2022年，是西安樓市成交探底的一年。此前人才引入帶來的量價齊漲退潮，疊加疫情因素，2022年西安商品住宅成交量降至近幾年的最低點，住宅市場和土地市場均供大于求。

潮水退去，才知道誰在裸泳。在返鄉(xiāng)的幾天里，筆者也看到，隨著兩次限購政策的松動，希望通過置業(yè)、換房改善生活品質(zhì)的需求仍在，產(chǎn)品力夠強，依舊會贏得市場。很多人印象中以剛需為主的西安樓市中，大戶型改善產(chǎn)品成交占比正在逐步提升。

2023年，準業(yè)主們盼交房，改善需求理性返場，房地產(chǎn)市場的信心一直都在。

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從樓市變化來看，西安大戶型改善產(chǎn)品成交占比正在逐步提升。圖/IC photo

“買套房，萬一哪天我想提前退休呢”

從大學畢業(yè)至今，朋友小雅在深圳已經(jīng)工作6年了。原本計劃在大城市打拼的她，今年突然惦記著在老家西安買套房了。

“父母年紀大了，我是獨生子女一代，回西安生活很可能是隨時提上日程的一件事，不如早做準備。”說起置業(yè)打算，小雅坦言，工作幾年有些積蓄，她想在父母家附近買一套次新房，過戶后可以租出去減少月供壓力，回西安也可以自己居住，照顧父母的同時有個人空間。

這次春節(jié)假期，她提前請了年假，回西安聯(lián)系中介看房，發(fā)現(xiàn)最近合適的房源比想象中多，“遇上急著換房或變現(xiàn)的房主，價格都會比較好談?！?/p>

一組數(shù)據(jù)佐證了小雅的感受：西安樓市的二手房掛牌單價從2022年初的1.62萬元跌至1.57萬元，平均跌幅在500元，相當于一套80平方米的兩居室降價了5萬元左右。據(jù)當?shù)刂薪楣ぷ魅藛T介紹，部分小區(qū)的房源成交價甚至出現(xiàn)10%的下探，房主目前大多在觀望，掛出房源但不會大幅降價，降價的房主多是出于資金周轉(zhuǎn)考慮。

市場狀況讓小雅可以從容地選擇房源，交談中她也透露了回家買房的另一重考慮：在一線城市工作有了積蓄，希望能夠在未來回到家鄉(xiāng)，專注于生活本身。

在豆瓣的多個興趣群組，年輕人們熱情交流著各類省錢、攢錢秘訣，期盼將自己花費大量時間精力賺得的財富積攢下來，讓自己的中晚年生活過得更從容，早日從財務上實現(xiàn)“退休”。

小雅介紹，西安一套房的全款可能還不及深圳一套房的首付，近些年西安的地鐵等基礎設施建設提速，像她這樣在一線城市工作、在家鄉(xiāng)省會城市置業(yè)的人不在少數(shù)，“房子是在一個城市安身的基礎，萬一哪天我想提前退休了呢？”

“買房不后悔，再次置業(yè)會選擇現(xiàn)房”

相比于小雅，項女士的購房經(jīng)歷略顯波折。

2020年，項女士在西安大明宮附近購買了一套80平方米的期房，成交價1萬元/平方米，約定2021年年中交房。到了2020年底，滿懷期待的項女士從同小區(qū)業(yè)主那里得知，交房可能會延期；經(jīng)過了半年忐忑的等待，果不其然，延期成為了現(xiàn)實。

因為購房預算限制，項女士選擇了西安當?shù)氐囊患依吓崎_發(fā)商，在價格、品質(zhì)和品牌保障等多個訴求點中取了折中。可還是沒想到，疫情反復等因素導致房企資金緊張，項目建設因為各種原因一拖再拖。

租著房又要還房貸，即便收入較為可觀，對項女士來說也是徒增負擔。最近，她購買的房子終于走到了預交付，雖然尚因違規(guī)加建的問題進行整改，但總算是看到了收房的希望。

事實上，2022年，全國范圍內(nèi)部分樓盤爆出停工乃至爛尾問題，引起廣泛關注，也讓“保交樓”成為重中之重，不僅支持性政策陸續(xù)出臺，紓困基金、專項借款等也不斷落地，“保交樓”工作取得明顯進展。

“都說現(xiàn)在樓市冷，但我買房不后悔。如果有機會再買的話，我會選擇現(xiàn)房，哪怕貴一些，期房可能遇到交付問題(比較糟心)。”項女士表示。

實際上，期房爛尾或者延期交房的問題，在西安樓市火熱的前幾年就初露端倪。但面對千人搶一套房的火熱市場，大家還是希望早日落袋為安。如今，則是盼著早交房早安心。

預期穩(wěn)中向上，改善需求或持續(xù)釋放

盡管收房受阻，項女士對2023年的西安樓市還是看好的，“疫情過去，限購和利率調(diào)整，2023年樓市可能還是會上行的”。

2022年，多家機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，西安樓市處于“成交持續(xù)縮量，價格長期橫盤”的狀態(tài)。

面對土地市場和住宅市場的持續(xù)增量，購房群體和房企表現(xiàn)并不積極。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年西安土地市場流拍率達到近五年最高，其中住宅用地流拍規(guī)劃建面260萬平方米，達到十年來最高；而住宅成交全年僅為1043.05萬平方米，降至2013年以來的最低點。

不過，在僵持的市場狀態(tài)下，變化也在潛移默化地發(fā)生。

回顧2022年的西安樓市，改善型產(chǎn)品成交占比逐漸增長。在過往印象中，年輕人群是西安的購房主力，這與西安產(chǎn)業(yè)升級以及人才吸引政策密不可分。但從成交數(shù)據(jù)來看，自2018年起，西安住宅成交面積占比主流從“中低”向“中高”不斷遷移。至2022年，西安主城區(qū)改善化格局不斷加深，140平方米以上戶型成交套數(shù)攀升至38%。

據(jù)中指研究院調(diào)研，有意向在西安購房的人群中，27%的人群青睞110平方米住宅，25%的人群計劃購買110-130平方米的房源。

筆者身邊，也不乏持幣以待的人們。疫情對生活的改變，讓一部分人更傾向于在置業(yè)時一步到位。陳先生最近計劃買婚房，考慮到家中父母的情況，想至少買個三室兩衛(wèi)的房子，這樣一家三代其樂融融。因為最近房價較為穩(wěn)定，他正在從容地物色合適的房源。

一步到位的不僅是戶型，還有教育資源。孫女士換房時希望兼顧空間改善和子女教育，2022年底看到合適的新房可以就近上學，果斷選擇出手。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在市場僵持的背景下，擁有優(yōu)質(zhì)教育、交通資源的新房和二手房，都更加容易成交。

西安作為西北和東部溝通的中心城市，有著良好的城市基礎。近些年的城市建設提升，更是讓西安這座古城不斷煥新。擠掉“水分”，還原的是真實需求。房地產(chǎn)市場回歸居住需求，期待在，市場的希望就一直都在。

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