剛剛，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2023年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況：

【資料圖】

國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶解讀1月商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，2023年1月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)增加；一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比轉(zhuǎn)漲、二三線城市環(huán)比降勢趨緩，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲、二三線城市同比下降。

一線城市中，北京、上海新建住宅銷售價格環(huán)比和同比均出現(xiàn)上漲，廣州、深圳下降；北京、上海、深圳二手住宅銷售價格環(huán)比均有所上漲，廣州下降；此外，北京、上海二手房住宅銷售價格同比上漲，廣州、深圳下降。

房價回暖動力增強？

1月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比上漲城市有36個，比上月增加21個；同比上漲城市有15個，比上月減少1個。

其中，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%，同比上漲2.1%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%；同比下降1.1%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點；同比下降3.8%，比上月收窄0.1個百分點。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次新房房價指數(shù)環(huán)比增速首次轉(zhuǎn)正，雖有一定的季節(jié)性因素，但也說明房價回暖動力增強。

整體來說，1月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.0%，同比漲幅為-2.3%，這是2022年2月以來首次出現(xiàn)止跌現(xiàn)象，或者說是12個月來首次止跌。觀察歷史數(shù)據(jù)，2022年1月也有止跌現(xiàn)象，但后續(xù)繼續(xù)出現(xiàn)下跌，鑒于2023年較好的樓市環(huán)境和近期觀察到的市場情緒，嚴躍進認為，此次止跌的動力更強，房價復(fù)蘇條件更好，這個數(shù)據(jù)，進一步體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場向好和趨穩(wěn)的導(dǎo)向。

從1月份一二三線城市的房價指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.2%、0.1%和-0.1%。同比漲幅則為2.1%、-1.1%和-3.8%。當前數(shù)據(jù)最大的亮點是，一二線城市已經(jīng)止跌，三線城市小跌。鑒于房地產(chǎn)市場“欣欣向榮”的趨勢明顯，預(yù)計后續(xù)房價止跌轉(zhuǎn)正的趨勢會更加明顯。

1月份房價上漲的城市數(shù)量增加，從上年12月份的15個增加為36個。出現(xiàn)此類現(xiàn)象，說明金融16條以后，房地產(chǎn)市場有趨穩(wěn)的基礎(chǔ)。

第一、房企資金面在進一步改善，其有助于增強房企信心，其房價方面也有趨穩(wěn)可能。第二、銷售數(shù)據(jù)也總體朝著改善的方向演進。今年一月份部分城市售樓處表現(xiàn)其實還不錯。第三、大勢所趨，房價指數(shù)止跌回正是今年上半年可以預(yù)期到的，各個城市對于穩(wěn)房價的信心逐漸增強。

值得注意的是，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，從房價上漲的城市來看，可以看出，尤其是熱點城市和長三角區(qū)域的新房市場正在快速修復(fù)。

新房價格環(huán)比下跌城市數(shù)從去年12月份的55個，驟降至33個，環(huán)比上漲城市數(shù)從15個增加至36個。漲幅靠前的是上海、合肥、寧波等長三角城市，意味著這一區(qū)域新房市場修復(fù)和回升的動力較強，東北和內(nèi)地三四線、弱二線城市跌幅居前。同比方面，1月份房價下跌城市數(shù)量繼續(xù)增加，為55個，比12月增加了2個，預(yù)計后續(xù)繼續(xù)下跌的城市數(shù)不會增加了。同比漲幅靠前的是成都、杭州、北京、上海、長沙，這些都是一二線熱點城市，人口高能級城市，新房需求的基礎(chǔ)較大。

深圳二手房市場有回升跡象

1月份，70個大中城市中，二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市有13個，比上月增加6個；同比上漲城市有6個，個數(shù)與上月相同。

其中，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.5%轉(zhuǎn)為上漲0.4%；同比上漲0.9%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點；同比下降3.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點。三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同；同比下降4.7%，降幅比上月收窄0.1個百分點。

