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熱點評!旅游爆火后樓市飛速攀升,西雙版納將重回萬元時代

時間 : 2023-02-09 19:57:16來源 : 同花順財經(jīng)

記者梁寶欣 李貝貝 深圳報道

當被問及最近西雙版納的房子有沒有漲價時?2月7日,在西雙版納從事多年房產(chǎn)中介的江聰(化名)毫不掩飾地向《》記者表示:“漲了很多,每平米漲了1500—2000元吧?!?/p>


【資料圖】

根據(jù)江聰?shù)拿枋觯麟p版納的房價在今年春節(jié)的時候就開始往上漲了,疫情防控政策優(yōu)化后,很多人都去西雙版納旅游,租房的價格都翻了幾倍,兩室的房子租一個月要兩萬元。

2023年春節(jié)假日期間,西雙版納無疑是全國旅游最熱門的旅游目的地之一。西雙版納州文化和旅游局數(shù)據(jù)顯示,春節(jié)期間西雙版納州接待游客271.75萬人次,同比增長554.51%。

與此相對應的是,克而瑞云南指出,旅游熱度支撐地產(chǎn)復蘇,西雙版納市場復蘇生機顯現(xiàn),城市旅游價值對住宅市場的帶動凸顯,在傳統(tǒng)地產(chǎn)淡季中走出獨立行情。

江聰還說道:“(房價)要恢復到2018年那會(每平)均價一萬多元的時候了。”

云南省房聯(lián)會會長趙天星在2月9日接受《》記者采訪時表示:“西雙版納房地產(chǎn)市場的回暖和旅游市場的回暖關系還是比較大的,很多文旅地產(chǎn)是依托景區(qū)開發(fā)的,也有一些旅游地產(chǎn)本身就是景區(qū)的一部分,比如西雙版納的告莊,勐巴拉旅游小鎮(zhèn)等,旅游地產(chǎn)的消費者主要是外地客戶,只有大量的游客才能帶動地產(chǎn)的消費?!?/p>

“漲了很多”樓市量價齊升

西雙版納傣族自治州,是云南省的8個自治州之一,位于云南的最南端,也是熱帶的北部邊緣,西雙版納曾被稱為“勐巴拉娜西”,意為神奇而理想的樂土。

有人曾這么評論道,如果說昆明是四季如春的春城,那西雙版納一定是四季如夏的夏城。西雙版納地處北緯21°,年平均氣溫21°,是中國唯一一個熱帶雨林氣候地區(qū),同時也是暖冬型城市,是全國最具知名度和代表性的旅居、避寒目的地。

溫暖,是人們在寒冷冬季最向往的東西。作為避寒圣地的西雙版納,今年春節(jié)期間,西雙版納州接待游客271.75萬人次,同比增長554.51%。

數(shù)據(jù)顯示,西雙版納在春節(jié)期間迎來了旅游高峰,酒店住宿的價格也隨之水漲船高,該段時間就連西雙版納經(jīng)濟型酒店的價格也突破千元。以漢庭酒店(西雙版納告莊西雙景店)為例,記者1月17日在攜程APP上了解到該酒店在除夕(1月21日)當天入住的最低價格要2189元/晚,7天酒店(西雙版納告莊星光夜市店)最低價格要1066元/晚,且已售罄。若是淡季入住,上述酒店的最低價格在每晚141到207元之間不等。

江聰也向記者提到:“疫情防控政策優(yōu)化后,大家都過來旅游,連租房的價格都翻了幾倍了,兩室的房子租一個月兩萬元。最夸張的還有人搬出來把自己的房子租出去,三室的房子一個月租金2.8萬元?!?/p>

克而瑞云南指出,游客涌入拉高住行成本,西雙版納尤為明顯,酒店價格較淡季上漲10倍、機票價格上漲3—4倍,實現(xiàn)春節(jié)期間的“版納熱”。西雙版納的旅游價值對住宅市場的帶動凸顯,在傳統(tǒng)地產(chǎn)淡季中走出獨立行情,現(xiàn)樓市回暖信號。

“我有個同事在其他項目一次性買了兩套,拿來出租,就春節(jié)那一個月的租金都抵一年的月供了。這個城市只能容納20萬游客,春節(jié)那幾天來了兩百多萬人,酒店根本住不下,只能住民房。很多游客來看酒店兩三千元一晚,租房也是很貴,干脆就買一套了?!苯斦f。

同時,克爾瑞云南數(shù)據(jù)顯示,2023年1月份,西雙版納成交面積20.87萬方,遠超云南其他城市。此外,對比2022年1月至2023年1月版納住宅成交情況,2023年1月達到近13月峰值,同比2022年1月漲幅27%、環(huán)比2022年12月漲幅41.5%。

