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房地產(chǎn)追光前行

去年下半年以來(lái)，穩(wěn)樓市措施密集出臺(tái)，包括多地下調(diào)房貸利率、退出或收縮限制性措施、釋放房企融資“三支箭”、落實(shí)“金融16條”等，在政策疊加作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)暖意漸濃。當(dāng)前，一二線城市針對(duì)消費(fèi)端的措施力度較大，帶動(dòng)樓市交易有所回升。與此同時(shí)，房企也陸續(xù)開(kāi)始通過(guò)發(fā)債等方式進(jìn)行融資。房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇力量正在積蓄。

房企的融資環(huán)境，肉眼可見(jiàn)地在發(fā)生實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，80家典型房企境外債融資50.39億元，環(huán)比增加91.5%；其中，發(fā)債主體不僅包括金茂、越秀等央企國(guó)企，更有萬(wàn)達(dá)商業(yè)這樣的民營(yíng)房企。這是時(shí)隔多個(gè)月之后，房企海外融資重啟的標(biāo)志。

在此之前，房企境內(nèi)融資已經(jīng)先行開(kāi)閘。在中債增進(jìn)的護(hù)航下，獲準(zhǔn)發(fā)行中票的房企逐漸擴(kuò)容，未發(fā)生公開(kāi)違約但規(guī)模中等的雅居樂(lè)中票已經(jīng)成功發(fā)行；出險(xiǎn)房企旭輝的中票發(fā)行工作也在推進(jìn)中。

在“金融16條”的馳援之下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的支持力度也明顯加大。去年四季度以來(lái)，陸續(xù)有民營(yíng)房企獲得銀行的大額授信。根據(jù)中指院監(jiān)測(cè)，“金融16條”以來(lái)，銀行給予房企的授信額度已超5.5萬(wàn)億元，短期住房開(kāi)發(fā)貸規(guī)模有望延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)。

作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)近期在政策上迎來(lái)了諸多利好。當(dāng)前，房企正在以更穩(wěn)健的姿態(tài)，行至新的旅途。

房企美元債“開(kāi)門紅”

在今年1月以前，房企美元債發(fā)行已經(jīng)停滯多時(shí)，這是信用狀況、企業(yè)風(fēng)格以及市場(chǎng)態(tài)度多方面作用的結(jié)果。

一位此前重倉(cāng)房企美元債的人士在接受記者采訪時(shí)分析認(rèn)為，去年風(fēng)險(xiǎn)事件比較多，房企美元債這塊的信用受到了很大的影響。“以前美元債發(fā)行大戶，很依賴這個(gè)渠道的那些多數(shù)發(fā)不出去。信用好發(fā)得出去的它有自己的融資節(jié)奏，所以發(fā)行量一下少了很多。”

根據(jù)記者初步統(tǒng)計(jì)，去年發(fā)行美元債的名單中，民營(yíng)房企新發(fā)成功的僅有新城和卓越等少數(shù)幾家。

這種情況從去年年底多家房企獲得內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)之后開(kāi)始出現(xiàn)改善。

2022年11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤政策措施落實(shí)工作，會(huì)議提出要通過(guò)內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)跨境增信支持房企海外融資，商業(yè)銀行境外分支行要加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)的支持力度，加快項(xiàng)目落地。

隨后，包括龍湖、碧桂園等均獲得了四大行內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)的支持。

“內(nèi)保外貸”指的是，境內(nèi)銀行為境內(nèi)企業(yè)在境外注冊(cè)的附屬企業(yè)或參股投資企業(yè)提供擔(dān)保，由境外銀行給境外投資企業(yè)發(fā)放相應(yīng)貸款。

這雖然不能夠直接作用于境外債市場(chǎng)，但對(duì)于提振境外投資者的信心有積極推動(dòng)。“中債增進(jìn)、金融16條中，還是對(duì)境內(nèi)的動(dòng)作比較多。內(nèi)保外貸的信號(hào)是境外市場(chǎng)也受到重視了?！币晃痪惩饨鹑跈C(jī)構(gòu)的人士對(duì)記者分析認(rèn)為。

信號(hào)已經(jīng)傳來(lái)，房企飛速跟進(jìn)。

2023年1月，萬(wàn)達(dá)商管發(fā)行2年期4億美元債；2月6日，萬(wàn)達(dá)再次發(fā)行2年期3億元美元債。萬(wàn)達(dá)本月發(fā)行的這筆美元債獲得了超額認(rèn)購(gòu)，其募集的資金用途為現(xiàn)有債務(wù)再融資。

這為今年的房企美元債市場(chǎng)打出了“開(kāi)門紅”。事實(shí)上，近期房企海外債價(jià)格也較低點(diǎn)有所修復(fù)。這些方面，也進(jìn)一步顯示房企海外債的投資者信心有所修復(fù)。

惠譽(yù)評(píng)級(jí)中國(guó)企業(yè)研究聯(lián)席董事張順成就分析稱，除政策推動(dòng)外，疫情防控政策優(yōu)化政策提升了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、就業(yè)及居民收入的預(yù)期，利好房企的銷售恢復(fù)和現(xiàn)金流改善。

