近期，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，允許部分城市自主下調(diào)首套房貸款利率。已有鄭州、太原、天津、廈門、福州、長春、沈陽等地宣布調(diào)整首套住房貸款利率下限。目前，多地首套住房貸款利率已經(jīng)降至4%以下，進(jìn)入“3”時(shí)代。與此同時(shí)，“提前還貸潮”也進(jìn)入高峰。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“房貸利率下限允許下調(diào)”政策發(fā)布后，“房價(jià)走勢-房貸利率政策”之間的關(guān)系更加密切。預(yù)計(jì)后續(xù)各地會(huì)有更多降房貸利率的操作。

+記者熊平平王新月

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全國房貸可能進(jìn)入“3”時(shí)代

中國人民銀行1月5日發(fā)布消息稱，近日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

2023年1月31日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2022年中國百城房價(jià)報(bào)告》，稱1月底全國各地已經(jīng)出現(xiàn)房貸利率大幅下調(diào)的密集操作，預(yù)計(jì)后續(xù)各地基于房價(jià)走勢情況，會(huì)有更多降房貸利率的操作。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2022年住宅成交均價(jià)同比漲幅若不超過5%，基本上可以屬于“房價(jià)疲軟”態(tài)勢。而統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在全國100個(gè)城市中，有70個(gè)城市房價(jià)同比漲幅≤5%，包括二線城市：太原、沈陽、石家莊、哈爾濱、昆明、烏魯木齊、南寧、武漢、海口和貴陽；三四線城市：香河、柳州、大廠、三亞、日照、承德、溫州、中山、張家口和贛州?；诖耍搱?bào)告提出這些城市是2023年尤其一季度房貸利率下調(diào)概率最大的城市。

當(dāng)前，一些城市已經(jīng)積極調(diào)整，包括鄭州直接下降50個(gè)基點(diǎn)，房貸利率最低為3.8%，天津3.9%、廈門3.8%，珠海甚至降至3.7%。嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，這說明各城市的思路是高度一致的，即一季度甚至2月前都會(huì)主動(dòng)下調(diào)房貸利率。而此類城市均為二線城市或重點(diǎn)城市，其利率調(diào)整政策也會(huì)對省內(nèi)其他城市有非常好的啟發(fā)意義。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，后續(xù)很可能只有少數(shù)城市的房貸會(huì)高于4，全國房貸都會(huì)進(jìn)入“3”時(shí)代?！霸诖婵罾驶径歼M(jìn)入‘1-2’時(shí)代的情況下，房貸特別是首套房貸款利率進(jìn)入‘3’時(shí)代是必然趨勢。此外，大部分銀行當(dāng)下出現(xiàn)明顯的放貸難，房貸利率3.7%不會(huì)是最低點(diǎn)，還會(huì)繼續(xù)下調(diào)。”不過，房貸利率下調(diào)短期可能有用，成交量會(huì)上升，但持續(xù)性還需要時(shí)間來檢驗(yàn)。“雖然房貸利率下調(diào)房價(jià)上漲是過去的慣例，但這次房地產(chǎn)的基本面不一樣，房價(jià)是不是會(huì)漲還要看購房人的收入情況是不是可以恢復(fù)。”

“提前還貸潮”背后原因是什么

近期，部分個(gè)人住房貸款借款人紛紛提前還貸，這一情況也被稱為“提前還貸潮”。張大偉表示，出現(xiàn)“提前還貸潮”主要在于借款人。受疫情影響，部分居民收入波動(dòng)性增大，于是借款人試圖通過全部或部分提前還款來減輕還貸壓力。

2022年以來，股票、基金等大幅下行，就連一貫穩(wěn)健的銀行理財(cái)產(chǎn)品也出現(xiàn)“破凈”。普通居民投資收益下降明顯，可風(fēng)險(xiǎn)偏好趨于保守，于是將原來用于投資的部分資金用于提前還款。央行2022年四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查結(jié)果也表明，傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7個(gè)百分點(diǎn)；傾向于“更多投資”的居民占15.5%，比上季減少3.7個(gè)百分點(diǎn)。

那么，首套房貸款利率下調(diào)后，存量房貸利率是否也會(huì)下調(diào)？張大偉說，從房地產(chǎn)政策看，存量房貸的利率也到了必須下調(diào)的時(shí)候，這樣才有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。但目前看，存量房貸沒有受到政策的影響，只是之前選擇浮動(dòng)貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)的會(huì)有降息，但影響不大?！?020年以來發(fā)放的部分住房貸款利率在6%以上，盡管2022年貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)下降三次，但部分存量房貸利率仍然顯著高于目前約4.3%的平均房貸利率?！庇纱丝磥恚糠执媪孔》抠J款利率偏高，也是借款人提前還款的原因之一。

不少網(wǎng)友表示，目前提前還貸越來越難，還貸門檻提高了，如還貸要排長隊(duì)、提高最低還款額度、關(guān)閉手機(jī)銀行App還款功能等。張大偉認(rèn)為，首先從政策趨勢看，不應(yīng)該對提前還款設(shè)置排隊(duì)等限制，對于自有資金閑置的應(yīng)該鼓勵(lì)提前還貸；從法律上來講，提前還款是對原借款合同約定的貸款期限或貸款金額的變更，的確需要借款人與銀行協(xié)商一致。但近年來，國家和金融管理部門多次要求銀行加大對實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持服務(wù)，采取切實(shí)措施為企業(yè)和個(gè)人紓困解難，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)綜合融資成本和個(gè)人消費(fèi)信貸負(fù)擔(dān)。商業(yè)銀行應(yīng)立足長遠(yuǎn)，為客戶提前還貸提供便利。部分收取提前還貸“補(bǔ)償金”“違約金”的銀行，可進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，更好地服務(wù)社會(huì)。

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