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快播:[易居研究院]2022年中國百城庫存報告

時間 : 2023-02-09 16:56:19來源 : 中房網(wǎng)

2022年住宅銷售遇沖擊,2023年庫存去化將提速

2022年中國住房銷售市場面臨較大的沖擊,銷售行情持續(xù)疲軟,同時也使得住房去庫存的壓力增大。2022年是去庫存最為困難的一年,去庫存的壓力對相關城市和房企造成了困擾。全面了解2022年住宅庫存狀況、壓力大小和演變趨勢,有助于我們客觀分析住宅庫存面臨的問題和相關特征。同時基于此類工作,將有助于我們更加客觀認識2023年的去庫存工作。2023年要積極把去庫存工作作為重中之重,其關系到2023年房地產(chǎn)增信心、防風險、促轉(zhuǎn)型的系列工作開展。

一、庫存規(guī)模


(相關資料圖)

1、100城庫存:連續(xù)48個月同比正增長

截至2022年底,全國100個城市新建商品住宅庫存總量為53058萬平方米,相比2021年底的數(shù)據(jù)增長了1.3%。全國百城住宅庫存出現(xiàn)了連續(xù)49個月的同比正增長態(tài)勢,說明各地去庫存工作遇到了較大的阻力。而2022年住宅庫存總體呈現(xiàn)月度拉升的態(tài)勢,這和2022年住宅銷售持續(xù)疲軟的態(tài)勢有關。此類態(tài)勢背后,也體現(xiàn)出各房企去庫存方面陷入較大的窘境。

2、供求關系:供大于求的壓力有增無減

2022年全年,全國100個城市新建商品住宅供應量為33077萬平方米,成交量為32402萬平方米,呈現(xiàn)出“供大于求”的態(tài)勢。從月度數(shù)據(jù)看,即便是到了11月和12月,供大于求的態(tài)勢也沒有減緩跡象,甚至有加重跡象,這說明供大于求的壓力有增無減。另外,2022年呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢,主要原因不在于供給端,而在于需求端,即需求端過于疲軟且持續(xù)無法改善。

3、城市結(jié)構:爛尾樓事件或影響二線城市推盤

截至2022年底,100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3360、26572和23126萬平方米,相比2021年底增速分別為7.4%、-0.1%和2.0%。從城市結(jié)構看,一線城市的庫存拉升態(tài)勢較為明顯,這和一線城市受疫情沖擊較大、年底加快推盤等因素有關。而二線城市出現(xiàn)罕見的庫存下跌現(xiàn)象,一方面或說明受爛尾樓事件影響,二線城市新盤供應受沖擊;另一方面也說明,四季度持續(xù)的購房政策,刺激了部分購房需求,消化了部分庫存。對于三四線城市而言,返鄉(xiāng)置業(yè)需求在減弱,客觀上也對去庫存造成壓力。

4、城市排行:近7成城市庫存出現(xiàn)同比拉升

截至2022年底,100個城市中,有68個城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象,剩下的32個城市則出現(xiàn)了同比下降現(xiàn)象。具體城市看,珠海、杭州和三亞三個城市庫存同比拉升較為明顯,其同比增速分別為72%、56%和46%。而包括肇慶、蘇州和長春的庫存下滑速度較快,增速分別為-20%、-19%和-18%??傮w上看,2022年全國百城庫存攀升的城市數(shù)量較多,即約占7成。這也要求此類城市在2023年要繼續(xù)做好住房消費刺激工作,積極有效化解庫存壓力。

二、存銷比

1、100城存銷比:去化困難的感受超過統(tǒng)計數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)顯示,2022年底全國100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為18.9個月,這也意味著市場消化完這些庫存需要18.9個月時間,即超過1.5年。據(jù)此可以認為,2022年屬于去庫存壓力較大的年份,通俗解讀為“房子是多么難賣”。

