1月28日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了《2022年中國百城庫存報(bào)告》(簡(jiǎn)稱“報(bào)告”)。報(bào)告顯示，2022年，房地產(chǎn)銷售行情持續(xù)疲軟，住房去庫存面臨前所未有的壓力。在全國100個(gè)城市中，新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為18.9個(gè)月，更有39個(gè)城市去庫存周期超過兩年。

截至目前，僅少數(shù)核心一二線城市短期新建商品住宅庫存去化時(shí)間不足10個(gè)月，三四線城市新建商品住宅庫存去化壓力較大。那么，哪些城市庫存壓頂？哪些城市去化預(yù)期好？

約7成城市庫存同比上漲

(資料圖)

受2022年住宅銷售持續(xù)疲軟的影響，住宅庫存呈現(xiàn)月度拉升的態(tài)勢(shì)，房企去庫存面臨較大的窘境。報(bào)告顯示，截至2022年底，100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為5.3億平方米，相比2021年底的數(shù)據(jù)增長(zhǎng)了1.3%。其中，一線城市、二線城市、三四線城市的新建商品住宅庫存總量分別為3360萬平方米、26572萬平方米和23126萬平方米，相比2021年底增速分別為7.4%、-0.1%和2.0%。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一線城市的庫存拉升態(tài)勢(shì)較為明顯，這和一線城市受疫情影響、年底加快推盤等因素有關(guān)。而二線城市出現(xiàn)罕見的庫存下跌現(xiàn)象，一方面可能受爛尾樓事件影響，新盤供應(yīng)受沖擊；另一方面，2022年四季度持續(xù)出臺(tái)的購房政策，刺激了部分購房需求，消化了部分庫存。對(duì)于三四線城市而言，返鄉(xiāng)置業(yè)需求在減弱，客觀上也對(duì)去庫存造成壓力。

通過報(bào)告橫向?qū)Ρ瓤梢钥闯觯?022年全國百城庫存攀升的城市數(shù)量較多，約占7成。截至2022年底，100個(gè)城市中，有68個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象。從具體城市來看，珠海、杭州和三亞三個(gè)城市庫存同比拉升較為明顯，其同比增速分別為72%、56%和46%。而肇慶、蘇州和長(zhǎng)春的庫存下滑速度較快，同比增速分別為-20%、-19%和-18%。

“2022年是歷史上房屋銷售和去庫存最困難的一年。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，在這一年，房屋銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)斷崖式下跌，且購房預(yù)期悲觀。即便出臺(tái)了一系列購房政策，但交易市場(chǎng)提振弱于預(yù)期，也進(jìn)一步限制了去庫存工作的開展。整體來看，庫存去化的壓力和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更趨復(fù)雜化等有關(guān)，也和購房者收入預(yù)期及購買力減弱等有關(guān)。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域出現(xiàn)的“爛尾樓”事件，也在很大程度上影響了購房者入市信心和意愿，使購房需求跌入冰點(diǎn)。

三四線城市庫存去化壓力較大

庫存的增長(zhǎng)還帶來銷售周期的拉長(zhǎng)。據(jù)報(bào)告顯示，2022年底，全國100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為18.9個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)消化完這些庫存需要18.9個(gè)月時(shí)間，即超過1.5年。由此可見，2022年屬于去庫存壓力較大的年份。

具體來看，2022年底，在100個(gè)城市中，一線城市、二線城市、三四線城市的新建商品住宅存銷比分別為12.4個(gè)月、18.0個(gè)月和21.9個(gè)月，去化周期都超過一年。其中，一線城市到了去年下半年去化壓力有所緩解；二線城市則改善不佳，二線城市爛尾樓事件對(duì)銷售端沖擊較大，影響了去庫存的速度；而三四線城市去化壓力最大。

中指研究院方面認(rèn)為，2022年在供需兩端均弱下，重點(diǎn)城市可售面積處在相對(duì)高位，僅少數(shù)核心一二線城市短期庫存去化時(shí)間不足10個(gè)月，三四線城市庫存去化壓力較大。具體來看，杭州、上海、合肥等城市短期庫存不足，天津、長(zhǎng)春、鄭州、廈門等地短期去化存壓，出清周期均在20個(gè)月以上。

此外，報(bào)告顯示，上海成為2022年樓市去庫存最好城市，從排序可以看出，包括上海、濟(jì)南和合肥的去化速度相對(duì)較好，存銷比分別為5.3個(gè)月、6.3個(gè)月和7.0個(gè)月。值得關(guān)注的是，全國100個(gè)城市中，有39個(gè)城市去庫存周期超過24個(gè)月，即兩年。比如，重慶、北海、洛陽分別為39.3個(gè)月、47.9個(gè)月、50.6個(gè)月。

事實(shí)上，自2010年以來，全國百城樓市共經(jīng)歷了三個(gè)去庫存的最艱難時(shí)期，即出現(xiàn)過三個(gè)去化周期的最高點(diǎn)。其中，2012年2月，存銷比為22.8個(gè)月；2014年7月，存銷比為20.9個(gè)月；2022年6月，存銷比為20.2個(gè)月。相比之下，2022年去化周期陡然攀升的態(tài)勢(shì)很明顯，且到了年底依然出現(xiàn)反彈。也是最近8年去庫存壓力最大的階段。

一二線城市有望率先迎來復(fù)蘇

對(duì)于百城新建商品住宅呈現(xiàn)出明顯的“供大于求”的態(tài)勢(shì)。其主要原因不在于供給端，而在于需求端，即需求端過于疲軟且持續(xù)無法改善。因此，庫存壓力大的城市在2023年要繼續(xù)做好住房消費(fèi)刺激工作，積極有效化解庫存壓力。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，自2021年9月央行房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)以來，全國房地產(chǎn)政策持續(xù)向好，政策寬松期已達(dá)16個(gè)月。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的條件和基礎(chǔ)更加堅(jiān)實(shí)。尤其是2022年四季度各類新政策頻出，包括“金融支持房地產(chǎn)16條”“三支箭”政策等，都為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件，有助于進(jìn)一步促進(jìn)去庫存工作的開展。

貝殼研究院方面認(rèn)為，春節(jié)期間的樓市表現(xiàn)再次反映了中國的市場(chǎng)體量巨大，也意味著城市之間、人群之間存在較大的差異。剛需群體的預(yù)期弱，但改善性需求預(yù)期相對(duì)較強(qiáng)。預(yù)計(jì)今年一季度市場(chǎng)會(huì)保持復(fù)蘇的勢(shì)頭，珠三角及京津冀重點(diǎn)城市表現(xiàn)好于其他城市群。在人口和就業(yè)進(jìn)一步向大城市集聚的趨勢(shì)下，核心城市的房產(chǎn)依然具有不可替代的價(jià)值，人們對(duì)于房地產(chǎn)過度恐慌的預(yù)期將會(huì)轉(zhuǎn)變。

此外，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，短期來看，供需兩端政策將繼續(xù)加快落實(shí)，一二線城市住房需求旺盛，有望率先迎來市場(chǎng)復(fù)蘇，樓市“小陽春”或?qū)⒃谏贁?shù)城市出現(xiàn)，但對(duì)于大部分城市而言，經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及房?jī)r(jià)預(yù)期仍較弱，市場(chǎng)修復(fù)需要更長(zhǎng)時(shí)間。

關(guān)鍵詞： 庫存周期