記者 李貝貝 上海報道

近日，因“物業(yè)被判返還業(yè)主4000萬元物業(yè)費”，位于上海普陀區(qū)的中遠兩灣城受到社會各界高度關注。

中遠兩灣城第三屆業(yè)委會向《》記者提供的民事判決書顯示，經(jīng)過長達2年的訴訟，該小區(qū)原物業(yè)公司上海中遠物業(yè)管理發(fā)展有限公司（以下簡稱“中遠物業(yè)”）需向中遠兩灣城第三屆業(yè)委會支付過去20年間物業(yè)服務費按實結算、公共收益分成的結余款4000萬元。中遠兩灣城第三屆業(yè)委會韓主任直言，維權過程“相當艱巨”。

(資料圖片)

目前一審判決尚未生效。對于高達4000萬元的退款金額，中遠物業(yè)會選擇接受還是繼續(xù)上訴？2月15日，《》記者撥打了中遠物業(yè)的電話，工作人員稱“我們已交由律師處理，其他事情不清楚”。其后，記者又與中遠物業(yè)的委托訴訟代理人北京市隆安律師事務所上海分所取得了聯(lián)系，但就訴訟相關情況、以及是否考慮上訴等問題，接聽人員表示“不方便透露”。

法院一審支持返還4000萬元

公開資料顯示，作為“上海市中心最大小區(qū)”，中遠兩灣城地處上海普陀區(qū)，共計96棟居民樓，擁有近5萬居民。1998年，上海第一輪大規(guī)模舊區(qū)改造啟動，位于普陀區(qū)的棚戶區(qū)“兩灣一宅”開始拆遷，該項目被命名為“中遠兩灣城”，由中國遠洋運輸（集團）總公司的直屬公司中遠置業(yè)集團于1999年正式開工，2006年全面竣工。

近期，該小區(qū)因“原物業(yè)公司被判返還業(yè)主4000萬元物業(yè)費”一事備受關注。記者從中遠兩灣城業(yè)委會方面獲得的民事判決書顯示，本案原告為中遠兩灣城小區(qū)第三屆業(yè)主委員會，被告為上海中遠物業(yè)管理發(fā)展有限公司。經(jīng)過普陀區(qū)人民法院審理，最終法院判定被告向原告支付物業(yè)服務費按實結算、公共收益分成的結余款4000萬元。

“我們起訴的金額為6200萬元，法院一審判決時將返還金額酌定為4000萬元。如果能最終勝訴，這4000萬元屬于全體業(yè)主所有，將進入維修基金賬戶”。而按照國家相關法規(guī)規(guī)定，公共收益也是每個季度以不低于50%的比例返回到普通維修資金賬戶，每家每戶都享有權益。中遠兩灣城第三屆業(yè)委會韓主任表示。

從2001年9月1日開始，直至2021年12月31日結束合同，中遠物業(yè)為中遠兩灣城提供了長達近20年的物業(yè)服務，什么樣的矛盾會導致雙方對簿公堂？

2月14日晚，韓主任向記者解釋說，除了業(yè)主長期對中遠物業(yè)的提供的服務不滿，還有歷屆審計擱置的問題。

根據(jù)判決書，小區(qū)第一屆業(yè)委會在任職期間就曾質疑過中遠物業(yè)在財務方面存在違規(guī)操作，雖保留了諸多證據(jù)，但受到中遠物業(yè)方面的阻撓，未能妥善解決；第二屆業(yè)委會負責人則與中遠物業(yè)負責人存在親屬關系，雖然在任期內通過了對中遠物業(yè)的審計，但統(tǒng)計數(shù)據(jù)未能受到認可。

為徹底查清賬目，2018年初，業(yè)主們發(fā)起了臨時業(yè)主大會，罷免第二屆業(yè)委會，之后在2019年12月選舉了第三屆業(yè)委會。2020年10月，中遠兩灣城第三屆業(yè)委會召開了一次業(yè)主大會，全體業(yè)主投票表決通過“授權第三屆業(yè)主委員會對2001年9月至2020年8月小區(qū)公共收益、按實結算、維修資金項目等收支進行全面審計，必要時通過司法途徑完成相關審計工作，收回應歸全體業(yè)主所有的全部相關資金權益”的決議。其后，業(yè)委會成立了審計工作小組，對物業(yè)提出了審計方案，但物業(yè)拒絕配合，因此進入訴訟環(huán)節(jié)。

盡管受到廣大業(yè)主支持，但工作的開展并沒有想象中簡單，“被告于訴訟中在承諾配合司法審計的情形下又拒絕提供必要資料”?！芭e證是相當艱難的” ，韓主任舉例說：“比如，兩灣城10個地下車庫，光是電表都有上百個，每個電表要去打印20年的單據(jù)，好多還是手抄的、還要對比二次結算?！?/p>

