記者 梁寶欣 李貝貝 深圳報道
(相關(guān)資料圖)
2月10日上午10點半,中山馬鞍島萬科深業(yè)灣中新城售樓處有不少前來看房的人,其周邊的路上也時不時有掛著粵B(深圳)車牌的車輛駛過,而該樓盤的營銷人員也早已進入了忙碌的工作狀態(tài),《》記者在到達售樓處后等了差不多10分鐘才有營銷人員接待。
灣中新城的營銷人員陳明(化名)向《》記者說:“我們4個月賣了整個(馬鞍島)島上一年的銷量,客戶70%是深圳過來的。說實話,這個島就是為深圳人而建的。深中通道通車后,這個房價肯定會有提升和加速的?!?/p>
據(jù)陳明介紹,馬鞍島是帶領(lǐng)中山房價的火車頭,2014、2015年中山的房價在5000元/平左右。深中通道消息出來之后,中山的房價開始貴起來,漲到每平1萬多,那時候每一個樓盤的賣點都說離深中通道近。
如今,深中通道通車日期已確定,據(jù)深圳衛(wèi)視今年2月初報道,深中通道預(yù)計2024年6月通車。深中通道是集“橋、島、隧、水下互通”于一體的超級跨海集群工程,項目全長約24公里,建成后將成為連接珠江口東西兩岸的直聯(lián)通道,可從深圳快速直達中山,通行時間由以往的2小時縮減為30分鐘左右。值得一提的是,灣中新城樓盤還打出了“一橋深圳、一軌廣州”的廣告語。
那么,中山馬鞍島的房價會繼續(xù)因深中通道的利好而高漲嗎?還是這僅僅是一個炒作的噱頭?真實的馬鞍島樓市及中山樓市又是怎么樣的呢?
圍繞“深中通道”的樓市起伏
“為什么現(xiàn)在馬鞍島賣得這么好?就是因為深圳很多人都看好這里。”陳明向記者說道。
中山翠亨新區(qū)成立于2013年,位于中山東部臨海區(qū)域,包括中山市南朗街道、橫門島及周邊海域,總規(guī)劃面積226平方公里,其中起步區(qū)(馬鞍島)規(guī)劃陸域面積35平方公里。
圖源:中山翠亨新區(qū)政府官網(wǎng)
根據(jù)中山翠亨新區(qū)政府官網(wǎng)描述,翠亨新區(qū)起步區(qū)(馬鞍島)位于粵港澳大灣區(qū)西岸中心位置,坐擁灣區(qū)中心最矚目的交通樞紐工程——深中跨江通道和國家一類口岸中山港澳碼頭,100公里范圍內(nèi)有灣區(qū)5個國際機場,4個國際港口。中山港澳碼頭航線直通香港、澳門、深圳等灣區(qū)重要城市,坐擁“灣區(qū)1小時生活圈”的地理優(yōu)勢。
圖源:中山翠亨新區(qū)政府官網(wǎng)
恰恰也是上述的規(guī)劃,尤其是深中通道的利好,推動了中山樓市的熱度。樂有家研究中心指出,2015年11月,深中通道開建的消息傳出,中山房價一路攀升,到2017年將近翻倍,2018年破萬。中山房價的上漲,離不開深圳客的帶動。
圖源:樂有家研究中心
此外,樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,2016年翠享新區(qū)的第一批住宅剛剛開始出售時成交均價僅6824元/平,2017年成交均價突飛猛進至約1.1萬元/平,截止2018年8月中旬,翠享新區(qū)成交均價已達近1.36萬元/平。相較2016年的均價,增長6727元/平,增長幅度98.6%,較2017年均價環(huán)比增長23.7%。
在2015年和2016年期間,隨著深圳客的涌入,中山一手住宅網(wǎng)簽量穩(wěn)居高位,其中深圳人在中山的購房占比高達50%,深圳客直接撐起中山樓市半壁江山。
圖源:樂有家研究中心
陳明也說:“馬鞍島是帶領(lǐng)中山房價的火車頭,中山的房價上漲起因于深中通道,2014年、2015年都是5000元/平左右,哪里有很貴的房子,除了東區(qū)貴一點之外。就是深中通道消息出來后,(開始貴起來),而且每一個樓盤的賣點,都說離深中通道近,但是確實只有馬鞍島近?!?/p>
