2022年的深圳寫字樓市場表現不及預期，活躍度下降明顯。機構數據顯示，2022年深圳寫字樓租賃需求維持在近年低位，全市年度凈吸納量同比下降73%，至32.3萬平方米。截至去年末，深圳全市空置率環(huán)比上升1.5個百分點、同比上升2.2個百分點，至24.9%。

不過，在新興子市場方面，前海表現較為突出，全年凈吸納量近23萬平方米，遙遙領先其他區(qū)域。

此外，2022年深圳甲級辦公樓整體租金同比下降6.5%，相比上半年，下半年租金降幅有所加大。一方面，面對縮租退租，業(yè)主的空置壓力加大，尤其是部分體量較大的標桿性核心項目面臨大面積退租的情況，租金下調幅度較大。

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深圳福田房產中介張薇（化名）1月15日向《》記者指出，“去年（寫字樓租金）會比前年的價格有所下降，不過具體的租金變化主要還是看地段?！?/p>

租賃需求處于近年低位

第一太平戴維斯數據顯示，2022年深圳寫字樓年度凈吸納量同比下降73%，至32.3萬平方米。截至年末，深圳全市空置率環(huán)比上升1.5個百分點、同比上升2.2個百分點，至24.9%。主要是受經濟增長持續(xù)承壓疊加疫情反復的影響，全年租賃需求維持在近年低位。

同時，仲量聯行數據也指出，深圳2022年甲級辦公樓的凈吸納量約為83萬平方米，整體去化僅為2021年的六成左右，其中超50%為總部自用需求。

值得一提的是，在仲量聯行看來，2022年深圳甲級辦公樓表現差于2021年，主要是新增需求和存量需求較弱，而且疊加了疫情對租賃活動的影響。

具體來看，2022年，深圳經濟發(fā)展受內外多重不確定性因素的影響，1—9月GDP同比增長仍達3.3%，至人民幣22,925.09億元。從外部來看，國際經濟前景不明朗，外部需求減弱，深圳外向型經濟受到一定影響。從內部來看，國內多點散發(fā)的局部疫情影響人員流動和企業(yè)經營活動的開展，企業(yè)收入預期有所降低。

而在此背景下，深圳部分企業(yè)經營效益減弱，經營策略上更加注重降本增效。一方面，部分企業(yè)取消原有的擴租計劃，使得新增需求減少。另一方面，出現企業(yè)搬回自有物業(yè)、精簡業(yè)務導致縮租、退租的現象，削弱了存量辦公樓的需求。

此外，仲量聯行數據顯示，2022年度共錄得深圳寫字樓新增供應約145萬平方米，其中約七成供應來自南山區(qū)，近兩成位于福田區(qū)。

據了解，2022年，深圳多個科技、金融類企業(yè)總部項目相繼落成，如安信、深創(chuàng)投及大疆等企業(yè)紛紛搬遷至新建成的總部大廈，這些自用項目一定程度上支撐了辦公樓市場的有效去化。不過，2022年四季度深圳寫字樓市場新增供應壓力仍在，共三棟樓宇約41萬平方米入市，分別是位于南山區(qū)的時間廣場和華海金融創(chuàng)新中心以及位于福田區(qū)的中洲灣。

第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負責人謝靖宇也在1月12日向《》記者指出，“2022年，疫情的擾動及嚴峻的全球經濟環(huán)境給深圳房地產市場發(fā)展帶來了諸多影響。全市寫字樓租賃需求于近年低位徘徊，年度凈吸納量顯著下降，空置率連續(xù)四季度上升。零售市場情緒亦受沖擊，品牌多暫緩或擱置擴張計劃，空置率有所上升且增幅擴大?！?/p>

福田中心區(qū)、前海表現相對亮眼

2022年，深圳辦公樓市場需求格局也發(fā)生了相應的改變。

仲量聯行指出，2022年，大型互聯網企業(yè)持續(xù)結構性調整，租賃策略也相應調整，除了因精簡業(yè)務選擇退租或取消擴租計劃之外，也有整合零散的老舊物業(yè)，集中搬遷到性價比更高的新樓宇。而作為辦公樓去化主力之一的金融行業(yè)租賃需求則相對穩(wěn)健，其中銀行、證券、基金和保險等傳統金融業(yè)租賃成交表現堅挺。

