“法拍房”的成交價格通常低于市場價，從而一度成為購房人“撿漏”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。不過，受到政策收緊、樓市下行等因素影響，2022年法拍房成交量不升反降。2月8日，中指研究院發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國法拍房掛拍量再創(chuàng)新高，但成交套數(shù)并未隨掛拍套數(shù)增加有所提升，全年僅成交11.8萬套法拍房，同比下降近15%，成交率下降超10個百分點，其中住宅仍是成交主力，占總成交套數(shù)的近70%。

法拍房掛拍量創(chuàng)新高，成交率降至19.4%

【資料圖】

“法拍房”是指遭法院強制執(zhí)行的房產(chǎn)。當債務人無力履行按揭合同或者無法清償債務時，被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強制執(zhí)行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權(quán)。據(jù)悉，法拍房主要有四個主要來源，一是按揭違約產(chǎn)生，二是民間借貸違約產(chǎn)生，三是司法沒收，四是無主房產(chǎn)。

對于法拍房交易的情況，中指研究院分析指出，早期，法拍房交易不受限購政策約束，且其成交價格通常低于市場價、與二手房相比無需中介費，成為市場“撿漏”優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的渠道，獲得較高的關(guān)注度。不過，2022年1月1日起，法拍房限購政策全面收緊，法拍房納入各地房地產(chǎn)限購政策約束范圍，受限購約束的競買人不被允許參與法拍房競拍。而在該規(guī)定發(fā)布前，包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、廈門等在內(nèi)的一二線城市，已將法拍房納入限購范圍。在政策收緊、樓市下行等因素影響之下，2022年法拍房成交量不升反降。

根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從法拍房掛拍量來看，2022年，全國355個城市共掛拍86.4萬套法拍房，在以同一標的物為基準進行剔除重復后，掛拍套數(shù)為60.6萬套，較2021年增長35.7%，掛拍金額約1.4萬億元。從掛拍物業(yè)類型來看，2021年、2022年，住宅、商業(yè)為法拍房主流，二者合計占總拍賣套數(shù)近90%。

2021年、2022年法拍房掛拍套數(shù)及掛拍金額結(jié)構(gòu)表（單位：萬套、億元）

圖/中指研究院提供

在成交率方面，從全國范圍來看，法拍房成交率整體較低，2021年共成交13.8萬套法拍房，按套數(shù)計算成交率為30.9%；2022年，法拍房限購政策全面執(zhí)行，疊加房地產(chǎn)市場下行，導致法拍房成交率明顯下滑，2022年共成交11.8萬套法拍房，同比下降14.9%，成交率降至19.4%。

分物業(yè)類型來看，住宅是法拍房成交主力。2021年，法拍的住宅成交9.3萬套，占成交總量的67.3%，成交金額近1600億元，占總金額的42.0%；2022年，法拍的住宅成交8.1萬套，占成交總量的68.5%，成交金額1224億元，占總金額的44.8%。

2021年、2022年各類法拍房成交率、折價率

說明：折價率=成交價/評估價 圖/中指研究院提供

重慶為近兩年法拍房成交套數(shù)最多的城市

值得一提的是，從各城市法拍房掛拍量、成交量來看，法拍房市場主要集中于二線城市。在法拍房掛拍量方面，據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年，在掛牌量TOP20城市中，二線城市數(shù)量為12個，三四線城市數(shù)量為7個；TOP20城市合計掛拍18.8萬套法拍房，占比提升至31.0%，其中重慶掛拍約3.2萬套法拍房，同比增長超80%。另外，部分城市的掛拍量增長幅度超100%，如昆明、成都、遵義、蘇州、長沙等，其中昆明的掛牌量同比增長高達161.9%，共掛拍1.1萬套法拍房。

2021年、2022年掛拍量TOP20城市掛拍套數(shù)變化情況

圖/中指研究院提供

但是，大幅增長的掛拍量并未帶動成交量的明顯增長。2022年，重慶共成交7050套法拍房，同比增長12.9%，其成為近兩年法拍房成交套數(shù)最多的城市。在掛拍量TOP20城中，遵義、贛州、合肥等城市的法拍房成交量并未能進入TOP20。同時，部分法拍房掛拍量增長幅度較大的城市，成交量不升反降，比如昆明2022年成交1505套法拍房，較2021年下降5.6%。

2021年、2022年成交量TOP20城市成交套數(shù)變化情況

圖/中指研究院提供

受政策、市場雙重影響，2022年各地法拍房成交率均較2021年出現(xiàn)明顯回落，僅金華、臺州、紹興的成交率保持較高水平，其余城市成交率均低于50%。其中，2022年金華的成交率為61.8%，位列全國首位，但成交率較2021年下降11.3個百分點。

對此，中指研究院表示，由于法拍房主要源自債務糾紛，法拍房掛拍量較高的城市多位于近年來破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多的中西部、長三角、珠三角區(qū)域。其中，長三角、珠三角核心城市整體經(jīng)濟活躍度高，雖然中小企業(yè)破產(chǎn)較多，但法拍房價值認可度仍較高，因而其成交量、成交折價率相對較高。

“撿漏”法拍房仍需防范風險

記者注意到，目前，法拍房價格和二手房價格往往沒有拉出太大差距，撿漏不易。尤其是如果法拍房位于熱門區(qū)域，競價會非常激烈。

與二手房不同的是，法拍房本身帶有復雜的司法關(guān)系，購房者還需要提前弄明白房子可能面臨的相關(guān)風險。對此，中指研究院認為，相較于二手房等，法拍房的主要優(yōu)勢在于價格普遍存在折扣，但在法拍房交易中也存在一些隱性風險。例如，在掛拍階段，執(zhí)行法院會同步展示房屋信息，但仍有許多重要信息未能明確告知，包括房屋是否存在長期租約、非法占用、無法落戶等問題，需要競買人自行調(diào)查判斷?；诖耍M管法拍房關(guān)注度有所提高，但多數(shù)人仍持觀望態(tài)度。

北京盈科（上海）律師事務所全球合伙人郭韌律師表示，購房者購買法拍房，需要重點關(guān)注交房問題，注意拍賣公告上有沒有法院針對交房問題作出的初步處理；要注意稅費是如何約定的，約定的稅費是買家全部承擔還是各自承擔；此外，還要注意法拍房能否貸款以及交易過戶時間，因為法拍房付款時間比較緊，買家需要考慮能否做到按時付款以及如何去協(xié)調(diào)。

此外，郭韌提醒，在沒有摸清房產(chǎn)屬性、產(chǎn)權(quán)狀況、是否有抵押、有多少潛在稅費欠費、是否有租約之前，購房者最好不要輕易試水，不然可能會面臨高額稅費甚至過不了戶、收不到房的窘境。

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