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增城樓市價(jià)格戰(zhàn)已近尾聲

時(shí)間 : 2023-02-10 06:49:23來源 : 新快報(bào)

■增城某樓盤。

“您之前看的那套已經(jīng)被預(yù)定了,要不要考慮其他樓層?”盡管廣州樓市整體仍有待提振,但春節(jié)后的增城已現(xiàn)復(fù)蘇跡象。據(jù)網(wǎng)易監(jiān)測陽光家緣數(shù)據(jù),節(jié)后(1.28-2.8)增城共成交403套新房,位居全市第一;其后是黃埔和南沙,分別成交246套和170套。隨著市場信心逐步修復(fù),增城新盤銷售趨于理想,其中“小而精”的稀缺戶型認(rèn)可度頗高。有業(yè)內(nèi)人士指出,受近年高價(jià)拿地影響,預(yù)計(jì)今年增城供應(yīng)將有所放緩,加之市場信心修復(fù),價(jià)格將企穩(wěn)。


(資料圖片)

■記者 魏鑫 文/圖

1

購房門檻低至80萬元起,開發(fā)商打價(jià)格戰(zhàn)攬客

受困于市場整體清淡、增城新房庫存依然高企,開發(fā)商紛紛加碼“以價(jià)換量”。原本就以主打價(jià)格優(yōu)勢的金地半山風(fēng)華也不例外,據(jù)銷售透露,當(dāng)前總價(jià)與開盤之初已有40萬元左右的價(jià)差。中指數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測,2022年增城新房成交均價(jià)僅為18989元/㎡。雖然春節(jié)后部分項(xiàng)目單元,價(jià)格有所回調(diào),但低總價(jià)攬客仍是“主旋律”。

記者走訪發(fā)現(xiàn),整個(gè)增城除了新塘尚以“2字頭”為主流,其他諸如朱村、中新、永和、石灘等板塊,目前單價(jià)普遍為“1字頭”。其中朱村板塊價(jià)格更為內(nèi)卷,2022年6月保利水木芳華以1.65萬元/㎡的開盤價(jià)拉開價(jià)格戰(zhàn)序幕;疊溪花園、中建聯(lián)投學(xué)府悅城等項(xiàng)目也紛紛將均價(jià)調(diào)整為1.5萬-1.7萬元/㎡。與保利水木芳華一站之隔的大華城東瀚,折扣后為1.1萬元/㎡,而其旁邊的匯港威化國際項(xiàng)目,前兩年的均價(jià)還是2.5萬元/㎡左右。

原本就“1字頭”遍布的永和板塊和石灘板塊,折扣也繼續(xù)加碼,2022年下半年,新入市的香江天辰就掛出1.5萬元/m2的均價(jià);金地半山風(fēng)華一套新房更是不足百萬元;石灘板塊的碧桂園·星禧和敏捷綠湖首府,單價(jià)均在1.1萬元左右,根據(jù)所售戶型,總價(jià)約80萬元起。

此外,即便整體房價(jià)最高的新塘板塊,購房門檻也進(jìn)一步降低。板塊熱盤諸如萬科都會(huì)四季,在2021年開盤時(shí)均價(jià)約2.4萬元/㎡,目前折后均價(jià)約2萬元/㎡;此外,板塊內(nèi)多個(gè)熱銷項(xiàng)目,均有推出不同程度的折扣,進(jìn)一步降低新塘的購房門檻。

2

“嚇跑投資客迎來更多剛需,最多時(shí)一天成交十幾套”

正如樓盤銷售人員所說,增城樓市打起價(jià)格戰(zhàn),“嚇跑投資客,但也迎來更多剛需?!睋?jù)網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)測陽光家緣顯示,最近三個(gè)月,金地半山風(fēng)華成交242套,位居增城新房銷量排行榜首??赡苁枪ぷ魅盏年P(guān)系,記者走訪時(shí),金地半山風(fēng)華的售樓部人并不算多,但據(jù)銷售人員介紹當(dāng)天有3套成交。“像今天人比較少,一天一般成交五六單,最多時(shí)一天成交十幾套。這一批貨量是去年12月加推的,超過一半已經(jīng)賣完了。”據(jù)廣州市住建局官網(wǎng)數(shù)據(jù),截至2月8日,該項(xiàng)目新推組團(tuán)去化已超七成。

曾被認(rèn)為“高位站崗”的石灘板塊人氣也開始攀升,不僅敏捷綠湖首府奪得節(jié)后成交榜TOP3,一路之隔的碧桂園·星禧也頻傳捷報(bào)?!斑B番禺都有人跑過來買?!北坦饒@·星禧樓盤銷售人員表示,去年12月開始,不僅自己能很直觀地感受到市場在變好,開發(fā)商也對今年的營銷充滿信心。“小區(qū)還剩一棟6號(hào)樓,預(yù)計(jì)會(huì)以1.3萬元/㎡左右的價(jià)格入市?!?/p>

