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焦點關注:利用好樓市復蘇窗口,推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡

時間 : 2023-02-17 09:39:50來源 : 同花順財經(jīng)


(資料圖片僅供參考)

我們應該推動樓市穩(wěn)定復蘇,并利用這個窗口期,根據(jù)市場供求關系、城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢性、結構性變化,抓緊研究中長期治本之策,推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

2月16日,國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年1月,70個大中城市中,新建商品住宅價格環(huán)比上漲城市有36個,數(shù)量為近17個月以來的新高。同期,二手住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市有13個,為近6個月以來的新高。70個城市新房平均價格指數(shù)環(huán)比持平,這是2022年2月以來首次出現(xiàn)止跌,特別是一線城市出現(xiàn)房價企穩(wěn)的跡象。

如果將目光鎖定在相對規(guī)模較小的二手房市場,表現(xiàn)更為積極。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,2023年2月前兩周(1日-14日)貝殼重點50城二手房日均成交量較1月同期增長約90%。麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2023年第7周(2.6-2.12),北京二手房成交量為3190套,環(huán)比上漲13.4%;中指研究院統(tǒng)計2023年2月1日-11日期間,北京二手房成交量為4705套,環(huán)比增長33.5%,同比增長173.5%。其他城市如深圳,深房中協(xié)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2月6日-2月12日,深圳全市二手房錄得784套,環(huán)比增長率為40.0%,超2022年周錄得量最高值。杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站顯示,2月15日杭州市二手房當天成交量突破200套。

可以看出,熱點城市二手房市場已經(jīng)啟動,可能會帶動市場逐步回穩(wěn)和增長。這是因為,這些城市有較多具有支付能力的剛需客戶,比如為了子女教育或結婚,一旦樓市在宏觀上表現(xiàn)為止跌以及政策上鼓勵樓市消費,那么,有些剛需不會繼續(xù)等待,而是直接入市。這類剛需客戶涌現(xiàn)會帶來一定數(shù)量的改善型置換交易,推動高端住房價格上漲,從而激活二手房市場。

這類交易通常會率先發(fā)生在一二線熱點城市主城區(qū)。按照過去的經(jīng)驗,熱點城市的二手房量價齊升,會帶動該市新房銷售的增長,熱點城市樓市的量價齊升的影響,最終會傳導給二三線城市,從而呈現(xiàn)從一線城市主城區(qū)和高端市場向整個城市擴散、從一線熱點城市向二三線城市擴散的傳導路徑。

過去20多年的樓市,呈現(xiàn)出明顯的“買漲不買跌”的現(xiàn)象,每次樓市量價齊漲,都要借助于寬松貨幣政策放大的購買力和預期,并產(chǎn)生自中心地區(qū)向四周擴散的效應。以2015年啟動的上一輪牛市為例,當年6次下調(diào)利率并降低了首付款比例,深圳樓市率先暴漲,2016年傳遞到上海、廈門、北京等熱門城市,并向二、三線城市蔓延,最終迎來全國房價普漲。2020年,為應對疫情沖擊而采取寬松貨幣政策后,2021年上半年一線城市學區(qū)房迎來暴漲,但調(diào)控政策抑制住了更大范圍的擴散。

當前,一二線熱點城市以及長三角地區(qū)部分城市,積累了一定數(shù)量的剛需和改善型客戶,正在陸續(xù)釋放,這將有助于熱點城市市場穩(wěn)定和反彈,并為其他城市增強信心。但是,具有巨大存量和價格過高的熱點城市,有效需求不會像以前那么多,靠價格大幅上漲的方式,會快速透支市場,不如通過穩(wěn)定的價格,緩慢有序釋放需求,令市場可持續(xù)健康運行。

在一定程度上,當前較低的按揭利率、大幅拉長的房貸期限、降低首付比例等金融政策,都為樓市復蘇準備好了條件,按照過去的經(jīng)驗,全國樓市的復蘇需要熱點城市量價齊漲帶動。但是,熱點城市的房價已經(jīng)明顯過高,如果繼續(xù)上漲并起到引領作用,長遠看對樓市的穩(wěn)定發(fā)展極為不利。

因此,我們應該推動樓市穩(wěn)定復蘇,而非像過去那樣周期性“過熱”,并利用這個窗口期,根據(jù)市場供求關系、城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢性、結構性變化,抓緊研究中長期治本之策,推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。中國存在大量剛需群體,但相對于當前的房價,較低的購買力無法轉換為有效需求,因此,如何滿足這些群體的居住需求,同時維持當前樓市穩(wěn)定,是有待解決的課題。

關鍵詞: 發(fā)展模式