記者于2月10日走訪了馬鞍島多個樓盤,如灣中新城、粵海城等,發(fā)現(xiàn)雖然當天是周五,但仍有很多客戶去看房,而上述樓盤的停車場也多見停放著粵B(深圳)車牌的車輛。
“我們這個位置,現(xiàn)在買,就真是幾年前的前海。雖然現(xiàn)在看起來荒,但是政府肯定是重點規(guī)劃這里,灣區(qū)會展中心、地標、政府一些職要部門辦公都是在這里。說實話,這個(馬鞍島)就是為深圳人而建的。”陳明說。
根據(jù)陳明的描述,灣中新城的客戶群體有70%是深圳過來的,其中以深圳西部居多,如南山、寶安、前海,如今灣中新城的熱度很高,4、5個月的時間賣了約1000多套房子,相當于其他樓盤一年的銷量。今年1月的網(wǎng)簽量為152套,短短8天春節(jié)假期就賣了81套?!坝械娜司褪侵苯記_這個盤過來的?!?/p>
記者還從陳明的朋友圈了解到,截至2月10日,灣中新城2月已認購90套房源。值得一提的是,陳明還很直接地向記者表示:“深中通道通車后,這個房價肯定會有提升和加速的?!?/p>
據(jù)了解,如今灣中新城推售70-227平的三、四房,均價2.1萬元/平。而按照陳明的判斷,灣中新城未來的價格至少會漲66.67%。
目前,馬鞍島除了灣中新城外,仍有中山粵海城、萬科西海岸、保利天匯左岸、雅居樂灣際壹號等樓盤在售。
而中山粵海城的銷售黃月(化名)也認為明年深中通道通車后馬鞍島房價會上漲。當記者問道:“我現(xiàn)在買,等明年放出來是不是賺一倍?”黃月說:“可以這樣理解?!?/p>
2020年12月28日,粵海置地斥資37.05億元拿下馬鞍島約150畝臨海住宅用地,用來建設(shè)中山粵海城項目。據(jù)了解,該地塊樓面地價突破1.5萬元/平,位列當時中山地塊樓面地價排行榜第二名。
根據(jù)黃月的介紹,目前粵海城的均價為2.1萬元/平,由于當時拿地的時候,樓面地價超過1.5萬元,這個價格是沒有利潤的。“(項目的)利潤點在還沒有推售的房源上,那些房源要賣3萬元/平起步,估計等橋(深中通道)差不多通車的時候才會開盤。其實,現(xiàn)在已經(jīng)封頂了,但就是不賣。”黃月說。
同時,黃月還提到,粵海城1棟和11棟也賣完了,這兩棟當時賣的價格在2.8萬元/平到3.1萬元/平。
“馬鞍島承接深圳的產(chǎn)業(yè)及人口,而且前海的話也是離馬鞍島最近的,是深圳的一個后花園,房價的話也是一個低洼,是1/6的房價,所以無論是投資還是自住的話,深圳人也是會選擇一橋之隔的馬鞍島?,F(xiàn)在馬鞍島樓市回溫特別明顯,年前的話,客戶大概是10批、8批,但是現(xiàn)在的話,就明顯翻了幾倍。周末還不止,明顯感覺到客戶有一種報復性消費的心理。”黃月說。
此外,萬科西海岸的銷售黃慧(化名)也向記者表示:“馬鞍島的潛力不止每平3萬多,只是整個(市場)行情和經(jīng)濟趨勢的影響,導致它的房價有個下行的周期?!?/p>
馬鞍島房價曾高達3.5萬元/平
其實,馬鞍島的房價已經(jīng)經(jīng)歷過一個樓市周期。
萬科中天西灣匯是馬鞍島上第一個樓盤,也是中山第一個均價3萬元/平的項目,其在2019年11月開盤,2020年12月住宅售罄,主推76-88平的復式三四房。2018年6月27日,萬科以總價14億元+111840平的人才房競得翠亨新區(qū)馬鞍島約117畝地塊,樓面地價約1.38萬元/平,溢價率高達176%。
“西灣匯的住宅價格每平在3.5萬元到3.9萬元之間,現(xiàn)在基本上沒怎么聽說有二手房賣,都在觀望?!标惷髡f。
