現(xiàn)代快報(bào)訊(記者熊平平王新月)近期，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，允許部分城市自主下調(diào)首套房貸款利率。已有鄭州、太原、天津、廈門(mén)、福州、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等地宣布調(diào)整首套住房貸款利率下限。目前，多地首套住房貸款利率已經(jīng)降至4%以下，進(jìn)入“3”階段。與此同時(shí)，“提前還貸潮”也進(jìn)入高峰。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“房貸利率下限允許下調(diào)”政策發(fā)布后，“房?jī)r(jià)走勢(shì)-房貸利率政策”之間的關(guān)系更加密切。預(yù)計(jì)后續(xù)各地基于房?jī)r(jià)走勢(shì)情況，會(huì)有更多的降房貸利率的操作。

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全國(guó)房貸或?qū)⑦M(jìn)入“3”時(shí)代

中國(guó)人民銀行1月5日發(fā)布消息稱(chēng)，近日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

“房貸利率下限允許下調(diào)”政策以來(lái)，“房?jī)r(jià)走勢(shì)-房貸利率政策”之間的關(guān)系更加密切。2023年1月31日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2022年中國(guó)百城房?jī)r(jià)報(bào)告》。報(bào)告稱(chēng)，1月底，全國(guó)各地實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)了房貸利率大幅下調(diào)的密集操作，預(yù)計(jì)后續(xù)各地基于房?jī)r(jià)走勢(shì)情況，會(huì)有更多的降房貸利率的操作。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2022年住宅成交均價(jià)同比漲幅若不超過(guò)5%，基本上可以屬于“房?jī)r(jià)疲軟”的態(tài)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在全國(guó)100個(gè)城市中，有70個(gè)城市房?jī)r(jià)同比漲幅≤5%，這也意味著百城中有7成城市房?jī)r(jià)疲軟?；诖耍搱?bào)告提出此類(lèi)城市是2023年尤其一季度房貸利率下調(diào)概率最大的城市。這些城市包括，二線(xiàn)城市：太原、沈陽(yáng)、石家莊、哈爾濱、昆明、烏魯木齊、南寧、武漢、?？诤唾F陽(yáng)；三四線(xiàn)城市：香河、柳州、大廠、三亞、日照、承德、溫州、中山、張家口和贛州。

當(dāng)前，一些城市已經(jīng)積極做了調(diào)整，包括鄭州直接下降50個(gè)基點(diǎn)，房貸利率最低為3.8%；天津3.9%、廈門(mén)3.8%、珠海甚至降至3.7%。嚴(yán)躍進(jìn)告訴現(xiàn)代快報(bào)記者，這說(shuō)明各城市的思路是高度一致的，即一季度甚至2月份前都會(huì)主動(dòng)下調(diào)房貸利率。而此類(lèi)城市均為二線(xiàn)城市或重點(diǎn)城市，其利率調(diào)整政策也會(huì)對(duì)省內(nèi)其他城市有非常好的啟發(fā)意義。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，后續(xù)很可能只有少數(shù)一些城市房貸還能高于4，全國(guó)房貸都會(huì)進(jìn)入“3”時(shí)代。“在存款利率基本都進(jìn)入‘1-2’時(shí)代情況下，房貸特別是首套房貸款利率進(jìn)入‘3’時(shí)代是必然趨勢(shì)。此外，大部分銀行當(dāng)下出現(xiàn)了明顯的放貸難，所以房貸利率3.7%不會(huì)是最低點(diǎn)，還會(huì)繼續(xù)下調(diào)。”

不過(guò)，張大偉表示，房貸利率下調(diào)，短期可能有效用，成交量會(huì)上升，出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，但持續(xù)性還需要時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)?！半m然房貸利率下調(diào)房?jī)r(jià)上漲是過(guò)去的慣例，但這次房地產(chǎn)的基本面不一樣，所以房?jī)r(jià)是不是會(huì)漲，要看購(gòu)房者的收入情況是不是可以恢復(fù)?！?/p>

“提前還貸潮”背后原因是什么？

另外，值得注意的是，近期部分個(gè)人住房貸款借款人加快提前償還貸款，被稱(chēng)為“提前還貸潮”。

張大偉告訴現(xiàn)代快報(bào)記者，近期出現(xiàn)住房貸款的“提前還貸潮”，主要原因在于借款人。近年來(lái)，受疫情影響，部分居民收入波動(dòng)性增大。部分借款人試圖通過(guò)全部或部分提前還款來(lái)減輕還貸壓力，降低住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。

與此同時(shí)，2022年以來(lái)股票、基金等價(jià)格大幅度下行，一貫穩(wěn)健的銀行理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)“破凈”。在這種情況下，普通居民投資收益下降明顯，風(fēng)險(xiǎn)偏好趨于保守，將原來(lái)用于投資的部分資金用于提前還款。央行2022年四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果也表明，傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7個(gè)百分點(diǎn)；傾向于“更多投資”的居民占15.5%，比上季減少3.7個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于普通人而言，更關(guān)心的是首套房貸款利率下調(diào)后，存量房貸利率是否也會(huì)下調(diào)？

張大偉說(shuō)，從房地產(chǎn)政策看，存量房貸的利率也到了必須下調(diào)的時(shí)候，這樣才能有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。但目前看，存量房貸沒(méi)有受到政策的影響。只是之前選擇浮動(dòng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)的會(huì)有降息，但影響也不大?！?020以來(lái)發(fā)放的部分住房貸款利率在6%以上，盡管2022年貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)下降三次，但部分存量房貸利率仍然顯著高于目前約4.3%的平均房貸利率。”由此看來(lái)，部分存量住房貸款利率偏高，也是借款人提前還款的原因之一。

南京市民吳先生告訴現(xiàn)代快報(bào)記者，他2019年貸款買(mǎi)房時(shí)，經(jīng)上浮后的最終利率是5.635%，他的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)動(dòng)態(tài)調(diào)整了2次，現(xiàn)在是5.135%。

△一位市民目前的房貸利率

但是，不少網(wǎng)友表示，目前提前還貸越來(lái)越難，銀行提高了還貸門(mén)檻，如還貸要排長(zhǎng)隊(duì)、提高最低還款額度、關(guān)閉手機(jī)銀行APP線(xiàn)上還款功能等。張大偉認(rèn)為，首先從政策趨勢(shì)看，不應(yīng)該對(duì)提前還款設(shè)置排隊(duì)等期限，對(duì)于自有資金閑置的應(yīng)該鼓勵(lì)提前還貸；從法律上來(lái)講，提前還款是對(duì)原借款合同約定的貸款期限或貸款金額的變更，的確需要借款人與銀行協(xié)商一致。但近年來(lái)，國(guó)家和金融管理部門(mén)多次要求銀行加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持服務(wù)，采取切實(shí)措施為企業(yè)和個(gè)人紓困解難，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)綜合融資成本和個(gè)人消費(fèi)信貸負(fù)擔(dān)。商業(yè)銀行應(yīng)立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，提升服務(wù)，通過(guò)線(xiàn)上線(xiàn)下（300959）結(jié)合等方式，為客戶(hù)提前還貸提供便利，更好地改善客戶(hù)體驗(yàn)。部分收取提前還貸“補(bǔ)償金”“違約金”的銀行，可進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，展現(xiàn)出商業(yè)銀行的應(yīng)有作為與擔(dān)當(dāng)，更好服務(wù)社會(huì)。

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