值得注意的是，其中，深圳二手房市場有回升的跡象，除了深圳以外，熱點城市二手住房都開始出現(xiàn)了反彈的跡象。從2021年5月份到現(xiàn)在，深圳二手住房價格連續(xù)下跌了20個月，這是歷史上最長的下跌周期。目前，實現(xiàn)交易的二手房中，有一半是低于參考價成交的。李宇嘉認為，深圳的二手房實現(xiàn)了擠泡沫，這是需求回升的主要支撐。

此外，近期，按揭利率持續(xù)下行，首套房利率已經(jīng)降至歷史最低，國家和各地積極紓困樓市，希望市場穩(wěn)定下來。再加上房價已經(jīng)充分下跌，部分區(qū)域下跌超過了30%。對于剛需和換房人群來說，預(yù)期悲觀開始改變了。

去年疫情連續(xù)沖擊，很多人的購房需求被迫阻滯，加上疫情沖擊剛需購房，導(dǎo)致?lián)Q房需求也受到影響。今年以來，疫情消散，重心重回穩(wěn)增長、穩(wěn)樓市，剛需開始入市，也帶動了換房需求增長。近期，深圳二手房成交平均面積為95平米左右，比去年下半年的面積略有下降，李宇嘉認為，這意味著換房需求或改善型需求主導(dǎo)，并帶動剛需入市，而剛需入市也促進了二手房流轉(zhuǎn)。

但是，目前深圳這一波需求的規(guī)模較小，很大程度上是滯后釋放的需求，預(yù)計在低位上反彈3個月左右。如果沒有后續(xù)的需求接力，或政策利好再次支撐，考慮到加杠桿動力弱，居民收入預(yù)期不佳，預(yù)計很難有進一步的量的反彈。

多方因素促成房價止跌

李宇嘉認為，多方因素正在促成房價止跌。熱點城市房價企穩(wěn)回升，特別是一線城市強勢反彈，二線企穩(wěn)回升帶動70城房價止跌。一方面，前期持續(xù)降低按揭利率，以及各地積極紓困樓市需求端，加上疫情形勢好轉(zhuǎn)好于預(yù)期，帶動市場情緒修復(fù)。另一方面，前期因價格下跌下的觀望，疫情阻隔等導(dǎo)致的需求開始釋放，量的增長帶動價格穩(wěn)定。此外，70城新房、二手房價格連續(xù)下跌16個月和17個月，部分價格水平跌幅在20%-30%，持續(xù)下跌后，部分需求跌出來了。

嚴躍進認為，“量決定價”的邏輯會在今年體現(xiàn)出來，房價指數(shù)是否有回穩(wěn)的可能，關(guān)鍵看市場交易數(shù)據(jù)。2月份各地市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯，明顯有較好的交易態(tài)勢。且今年相比過去幾年，有一個本質(zhì)的變化，即新冠病毒疫情對于樓市交易的干擾沒了。這一確定性因素建立，則使得房價回穩(wěn)的基礎(chǔ)非常牢固。當前各地售樓處晚上8點不打烊的消息，進一步說明市場信心逐漸增強，也將進一步促進房價回穩(wěn)向好。

對于后市，李宇嘉認為，本輪需求釋放，多半是滯后和預(yù)期適度修復(fù)帶動的，成交結(jié)構(gòu)上，以剛需和換房需求為主。這部分需求預(yù)計在上半年釋放殆盡，且對價格較為敏感，預(yù)計后續(xù)價格反彈的力度會比較小。由于目前加杠桿的情緒比較弱，收入和工作前景預(yù)期并不很樂觀，后續(xù)樓市企穩(wěn)還有待政策的進一步紓困和居民收入的修復(fù)，但這是一個較長的過程。整體來看，今年地產(chǎn)市場或弱勢回升。

關(guān)鍵詞： 趨勢明顯