn)為，目前僅有富力地產(chǎn)完成了境內(nèi)和境外債務(wù)整體重組，龍光集團(tuán)盡管完成了境內(nèi)債務(wù)整體展期，但境外債務(wù)展期工作未落地，重組道路還將繼續(xù)。

同時，債務(wù)重組也不是一蹴而就的事情，無論是展期還是債轉(zhuǎn)股，都只能緩解燃眉之急，最終能否“復(fù)活”還是依靠銷售回款。出險房企仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，積極營銷、促進(jìn)銷售去化及現(xiàn)金回籠，修復(fù)基本盤。

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