“我國經(jīng)濟已挺過最困難時刻”，但經(jīng)濟恢復過程不會是一片坦途。2023，如何看待當前面臨的挑戰(zhàn)？資本市場將會有怎樣的表現(xiàn)？哪些領(lǐng)域值得關(guān)注？推出《啟程：百位首席預見2023》特別策劃，希望透過專業(yè)人士的講解，給廣大投資者帶來啟發(fā)。

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本期嘉賓：景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉

核心觀點：

2023年房地產(chǎn)行業(yè)復蘇是一定的，但是要經(jīng)歷漸進式過程，關(guān)鍵在后面三個季度。確有自住的購房需求，今年可以考慮入手。中國房地產(chǎn)還有投資機會，但是投資方式發(fā)生改變，公募REITs是非常好的投資方式。

2023年千億級以上銷售規(guī)模的房企會有所增加，在Top100等房企中，國企、央企占比會進一步加大。

以增量開發(fā)為主的時代已經(jīng)過去，未來中國的房地產(chǎn)主要形式會是存量，運營服務再交易和衍生金融產(chǎn)品會成為房地產(chǎn)市場的主流。

：2023年房地產(chǎn)會不會復蘇，如果復蘇預計會在哪個時間點？

胡景暉：2023年房地產(chǎn)行業(yè)復蘇是一定的，但是要經(jīng)歷漸進式過程。一季度市場會逐漸回暖，逐漸修復，關(guān)鍵在后面三個季度。目前，房地產(chǎn)行業(yè)政策5支箭齊發(fā)，債市、股市、銀行信貸，都給予了房地產(chǎn)企業(yè)很大支持，再疊加內(nèi)保外貸、商票質(zhì)押提取預售款等措施，整體向房地產(chǎn)行業(yè)輸送的資金比較充足。2023年房地產(chǎn)行業(yè)

復蘇的關(guān)鍵在于國內(nèi)經(jīng)濟的走向能否向好，就業(yè)收入能否穩(wěn)定，整個社會的預期能否向好。如果這都沒有問題，再加上監(jiān)管政策工具箱里還有降低首付，降低利率，解除限購等工具。2023年中國房地產(chǎn)市場一定會企穩(wěn)回升。

：對居民購房有哪些建議？當下是不是買房的良機？

胡景暉：2023年從政策到貸款到市場對于買房相對友好，且今年還有進一步降低利息可能，同時市場可供選擇的房源也比以前更加豐富，國內(nèi)很多主要城市的二手房掛牌量達到了歷史最高水平，且有一定的議價空間。如果確有自住的購房需求(包括首次置業(yè)、改善)，今年可以考慮入手，但要考慮到就業(yè)收入以及家庭的財務狀況，在房產(chǎn)方面的開銷不能超過家庭每個月可支配收入的50%。但是在像以往投機炒房，不是一個非常明智的選擇。

中國房地產(chǎn)還有投資機會，但是投資方式發(fā)生改變。2022年，在深圳、北京、廈門和上海四地保障性租賃住房項目中先后發(fā)行了4只公募REITs，現(xiàn)金回報率達到4.3%左右，受到市場熱烈追捧，是非常好的投資方式。公募REITs間接投資房地產(chǎn)，透過基金來投資房地產(chǎn)，按份購買，投資門檻相對較低。投資方向包括物流產(chǎn)業(yè)園，公寓，酒店等等，投資品種豐富，收益率較為可觀。

2022年底，證監(jiān)會表示公募REITs會向保障性租賃住房之外的市場化租賃住房和商業(yè)地產(chǎn)打開。預計2023年會有更多的房地產(chǎn)的公募REITs產(chǎn)品在市場上推出。在2023年，如果就業(yè)穩(wěn)定，收入穩(wěn)定，家庭財務狀況健康，買住宅自住沒有問題。如果想投資房地產(chǎn)，更多的考慮公募REITs等間接投資方式，既能夠分享中國經(jīng)濟增長城市發(fā)展的紅利，又不會去炒房推高房價。