在小區(qū)居民樓貼出的《公告》上，記者看到，面對中遠物業(yè)不配合的情況，業(yè)委會一方的代理律師團隊（上海博和漢商律師事務所）甚至向法院申請了調查令，比如到上海市電力公司市北供電公司和上海市城投水務公司供水分公司調查歷年有關電費和水費數(shù)據(jù)、獲取和分析20年相關數(shù)據(jù)，工作量非常大，此外還到壹媒介數(shù)字科技公司調查有關停車數(shù)據(jù)，才獲得了有力支持業(yè)主訴求的證據(jù)。

“我們除了主動搜集、匯總第三屆業(yè)委會手中為數(shù)不多的證據(jù)外，還向法院申請多份調查令，到電力公司和城投水務公司去調查歷年的電費和水費數(shù)據(jù)，到小區(qū)停車數(shù)據(jù)存儲單位去調查有關停車數(shù)據(jù)?！鄙虾２┖蜐h商律師事務所高級合伙人朱海峰介紹說，通過眾多間接證據(jù)，結合中遠物業(yè)在訴訟中提交的歷年單方審計報告中的破綻和矛盾，這才推算出中遠物業(yè)應該返還的金額。

“4000萬元”的成功難以復制

記者注意到，上述判決書落款時間為“2023年1月31日”。判決書指出，如中遠物業(yè)不服該判決，可在判決書送達之日起十五日內，向普陀區(qū)人民法院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

對于高達4000萬元的退款金額，中遠物業(yè)會選擇接受還是繼續(xù)上訴？2月15日，《》記者撥打了中遠物業(yè)的電話，工作人員稱“我們已交由律師處理，其他事情不清楚”。其后，記者又與中遠物業(yè)的委托訴訟代理人北京市隆安律師事務所上海分所取得了聯(lián)系，但就訴訟相關情況、以及是否考慮上訴等問題，接聽人員一概表示“不方便透露”。

記者注意到，企查查平臺顯示，中遠物業(yè)目前管理的國內面積超過510萬平米。而除了這筆需要支付的4000萬元，中遠物業(yè)的麻煩還有不少：目前有裁判文書記錄285條，案件總金額為631.75萬元，企業(yè)作為被告的文書占比35.83%，涉案案由多為“物業(yè)服務合同糾紛”。同時，中遠物業(yè)還有行政處罰記錄3條，罰款總金額為14.26萬元。

“（中遠物業(yè)是否上訴）我們這邊沒有什么消息。”但對于記者“如果對方上訴會如何應對”的問題，韓主任并未正面回復。

朱海峰表示，之所以這起案件備受關注，一來是因為4000萬元的金額高，另外也是越來越多業(yè)主開始關注小區(qū)的公共收益，案件的判決讓更多業(yè)主看到了用法律手段維權的可能性。

不過，朱海峰也坦言，像中遠兩灣城小區(qū)贏得了維權是有一些必要前提條件，實際上不可輕易復制。比如，“訴訟是有成本的，很多體量小的小區(qū)不一定能夠承擔訴訟所帶來的多方面壓力。”

韓主任同樣認為“難以復制”，其指出，歷時近兩年的訴訟要動用大量資金、人力、精力，并不是所有業(yè)委會與物業(yè)之間的糾紛都適合通過這種方式來解決。更重要的是，長達20年的沉疴能夠得到解決，離不開各個環(huán)節(jié)的協(xié)同一致、高效執(zhí)行，“（要看）業(yè)委會內部的意見是否一致統(tǒng)一、小區(qū)居民是否齊心”。

盡管已經(jīng)取得了初步的勝利，但朱海峰認為，物業(yè)、業(yè)主和業(yè)委會還是應該選擇溫和、理性、協(xié)商解決矛盾，訴訟是最后的路徑，建議業(yè)主和業(yè)委會要加強對物業(yè)的日常監(jiān)督?！氨热?，業(yè)主有權通過業(yè)委會向物業(yè)公司索要財物憑證、賬冊，看是否和物業(yè)公司提供的年度審計報告對應的上?！敝旌７灞硎?。

韓主任也強調，走上司法程序，要動用大量資金、人力、精力，并不是所有業(yè)委會與物業(yè)之間的糾紛都適合通過訴訟來解決：“各方應該通過制定更加明晰的管理規(guī)則，盡可能規(guī)避法律風險，避免合法權益受損，才是破題之道?！?/p>

關鍵詞： 物業(yè)公司