而張薇向記者指出，“租金的變化還是看地段，像（福田）中心區(qū)這邊的價格就沒有什么變化?！?/p>

據記者了解，福田作為全國三大金融中心區(qū)之一，金融業(yè)集聚優(yōu)勢明顯。數據顯示，截至2022年6月，福田區(qū)集聚了超過260家持牌金融機構，占全市近七成，4家本土世界500強企業(yè)總部、7家清科排名前50強創(chuàng)投機構均落戶福田。同時，截至2021年，福田區(qū)私募股權創(chuàng)投類基金管理人973家，占全市的42%；管理規(guī)模8280億元，占全市的56%。

同時，第一太平戴維斯也表示，深圳去年寫字樓市場除了金融、專業(yè)服務及信息技術行業(yè)以外，源自制造與能源及公共機構的租賃需求亦保持積極。

此外，在新興子市場表現方面，前海寫字樓租賃成績較為突出。仲量聯行數據顯示，2022年前海全年凈吸納量近23萬平方米，在深圳新興子市場中遙遙領先。截至2022年12月5日，前海已吸引了80家風投創(chuàng)投、私募證券投資、國際資管等機構進駐，在多個產業(yè)領域實現了快速發(fā)展。

去年下半年租金降幅加大

在租金表現方面，仲量聯行指出，2022年全年深圳甲級辦公樓整體租金同比下降6.5%，相比上半年，下半年租金降幅有所加大。

主要原因在于，一方面，面對縮租退租，業(yè)主的空置壓力加大，尤其是部分體量較大的標桿性核心項目面臨大面積退租的情況，租金下調幅度較大。另一方面，在業(yè)務不景氣的情況下，租戶承租能力有所下降，部分租戶在續(xù)約甚至租約未到期時主動要求與業(yè)主談判降租，為了維持租戶穩(wěn)定，業(yè)主向客戶提供提前續(xù)租等多種優(yōu)惠方案。多重因素作用下，相當部分業(yè)主降租以價換量和挽留租戶。四季度約有一半的樓宇租金有所下調，其他項目保持租金不變，僅極少數優(yōu)質樓宇租金上升。

而據記者了解，2022年深圳前海寫字樓的租金也有所下降。1月15日，深圳前海房產中介林夢（化名）向記者指出，去年有些前海寫字樓租金也降了，降價范圍在15%到20%。

值得一提的是，仲量聯行深圳商業(yè)地產部總監(jiān)李文杰表示：“展望2023年，經濟的復蘇以及高質量發(fā)展，將有效支撐深圳辦公樓市場長期向好，保持穩(wěn)健復蘇。企業(yè)租賃需求將有效釋放，助力辦公樓市場恢復活力，凈吸納量有望較2022年上升，預計超過100萬平方米?！?/p>

李文杰指出，隨著香港與內地全面通關，人員、資金、商業(yè)貿易等交流活動也將逐步恢復正常，這將有利于跨境業(yè)務的重啟，對前海等區(qū)域的跨境金融和服務業(yè)合作平臺業(yè)務起到積極作用，并拉動相關區(qū)域和相關行業(yè)的辦公樓需求。另外，“全面通關”將有利于提高外資投資營商便利，推動來自外資的辦公樓需求。

此外，第一太平戴維斯預計，2023年，深圳新增寫字樓供應預計達145.3萬平方米，其中第一季度預計將有六個新項目交付入市，共為市場帶來約42.1萬平方米的供應面積。而在大量新增供應入市的背景下，市場租賃競爭將加劇，業(yè)主或選擇繼續(xù)降租以應對市場競爭，深圳平均租金預計延續(xù)下跌趨勢。另由于新增供應將再迎高峰，市場去化仍預計承壓，深圳空置率或將結構性上升。

不過，謝靖宇也指出，“隨著防疫政策的優(yōu)化，未來深圳經濟發(fā)展將持續(xù)綻放活力，這有望為本地房地產市場發(fā)展注入積極增長動力?！?/p>

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