2022年，廣東省商品房銷售行情如何？據(jù)廣東省房協(xié)監(jiān)測(cè)，去年廣東省商品房銷售面積1.06億平方米，銷售金額1.59萬(wàn)億元，同比降幅比去年初收窄8個(gè)百分點(diǎn)和3.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積8568.72 萬(wàn)平方米，銷售金額1.34萬(wàn)億元，同比降幅比去年初收窄3.5個(gè)和9.2個(gè)百分點(diǎn)。

從待售面積看，截至2022年末，廣東省商品房待售面積1.64億平方米，同比增長(zhǎng) 22.3%。其中，商品住宅7314.68萬(wàn)平方米，非住宅商品房 9063.45萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)26.4%和 19.2%，均創(chuàng)下歷史最高水平。

土地購(gòu)置方面，2022年全省納入統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積738.18萬(wàn)平方米，土地成交價(jià)款 1353.54億元，同比下降54.9%和38.5%。

(相關(guān)資料圖)

2022年廣東省經(jīng)營(yíng)性用地掛牌面積11900.16公頃，同比下降18.4%；成交土地面積 10069.70公頃，成交金額 4473.50億元，同比下降17.2%和37.1%。其中，居住用地掛牌面積2485.39公頃，成交面積 1789.24公頃，成交金額 3370.92億元。從居住用地成交溢價(jià)率看，2022年全年平均溢價(jià)率為3.5%。

值得關(guān)注的是，隨著保交樓政策的有力實(shí)施，全年廣東省商品房竣工面積8161.12萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 1.5%。

去年廣東商品住宅銷售額同比降三成

據(jù)廣東省房協(xié)監(jiān)測(cè)，2022年廣東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額增加1047.40億元，個(gè)人住房貸款余額增加514.38億元。

從廣東省銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款情況看，在監(jiān)管層強(qiáng)調(diào)要滿足房企合理融資需求和個(gè)人合理住房貸款需求下，一季度新增房地產(chǎn)貸款余額1100.70億元，其中新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款579.20億元、個(gè)人住房貸款614.15億元。

第二季度起，隨著人民銀行配合住建等有關(guān)部門(mén)和地方政府做好出險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解，及時(shí)校正金融機(jī)構(gòu)的過(guò)度避險(xiǎn)行為，6月新增房地產(chǎn)貸款相對(duì)4、5月份明顯改善。

在“保交樓、穩(wěn)民生”政策的有力推進(jìn)下，9月房地產(chǎn)貸款余額凈增271.17億元；隨著11月“三支箭”融資政策和“金融16條”先后落地，11月和12月的開(kāi)發(fā)貸款余額增量逐月增加、個(gè)人住房貸款余額的縮減量逐月收窄。

值得關(guān)注的是，2022年全省新建商品住宅銷售額同比下降31.0%，向個(gè)人購(gòu)買新建商品住房發(fā)放的貸款余額增量則大幅下降70.6%；房貸余額增量占新房銷售額的比重僅為8.9%，顯著低于2014—2021年平均占比23.7%的水平，這與購(gòu)房者更多選擇了提前還貸有關(guān)。

自籌資金為有數(shù)據(jù)以來(lái)最高

據(jù)廣東省房協(xié)監(jiān)測(cè)，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金看，2022年廣東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金1.88萬(wàn)億元。其中，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款和其他資金分別為2781.86億元、13.07 億元、7091.42億元、5799.01億元、2677.94億元和 435.73億元。

從資金來(lái)源結(jié)構(gòu)看，2022年國(guó)內(nèi)貸款占本年到位資金14.8%；利用外資占0.1%；自籌資金占37.7%，為有數(shù)據(jù)以來(lái)最高水平；定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款合計(jì)占45.1%；其他資金占2.3%。國(guó)內(nèi)貸款、銷售回籠資金比重明顯下降，自籌資金占比顯著上升，意味著行業(yè)總體融資成本提高。

數(shù)據(jù)反映，雖然2022年房地產(chǎn)金融政策支持力度不斷加大，推進(jìn)信用保護(hù)工具發(fā)債、政策性銀行專項(xiàng)借款紓困、中債增進(jìn)擔(dān)保發(fā)債等工具。但由于示范性房企較少，主要是國(guó)企央企和頭部民企等優(yōu)質(zhì)房企，且發(fā)債規(guī)模較小，融資支持效果有限。

建議供求兩端優(yōu)化房地產(chǎn)政策

為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，廣東省房協(xié)建議從供求兩端進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

需求端方面，建議因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，按政策要求降低首套剛需房的首付比例和利率下限；鑒于廣州、深圳等核心熱點(diǎn)城市二套房的首付比例及房貸利率明顯偏高，建議對(duì)擁有一套住房且已結(jié)清住房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的，執(zhí)行首套住房貸款政策；同步下調(diào)存量住房貸款利率，縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，引導(dǎo)私人部門(mén)的儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為消費(fèi)和擴(kuò)大投資，而非提前還貸。此外，建議及時(shí)取消限購(gòu)、限售、限價(jià)、限貸等不合時(shí)宜的行政限制措施，促進(jìn)合理住房需求釋放，提振市場(chǎng)信心。

供給端方面，建議切實(shí)落實(shí)“金融16條”措施，滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)并購(gòu)重組，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)；一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國(guó)企、民企，同等標(biāo)準(zhǔn)評(píng)其信用狀況和還款能力，加大力度滿足其開(kāi)發(fā)貸款、流動(dòng)性貸款、固定資產(chǎn)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等正常融資需求。

鑒于當(dāng)前房企競(jìng)買土地能力和意愿較低的現(xiàn)狀，建議完善重點(diǎn)城市的居住用地兩集中出讓制度，增強(qiáng)市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏靈活性。建議各地適當(dāng)降低土地出讓底價(jià)，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期；適當(dāng)降低競(jìng)買保證金比例和土地價(jià)款的首期繳納比例，適當(dāng)放寬土地款的分期支付節(jié)點(diǎn)，提高土地市場(chǎng)活躍度；對(duì)于采取全裝修交付、裝配式建筑等“綠色建造”的地塊，給予一定比例的容積率獎(jiǎng)勵(lì)、出讓金返還等政策扶持，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

此外，省房協(xié)建議房地產(chǎn)企業(yè)要深刻認(rèn)識(shí)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新形勢(shì)，積極轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，積極參與租賃住房、城市更新、老舊小區(qū)改造、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和鄉(xiāng)村振興等領(lǐng)域的發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)政策