與房企境外融資迎來(lái)頭彩并行的是，多家出險(xiǎn)房企在債務(wù)重組的進(jìn)程方面也在加速。

2023年1月29日晚，華夏幸福（600340）發(fā)布公告稱，49.6億美元債券協(xié)議安排正式生效，這是首個(gè)對(duì)境外債以“展期+債轉(zhuǎn)股”方式實(shí)現(xiàn)重組成功的房企。除了華夏幸福外，富力地產(chǎn)已完成境內(nèi)、境外債重組，而融創(chuàng)、花樣年等房企，也在陸續(xù)推進(jìn)境外債重組的進(jìn)程。

這些已經(jīng)發(fā)生違約的房企順利完成境外債重組，也被投資者視作是利空逐漸被消化、房企美元債市場(chǎng)重回常態(tài)的標(biāo)志。

“去年很多美元債投資者是比較看開(kāi)了，很多干脆就不做了。那時(shí)候我們的判斷是這些比較典型的房企怎么樣去處置境外債，現(xiàn)在已經(jīng)能夠看到思路了，所以確定性變強(qiáng)了一些?！币晃痪硟?nèi)私募機(jī)構(gòu)的人士表示。

房企融資邊際改善

境內(nèi)境外多管齊下，房企融資的沉寂時(shí)刻，或許已經(jīng)過(guò)去。但需要強(qiáng)調(diào)的是，房企融資雖然有十分積極的轉(zhuǎn)變，但整體趨勢(shì)僅是邊際改善。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2023年1月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為508.5億元，同比下降33.1%，環(huán)比下降27.0%。

具體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資297.2億元，同比基本持平，環(huán)比下降27.6%；海外債發(fā)行67.3億元，同比下降21.2%；信托融資15.6億元，同比下降82.2%，環(huán)比下降81.9%；ABS融資128.4億元，同比下降55.5%，環(huán)比下降36.0%。

在資本市場(chǎng)看來(lái)，房企未來(lái)在非銀融資上或?qū)⒈３址€(wěn)定運(yùn)行的趨勢(shì)。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，受春節(jié)假期影響，本月融資同比、環(huán)比均為下降，但降幅較上年同期已有所收窄，表明在經(jīng)歷了一年的動(dòng)態(tài)調(diào)整及年末的政策刺激后，行業(yè)融資進(jìn)入了相對(duì)穩(wěn)定階段。

一位不愿具名的地產(chǎn)分析師針對(duì)房企的非標(biāo)融資對(duì)記者分析稱，“非標(biāo)融資例如信托這些，并不是沒(méi)有重啟，而是要考慮到重啟后市場(chǎng)的接受度問(wèn)題。一是，這些融資方式基本都在項(xiàng)目層面，但現(xiàn)在拿地主體都以優(yōu)質(zhì)房企為主，開(kāi)發(fā)貸就能覆蓋，所以項(xiàng)目也少了；二是，現(xiàn)在配置房企非銀產(chǎn)品的也不多?！?/p>

開(kāi)發(fā)以及融資整體保持穩(wěn)定水平，將是未來(lái)一段時(shí)間，房企將面對(duì)的新局面。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷低谷之后，目前仍在緩慢恢復(fù)的過(guò)程中。

據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年1月，TOP100房企銷售總額為4223.3億元，同比下降31.7%，較去年同期降幅擴(kuò)大8.6個(gè)百分點(diǎn)。中指研究院分析稱，這主要由于1月逢春節(jié)假期，且市場(chǎng)活躍度有所下滑。

根據(jù)房企發(fā)布的銷售簡(jiǎn)報(bào)情況來(lái)看，龍頭房企在今年1月的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也仍有待提振。其中，中海地產(chǎn)今年1月合約物業(yè)銷售金額約131.88億元，同比下跌10.8%；金地集團(tuán)（600383）則在當(dāng)月實(shí)現(xiàn)簽約面積55.2萬(wàn)平方米，同比下降1.26%；實(shí)現(xiàn)簽約金額92.1億元，同比下降38.41%。

開(kāi)源證券在近期的一份研報(bào)中則指出，春節(jié)期間樓市整體表現(xiàn)呈現(xiàn)新房和二手房熱度不均、城市間分化較大的特點(diǎn)，總體來(lái)看新房銷售基本面仍在觸底，二手房成交和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐步企穩(wěn)回暖。

“在針對(duì)剛需購(gòu)房政策應(yīng)出盡出的情況下，預(yù)計(jì)后續(xù)更多針對(duì)改善需求的政策將逐步落地。我們認(rèn)為在后續(xù)人口增長(zhǎng)動(dòng)力不足，人口和產(chǎn)業(yè)不斷往高能級(jí)城市聚集的情況下，一二線城市銷售市場(chǎng)有望率先修復(fù)，帶動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)的逐步復(fù)蘇。”開(kāi)源證券表示。

融資率先開(kāi)閘，房企聞風(fēng)起舞，房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇在路上。

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