在江聰看來,旅游市場的回暖直接促進了西雙版納房地產(chǎn)市場的回暖。而這個回暖并非僅僅局限于成交量上,西雙版納房價也開始上漲了。

“漲了很多,每平米漲了1500—2000元。現(xiàn)在整個西雙版納的項目,不論是期房,還是現(xiàn)房都在漲,可能到今年底就得恢復到之前那種均價一萬多元的時候。去年九月份,首付八萬買兩房還送家電。二手房也一樣的,業(yè)主也開始漲價了,大家都看到這個市場了。”江聰說。

2023年西雙版納房價走勢。 圖源:安居客網(wǎng)站

安居客數(shù)據(jù)顯示,自2023年以來西雙版納房價就一直在上漲。其中,2月西雙版納房價均價為7842元/平,環(huán)比1月7830元/平上漲 0.17%,同比去年同期上漲 4.24%。

此外,根據(jù)江聰?shù)拿枋觯罱鼛Э捶孔拥某山涣恳呀?jīng)超過去年一年的總和,這幾天一天帶3、4個客戶看房是常態(tài)。而他有同事這兩個月一個人賣了十多套房子。“(現(xiàn)在買房)應該會是長久的收益,今年把版納炒火了,往后來過冬的人應該還會更多。到時候不愁租也不愁賣?!苯斦f道。

據(jù)記者了解,現(xiàn)在在西雙版納買房,沒有落戶要求,全國各地的人都可以來買。不過在貸款方面,則有所限制,首套和二套房的首付比例要求不一樣,如果是首套可以最低兩成首付,要是二套則要五成首付。利率主要看征信,會有所浮動。

“不過現(xiàn)在有好幾個新房項目都優(yōu)先考慮全款買房的客戶了,貸款的要先等等?!苯斦f。

此外,有一個問題需要思考的是,疫情防控措施優(yōu)化后的這段時間正好是西雙版納一年中的旅游旺季,這段時間人們在西雙版納購買房產(chǎn),是否存在報復性消費、沖動消費的風險?

對此,趙天星指出,西雙版納房地產(chǎn)市場,季節(jié)性比較強,作為避寒圣地的暖冬城市,冬季大量的游客到版納旅游,看到旅游市場的火爆,價格較高的酒店和火爆的房地產(chǎn)市場,確實會有部分客戶沖動消費;疫情三年因為種種原因沒有購買的客戶,比如:由于長時間的疫情,人們對健康和品質生活的重視,大量之前考慮購買旅居房產(chǎn)的客戶受疫情影響出行限制沒有購買的客戶;疫情前受高房價影響,疫情后房價下降,版納房價較低但沒有購買的客戶;還有受短期內房地產(chǎn)市場和旅游活躍影響的部分投資客和本地剛需客戶,這個階段都集中購買了,所以西雙版納房地產(chǎn)市場成交量短期內會有報復性的增長很正常。

靠外地購房客撐起的房價

在不少業(yè)內人士看來,西雙版納承接了海南的購房需求。因為海南的限購政策,且不斷上漲的房價和物價,推動在其冬天旅居的人往外遷移,西雙版納便是其中一個遷移地。

海南,一直以來是東北人冬天的避寒勝地,被人們戲稱為“東北第四省”。2018年4月22日,海南施行限購政策,外地戶口在??凇⑷齺?、瓊海等區(qū)域購房,需要繳納五年以上社?;騻€稅才能取得購房資格。

趙天星向記者指出,受海南限購政策影響,很多想到海南購房的客戶選擇了北海和西雙版納等城市,也就是客戶轉移,由海南轉到了其他旅游城市。

“那時大量的海南房地產(chǎn)中介企業(yè)帶著團隊、資金和客戶遷到了北海、西雙版納等一些旅游城市,他們通過資金掌控房源,再通過渠道和外地客戶拉升房價?!壁w天星說道。

安居客數(shù)據(jù)顯示,2017年8月,西雙版納房價均價仍在4500元/平左右徘徊,隨后就開始急速上漲,年底就漲到了8500元/平。短短4個月的時間,價格漲了一倍。進入2018年以后,房價仍在上漲,在當年7月更是達到西雙版納歷史以來的房價最高點,新房均價達11747元,甚至超過了云南省會昆明當月的新房均價11382元。

2018年6月,央視《經(jīng)濟半小時》節(jié)目推出“熱錢追捧下的旅游地產(chǎn)”報道,該報道也指出,從2017年8月開始,西雙版納景洪的房價開始飆升,從每平方米4000多元,3個月的時間就漲到接近翻倍。2018年海南全域限購政策發(fā)布以來,西雙版納的房價更是飆升過萬,有的銷售價甚至達到了每平米2.5萬元,即便如此投資客依舊是絡繹不絕。