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2022年增城新房網(wǎng)簽量達(dá)15222套,依然位列全市首位。這些成交量從何而來?案場銷售人員表示,來買房的客戶剛需居多,去化效果也理想。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩至指出,從區(qū)域上看,廣州遠(yuǎn)郊、近郊有些特價(jià)單位可以考慮?!昂笫蓄A(yù)計(jì)仍會(huì)繼續(xù)擠壓‘泡沫’,繼續(xù)強(qiáng)調(diào)性價(jià)比?!?/p>

3

主推70—90㎡小戶型,市場認(rèn)可度頗高

記者走訪了解到,不管是此前賣座的保利水木芳華、新貨入市的大華城東瀚,抑或金地半山風(fēng)華,敏捷綠湖首府、萬科都會(huì)四季等暢銷樓盤,主推產(chǎn)品多在70—90㎡之間。其中大華城東瀚主打板塊少有的64㎡兩房,并且擁有小區(qū)“最好的位置”,不僅全部單元朝南,陽臺(tái)視野也比77㎡三房更加開闊。

稀缺的產(chǎn)品特性成為大華城東瀚樓盤銷售另一賣點(diǎn),“別看是兩房,很迎合年輕剛需對于首套房的喜好,與項(xiàng)目的目標(biāo)客群匹配得上,目前已經(jīng)賣得差不多了?!庇浾邚陌笀鲣N售的內(nèi)部銷控表看到,64㎡戶型的去化率已有七八成。

此外,金地半山風(fēng)華也同樣主打板塊稀缺66-89㎡全南向戶型,并將最小的66㎡做成“2+1”房,但實(shí)用率較高。小戶型讓金地半山風(fēng)華實(shí)現(xiàn)“超低總價(jià)”,也為樓盤帶來不錯(cuò)銷售業(yè)績。記者走訪其售樓部時(shí),66㎡僅剩幾個(gè)樓層可以挑選,79㎡則主要集中在15-25層等價(jià)格偏貴的樓層區(qū)間?!斑@里離科學(xué)城也不遠(yuǎn),價(jià)格優(yōu)勢吸引很多在黃埔、新塘上班的年輕人來這邊買,再加上70㎡以下的三房在區(qū)域內(nèi)很稀缺?!卑笀鲣N售表示,樓盤主要承接周邊置業(yè)需求外溢,這部分購房客對價(jià)格比較敏感,也考慮二手流動(dòng)性,“小而精”的稀缺戶型認(rèn)可度頗高。

4

新盤入市速度放緩

高價(jià)拿地項(xiàng)目步履維艱

盡管部分入市新盤取得不錯(cuò)的去化表現(xiàn),但作為廣州的“東大倉”,整個(gè)增城的推盤節(jié)奏卻有所放緩。有別于往年的年關(guān)沖刺,去年12月增城竟無一新盤入市,供應(yīng)以新房加推為主。

克而瑞監(jiān)測,在2021年-2022年廣州已完成的五場集中供地中,增城合計(jì)成交涉宅用地25宗,其中有21宗已全面動(dòng)工,占比84%;截至去年12月,已開盤的項(xiàng)目共有13個(gè),占比52%。但值得注意的是,不少項(xiàng)目并不急于入市,克而瑞統(tǒng)計(jì),目前尚未開放的8個(gè)項(xiàng)目中,有6個(gè)早已取得預(yù)售證。

部分新盤入市不積極,一方面是增城新房庫存高企,在市場轉(zhuǎn)暖前,入市后銷售壓力較大。中指院數(shù)據(jù)顯示,截至2022年12月25日,增城庫存量270.77萬㎡,位居全市第一;另一方面,怎樣在有限的市場下吸納更多的客戶,成為擺在諸多開發(fā)商面前一道難題,業(yè)績壓力下的價(jià)格、產(chǎn)品內(nèi)卷仍在繼續(xù)。

在此背景下,像保利水木芳華和大華城東瀚等熱銷新盤,由于拿地成本較低,即便低價(jià)出售也能保證利潤,而與之相對的是徐福上坤云境風(fēng)華等拿地成本較高的項(xiàng)目,雖然已獲取預(yù)售證,但14262元/㎡的拿地價(jià),即便降價(jià)入市也很難“斷臂求生”。徐福上坤云境風(fēng)華的售樓部至今尚未開放,工地也處于停工狀態(tài)。此外,已有售樓部,但至今未開盤的聯(lián)發(fā)悅璞園和珠江鉑悅庭,也屬于高價(jià)拿地的項(xiàng)目。其中珠江鉑悅庭拿地價(jià)為10028元/㎡,而如今石灘板塊的均價(jià)也不過1.2萬元/㎡左右。

一名業(yè)內(nèi)人士向記者表示,站在性價(jià)比和交樓風(fēng)險(xiǎn)的角度,近期置業(yè)的購房者可優(yōu)先選擇那些低價(jià)拿地的項(xiàng)目,“因?yàn)榇祟愴?xiàng)目往往能兼顧價(jià)格優(yōu)勢和利潤空間?!?/p>

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