觀察2010年以來的歷史數(shù)據(jù),全國百城樓市共經(jīng)歷了三個去庫存的最艱難時期,即出現(xiàn)過三個去化周期的最高點:1)2012年2月,存銷比為22.8個月;2)2014年7月,存銷比為20.9個月;3)2022年6月,存銷比為20.2個月。從該階段劃分可以看出,2022年實際上是最近8年去庫存壓力最大的階段。但從真實感受看,很多房企均認為2022年是最近10多年去庫存壓力最大的一年。我們也注意到,2022年去化周期陡然攀升的態(tài)勢很明顯,且到了年底依然出現(xiàn)反彈。

2、城市結(jié)構:三四線城市去化壓力最大

2022年底,100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為12.4、18.0和21.9個月??傮w上,一線城市去化周期相對好,二線城市居中,而三四線城市最大。三類城市去化周期都超過一年,說明銷售壓力都很大。當然三類城市也有差異。其中一線城市到了下半年去化壓力有所緩解,和上海等個別城市交易市場拉升有關;二三線城市則改善不佳,其中二線城市爛尾樓事件對銷售端沖擊較大,影響了去庫存的速度。

3、城市排行:上海成2022年樓市去庫存最好城市

2022年底,從排序可以看出,包括上海、濟南和合肥的去化速度相對好,存銷比分別為5.3、6.3和7.0個月。其中上海去化速度成為全國最好。在上海受到疫情沖擊的較大壓力下,上海樓市依然保持積極復蘇、持續(xù)活躍態(tài)勢,充分說明上海樓市的基本面向好,也體現(xiàn)出上海市場購房需求充足的特點。總體上看,全國100個城市中,有39個城市去庫存周期超過24個月即兩年。此類城市更是需要用足用好購房政策、加快去庫存,尤其要把“大力促進住房消費”作為2023年房地產(chǎn)工作的重中之重。

三、結(jié)論與趨勢

1、2022年去庫存情況總結(jié):暴露出信心不足的問題

2022年住宅去庫存工作遇到較大沖擊和壓力。這種壓力,雖然從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看,比2011年和2014年要小,但從實際感受看,2022年是歷史上房屋銷售和去庫存最困難的一年。在這一年,房屋銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)斷崖式下跌,且購房預期明顯過于悲觀。即便出臺了一系列購房政策,但交易市場提振弱于預期,也進一步限制了去庫存工作的開展。

庫存去化的壓力和問題,和新冠疫情帶來的沖擊、經(jīng)濟形勢更趨復雜化等有關,也和購房者收入預期及購買力減弱等有關。而且2022年房地產(chǎn)開發(fā)領域出現(xiàn)的爛尾樓事件,也在很大程度上影響了購房者入市信心和意愿。購房需求跌入冰點,去庫存壓力的問題,對房地產(chǎn)市場和房企的穩(wěn)定發(fā)展帶來了沖擊。

2、2023年去庫存情況預計:政策寬松期下持續(xù)改善

自2021年9月份央行房地產(chǎn)金融工作座談會以來,全國房地產(chǎn)政策持續(xù)向好,政策寬松期已達16個月。當前房地產(chǎn)市場復蘇的條件和基礎更加堅實。尤其是2022年4季度各類新政策頻出,包括金融16條、三支箭政策等,其都為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件,有助于進一步促進去庫存工作的開展。

2023年1月份,全國各地在推進經(jīng)濟運行轉(zhuǎn)好的會議上都明確,要大力促進住房消費。比如說1月28日,廣東明確,今年將大力促進住房消費。因城施策實施好差別化住房信貸政策,積極支持剛性和改善性住房需求??傮w上,2023年全國各地都把促進住房消費納入到了經(jīng)濟提振的大框架之中,充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)消費在各地經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用。隨著保交樓等一系列工作的繼續(xù)推進,住房消費提振的動力將逐漸增強。這些都將為2023年去庫存工作創(chuàng)造更好的條件,全國重點城市去庫存速度有望加快。

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