西雙版納統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2018年商品房成交面積為213.74萬平方米,同比增長34.5%,是2017年全年的1.5倍;銷售金額為170億元,同比增加76.7%,接近2017年的3倍。

不過,安居客數(shù)據(jù)顯示,西雙版納的房價從2019年1月10750元/平開始下降,到當年12月跌破了8500元/平。進入2020年后,并沒有止跌回升,反而一直下降到2022年1月的7489元/平,這也是西雙版納2017年10月以來的最低點。

此外,西雙版納統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也顯示,2018年,西雙版納全州房地產(chǎn)開發(fā)投資增長55.3%; 2019年,西雙版納全州房地產(chǎn)開發(fā)投資仍在增長,增長幅度45.4%;同年,商品房銷售面積增長3.2%,但是銷售額下降0.6%。

是什么導致了西雙版納的房價從2019年開始一路下降?

趙天星指出,“由于人口流動的限制,沒有大量的外地投資客,靠本地客戶基本上沒有出路。西雙版納全州只有130.6萬人,景洪只有64.27萬人,典型的地廣人稀,2016年以前開發(fā)樓盤不足10個,現(xiàn)在在售樓盤五十多個,嚴重的供過于求,受疫情影響,大量外地人進不來,本地人經(jīng)濟水平整體不高,靠本地撐起整個城市的房價基本上不可能,由于開發(fā)量大,客源少,而房企資金壓力大,只能降價回款,買漲不買跌的心里導致本地剛需觀望,最后導致市場整體量價齊跌,旅游城市的房價漲跌和外地購房客的多少有直接關系?!?/p>

值得一提的是,2021年9月17日,西雙版納州住房和城鄉(xiāng)建設局在對政協(xié)西雙版納州十二屆五次會議第60號提案的答復中提到,為穩(wěn)定商品房價格,西雙版納州建立了房地產(chǎn)運行監(jiān)測機制,根據(jù)商品住宅累計可售面積去庫化周期,適時調整住宅用地供應規(guī)模、結構和時序,如:對消化周期在36個月以上的,停止供地;36—18個月的,減少供地;18—12個月的,持平供地;12—6個月的,增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節(jié)奏。

房價會重回萬元時代嗎?

雖然市場回暖明顯,但趙天星表示,2018年西雙版納房價大幅上漲原因比較多,這與當時庫存較少有很大關系,大量從業(yè)者、消費者持續(xù)的進入,再加上部分資金炒作抬升,導致西雙版納房價短期內快速沖破萬元大關,和今天的市場環(huán)境完全不一樣。西雙版納房價隨著銷量的增加,價格上漲也是必然的。但現(xiàn)在整個西雙版納樓盤較2018年增加了幾十個,各個樓盤的地段和品質也不一樣,所以分化會比較嚴重,部分地段好的、高端的樓盤價格破萬比較正常,但大部分地段較偏、品質較差、資金緊缺、體量較小,銷售渠道單一的樓盤,價格要想大幅上漲還是比較困難的。

江聰也說:“西雙版納之前的老小區(qū)規(guī)劃不合理,居住配套沒有新小區(qū)完善?,F(xiàn)在的新房也有現(xiàn)房帶裝修在售的項目,即買即入住的,還不用出中介費和稅費。總價算下來還更劃算的?!?/p>

此外,在趙天星看來,雖然西雙版納房價想要大幅上漲比較困難,但是西雙版納文旅地產(chǎn)的發(fā)展前景仍然廣闊。

“很多的所謂的文旅地產(chǎn),缺乏文創(chuàng)內容,甚至基本的本地民俗文化都沒有體現(xiàn)。要做文旅地產(chǎn),就一定要深挖本地文化,比如:建筑與文化的結合,文化與旅游的推廣,本地醫(yī)藥文化與康養(yǎng)的應用,民族飲食、民族節(jié)日與旅游和項目的融合等等。一個好的文旅項目,更像是一個城市的獨特標識,它濃縮一座城市的精神與文化,認知著一座城市的過去和未來,是城市形和神的集中展現(xiàn)。西雙版納文旅地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊,但一定要與本地文化融合發(fā)展,同時政府要持續(xù)完善城市配套,加大城市宣傳力度。大力發(fā)展生態(tài)旅游,完善旅居康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。企業(yè)要注重產(chǎn)品質量,深挖本地文化,讓文化賦能項目?!壁w天星說。

關鍵詞: 西雙版納