2022年，受疫情影響，北京住房租賃市場(chǎng)成交節(jié)奏改變，部分租賃需求被迫暫緩或取消，導(dǎo)致年度租賃成交規(guī)模小幅下降。不過(guò)，據(jù)我愛(ài)我家（000560）研究院統(tǒng)計(jì)，縱觀2016年以來(lái)的交易數(shù)據(jù)，2022年北京住房租賃交易量?jī)H微低于市場(chǎng)較高水平的2018年、2021年，高于其他四個(gè)年度的市場(chǎng)水平。由此可見(jiàn)，雖然2022年受疫情反復(fù)的影響，但總體來(lái)看北京住房租賃市場(chǎng)仍處于歷史較高水平。

展望2023年，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，北京住房租賃交易總量有望高于2022年，并且有超過(guò)2021年的可能，平均租金仍將延續(xù)平穩(wěn)趨勢(shì)。

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2022年北京租賃成交規(guī)模小幅下降，但仍處于歷史較高水平。資料圖片

2022年北京租賃交易量整體穩(wěn)中略降

“2022年，馬駒橋商圈整體租賃市場(chǎng)，在很大程度上仍延續(xù)過(guò)往年份的特點(diǎn)?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)珠江別墅西門(mén)店店經(jīng)理孫志強(qiáng)如是說(shuō)。

具體而言，孫志強(qiáng)分析指出，2022年年初春節(jié)過(guò)后是第一波小高潮，呈現(xiàn)出價(jià)格略有上漲、房源成交周期短的特點(diǎn)；第二波小高潮在6-8月，由于是企業(yè)的招工季，單位給員工集中找房、租房的需求較多，這一階段是馬駒橋區(qū)域全年租賃簽約最多的階段；第三個(gè)重要階段便是11月至年底，因?yàn)橐咔橛绊?，淡季特征更為明顯，從11月開(kāi)始陸續(xù)有人退租，市場(chǎng)呈現(xiàn)出空房多、租金降、空置期長(zhǎng)等特點(diǎn)。

與此同時(shí)，五棵松片區(qū)租賃市場(chǎng)則較為平穩(wěn)。北京中原五棵松片區(qū)的區(qū)域經(jīng)理陳貴勛指出，2022年整體租賃市場(chǎng)與2021年相比基本持平，沒(méi)什么太大的變化。因?yàn)閹?kù)存房源較多，導(dǎo)致租金方面略有下浮。

不過(guò)，在朝陽(yáng)區(qū)麗都商圈，2022年租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊跌的特點(diǎn)。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)陽(yáng)光上東店的店?yáng)|黃飄介紹，2022年，麗都商圈住房租賃成交量同比下降10%左右，空置房源量也有所增加，商圈內(nèi)月度在租房源量由往年的100套左右升至130套左右；供需變化也帶來(lái)了成交周期的延長(zhǎng)，與2021年相比延長(zhǎng)了20%-30%。

整體來(lái)看，機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)反映，受疫情影響，2022年北京租賃市場(chǎng)成交節(jié)奏改變，部分租賃需求被迫暫緩或取消，導(dǎo)致年度租賃成交規(guī)模小幅下降。北京鏈家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年北京鏈家住房租賃成交單量略低于2021年。另?yè)?jù)我愛(ài)我家研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2022年，我愛(ài)我家北京區(qū)域住房租賃市場(chǎng)交易量比2021年微降3個(gè)百分點(diǎn)，但比2020年增長(zhǎng)超一成，略高于2019年2個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)我愛(ài)我家研究院統(tǒng)計(jì)，對(duì)此2016年以來(lái)的數(shù)據(jù)，2022年北京住房租賃交易量?jī)H微低于市場(chǎng)較高水平的2018年與2021年，高于其他四個(gè)年度的市場(chǎng)水平。由此可見(jiàn)，雖然去年受疫情反復(fù)的影響，北京租賃市場(chǎng)整體表現(xiàn)略不及上一年，但總體仍處于歷史較高水平。

分區(qū)域來(lái)看，2022年，我愛(ài)我家北京區(qū)域交易量較多的12個(gè)區(qū)(含亦莊開(kāi)發(fā)區(qū))里，交易量占比排名前四的依次為朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、昌平，累計(jì)占比超過(guò)70%，較2021年微升0.2個(gè)百分點(diǎn)。與2021年相比，豐臺(tái)、石景山的交易比例增幅略高，而東城、西城、海淀、昌平四區(qū)的交易比例降幅則略高。對(duì)此，我愛(ài)我家研究院分析，近年來(lái)，無(wú)論在主城區(qū)還是近郊區(qū)，租賃需求都有向外圍區(qū)域、向南向西外延的趨勢(shì)。