：房地產(chǎn)政策在供需兩端還有哪些發(fā)力點？對于“保交樓”工作又有哪些建議？

胡景暉：從需求端來看，第一，有必要進一步降低首付比例，特別是二套改善型置業(yè)的首付比例；第二，可以進一步降低利率；第三，稅費可以進一步減免；此外更重要的是要讓購房人有信心，就業(yè)穩(wěn)定，收入增長，對未來的家庭的財務狀況預期向好。從供應端來看，最重要就是保交樓，解決在今年有可能到來的還債高峰等流動性的問題。

目前，監(jiān)管層、銀行等在保交樓等方面有很多舉措。很多地方成立紓困基金，地方政府積極協(xié)調(diào)銀行提供更多貸款，通過內(nèi)保外貸到、商業(yè)保函等來解決資金短缺等問題。

但是除了金融產(chǎn)品創(chuàng)新之外，還要給開發(fā)企業(yè)足夠的時間來籌劃解決目前的交樓和債務問題。這個需要精心的制度設(shè)計和產(chǎn)品設(shè)計。

：頭部房企格局會不會有比較大的變化，對于房企有何建議？

胡景暉：按銷售金額來算，2022年前三分別是碧桂園，保利，萬科，對應的分別是民營企業(yè)、央企、國企，這是未來的房企格局。對于未來，房企要把握好三點：

第一、要聚焦主業(yè)，即便多元化經(jīng)營，也要跟自己的主業(yè)相關(guān)。例如，碧桂園做機器人業(yè)務，機器人普遍應用在開發(fā)施工中，既減少工人高危作業(yè)風險，也提高了開發(fā)建設(shè)效率。

第二、作為開發(fā)企業(yè)，高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)時代已經(jīng)過去，在經(jīng)營中一定要穩(wěn)健，從拿地開發(fā)銷售等各方面，要考慮到各種風險，避免再出現(xiàn)暴雷。

第三、以增量開發(fā)為主的時代已經(jīng)過去，未來中國的房地產(chǎn)的主要形式會是存量，運營服務再交易和衍生金融產(chǎn)品會成為房地產(chǎn)市場的主流。雖然去年物業(yè)公司上市有所減少，物業(yè)公司估值有所下降，并購案例也大幅減少，但是房企旗下物業(yè)公司也在提高服務水平，技術(shù)含量，包括各種各樣的業(yè)務形態(tài)。未來如何物業(yè)公司運營好、服務好業(yè)主，是房企未來轉(zhuǎn)型的值得思考和實踐的方向。

：房企會不會更加分化？預計今年千億房企會不會增加？

胡景暉：在2023年中國的房地產(chǎn)企業(yè)會進一步分化，同時隨著市場逐步回暖和修復。2023年千億級以上銷售規(guī)模的房企會有所增加，在Top10、Top30、Top50、Top100等房企中，國企、央企占比會進一步加大。但是混合所有制企業(yè)、還有一些民企也有自己的舞臺，比如金地。

雖然城鎮(zhèn)化還有一兩億人口增量，人均40平米建筑面積也還有提高的空間，但是以開發(fā)增量為主的時代已經(jīng)漸進尾聲。目前中國有30個以上城市二手房交易量高于新房，未來，房地產(chǎn)的核心是運營服務，再交易和衍生金融產(chǎn)品。目前中國家庭70%的財產(chǎn)是房地產(chǎn)，金融財產(chǎn)不到30%，三七轉(zhuǎn)換在20年內(nèi)會發(fā)生，這也有利于促進中國資本市場的發(fā)展。

：回顧2022并展望2023年的中國經(jīng)濟，以及對投資者的建議。

胡景暉：過去2022年，工作、生活、學習等都到了很大影響，也給給中國經(jīng)濟也帶來了不小的沖擊。在2023年，隨著疫情政策的調(diào)整，中國經(jīng)濟將快速的修復和增長，很多國際的經(jīng)濟研究評價的組織，也對2023年中國的經(jīng)濟給予了好評。

對于投資，今年股市中應該會有非常好的機會，香港恒生指數(shù)近期漲了50%，A股也有小牛市兆頭。炒房不是好的方式，可以關(guān)注公募REITs，以間接投資方式分享城市化的紅利。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)行業(yè)