去年月度租金波動(dòng)幅度保持在5%以內(nèi)

從租金方面來(lái)看，2022年，我愛(ài)我家北京區(qū)域住房租賃的整租交易中，每平方米的平均租金比2021年微漲0.02%；每套的平均租金比2021年微跌0.3%。

從月度數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年1-4月，隨著市場(chǎng)的逐漸回暖，平均租金呈逐月平穩(wěn)上升趨勢(shì)；5月，受疫情影響，租金出現(xiàn)回落；6-7月，疫情逐漸穩(wěn)定，畢業(yè)旺季來(lái)臨，租金逐月回升；8-12月，受租賃淡季及疫情雙重影響，租金連續(xù)5個(gè)月下滑，租金明顯低于上年同期水平。

我愛(ài)我家研究院分析指出，總體來(lái)看，2022年北京住房租賃市場(chǎng)月度租金基本保持正常市場(chǎng)波動(dòng)規(guī)律，雖然年末四個(gè)月租金環(huán)比降幅略高，但全年月度租金波動(dòng)幅度保持在5%以內(nèi)，租金水平相對(duì)平穩(wěn)。

另?yè)?jù)北京鏈家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年北京鏈家普通租賃住房單位租金價(jià)格同比小幅上漲，目前已超疫情前水平。對(duì)此，北京鏈家研究院分析師冷會(huì)分析指出，2022年租金價(jià)格走勢(shì)遵循季節(jié)性發(fā)展規(guī)律，總體符合預(yù)期。除疫情月份和租賃旺季，2022年度供需基本面總體保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

值得一提的是，在房客比(即房源量與客源量的比值)方面，2022年，我愛(ài)我家北京區(qū)域住房租賃市場(chǎng)新增房客比為0.17，新增供應(yīng)量遠(yuǎn)低于新增需求量，新增房客比持續(xù)低位運(yùn)行，新增市場(chǎng)供不應(yīng)求；由于疫情反復(fù)影響，2022年新增房源量、新增客源量均與2021年相比下降較為明顯，總體處于歷史較低水平。

2023年住房租賃交易總量有望同比上升

進(jìn)入2023年以來(lái)，隨著疫情防控政策調(diào)整，北京住房租賃市場(chǎng)正在平穩(wěn)恢復(fù)，不過(guò)，由于當(dāng)前臨近春節(jié)且處于租賃淡季，因此回升速度仍不太明顯。

我愛(ài)我家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月1日-12日，北京區(qū)域住房租賃交易量較去年12月同期微增，但較去年1月同期有所下降。對(duì)此，我愛(ài)我家研究院分析，由于今年1月春節(jié)臨近，租賃需求有所下滑，而去年1月非春節(jié)假期月，因此租賃交易量同比會(huì)有所下降。租金價(jià)格方面，今年1月1日-12日，在我愛(ài)我家北京區(qū)域的整租交易中，整租平米租金較去年12月同期略有上漲，但低于去年1月同期水平，租金水平保持平穩(wěn)。

展望今年北京住房租賃市場(chǎng)前景，我愛(ài)我家研究院分析認(rèn)為，1月由于春節(jié)假期縮短了交易時(shí)間，預(yù)計(jì)月度交易量將處年度較低水平。然而，隨著2月返城復(fù)工期的到來(lái)，預(yù)計(jì)租賃市場(chǎng)會(huì)有較為明顯的回升，北京住房租賃市場(chǎng)將逐漸走出淡季。2023年北京住房租賃交易總量有望高于2022年，并且有超過(guò)2021年的可能，但增幅或許不會(huì)很大，全年租賃市場(chǎng)將保持正常運(yùn)行規(guī)律。租金方面，北京區(qū)域住房租賃市場(chǎng)2023年全年平均租金仍將保持平穩(wěn)趨勢(shì)。

長(zhǎng)租公寓方面，樂(lè)乎集團(tuán)白領(lǐng)事業(yè)部總裁于娟分析稱(chēng)，今年1月以來(lái)，務(wù)工人員返鄉(xiāng)時(shí)間提前，導(dǎo)致出租率不到90%，而往年可達(dá)95%以上；租金價(jià)格則下降10%。在此基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)2023年租賃市場(chǎng)會(huì)有所好轉(zhuǎn)，隨著疫情影響減弱，一季度長(zhǎng)租公寓出租率將明顯上升。

“綜合來(lái)看，2022年度租賃成交節(jié)奏受疫情影響明顯，不過(guò)，租賃成交規(guī)模和租金價(jià)格受影響較小。隨著疫情因素的逐步消減，未來(lái)租賃市場(chǎng)將逐步回歸正常運(yùn)行節(jié)奏?！崩鋾?huì)如是說(shuō)。

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