不過,據(jù)《》記者觀察,目前萬科中天西灣匯有20套房源在中介網(wǎng)站上掛牌,均價為3.14萬元/平。
中山房產(chǎn)中介張華(化名)在2月14日向記者指出,“西灣匯的房價是不會怎么便宜的,因為他們當時是最貴的時候買的,現(xiàn)在買馬鞍島上的新房比較劃算。像我們代理的雅居樂灣際壹號也就才每平1.8萬元左右?!?/p>
陳明也向記者表示:“幸好你沒有下手西灣匯,現(xiàn)在下手才是真正最好?!?/p>
不僅僅是萬科中天西灣匯的價格有所下降,像雅居樂灣際壹號、萬科西海岸、中山粵海城等項目也較之前開盤時的價格有所下降。
以萬科西海岸為例,目前該樓盤處于清貨階段。黃慧向記者表示:“我們是2021年9月份開的盤,剛開盤那段時間很多深圳寶安、南山的人過來買,通常是自住為主,到了中后期投資客多一點,然后到現(xiàn)在,中山客戶多一點。現(xiàn)在中山的客戶比較多是因為價格便宜,對比之前下降了20%-30%?!?/p>
據(jù)記者了解,目前萬科西海岸折后單價為2.05萬元/平,同時買房子送70年產(chǎn)權(quán)的車位,正常來講,一個車位價格是10萬塊錢。
“即便馬鞍島有很多樓盤號稱每平2萬元以下,但總體算起來還沒我們樓盤性價比高,因為沒有產(chǎn)權(quán)車位送。像現(xiàn)在西灣匯在賣車位,一個18萬元?!秉S慧說。同時,黃慧也相信將來馬鞍島的房價絕對不會降。
此外,樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,2021年9月8日馬鞍島上的萬科西海岸、粵海城的價格分別為3.3萬元/平-4.45萬元/平和2.7萬元/平。對比2021年,目前這倆樓盤的價格低了不少。
值得一提的是,記者問灣中新城、中山粵海城以及萬科西海岸的銷售,是否買了馬鞍島的房子,他們都說沒有。不過,他們也說,如果手上有錢,肯定會買。
為深圳人而建的房子,深圳人會買嗎?
《》記者通過走訪發(fā)現(xiàn),馬鞍島多個樓盤的客戶都是以深圳客為主,中山本地客戶次之,港澳客戶則占一小部分。對此,馬鞍島上不少樓盤打出“隔在你家與前海之間,除了海,唯此深中通道”“一橋前海,一線臨?!薄耙粯蛏钲冢卉墢V州”等廣告語。除此之外,記者還發(fā)現(xiàn)有深圳南山房產(chǎn)中介也在朋友圈幫忙推銷中山馬鞍島的房子。
截圖自深圳南山某房產(chǎn)中介朋友圈。
2月12日,記者開車經(jīng)過虎門大橋的收費站時發(fā)現(xiàn),該收費站上方也貼著馬鞍島樓盤的廣告語。
所以,為深圳人而建的房子,深圳人會買嗎?中山本地客戶又怎么看?
家住在深圳福田區(qū)的孫女士,近段時間想在深圳買房,但是手里資金不足,所以目前在排深圳的人才房。她在2月14日接受記者采訪時表示,“買馬鞍島還不如買寶安西鄉(xiāng),怎么說西鄉(xiāng)還屬于深圳,又或者考慮東莞臨深片區(qū),如長安,又不用過橋費。”
不僅僅是孫小姐,很多深圳人都在考慮深中通道的過橋費,雖說深中通道開通后,深圳去中山僅需半個小時,但是若是過橋費用過高,會使得很多人有所顧慮。
對此,黃慧向記者表示:“不用太擔心過橋費,這個橋建造的目的是為了把珠江口東西兩岸的經(jīng)濟打通,現(xiàn)在珠江東,像深圳東莞已經(jīng)很發(fā)達了,但是珠江西還是差一點點。像港珠澳大橋的通勤費用是60元一趟,但它是55公里,而深中通道是24公里,少一半的距離。我覺得深中通道(過橋費)可能在20、30元,但是不能保證?!?/p>
黃慧也指出,“如果深中通道真的公布出來費用這么低,那可能就來不及(在馬鞍島買房)了。”
同時,黃慧還提到,她最近成交的一個客戶,中山西區(qū)本地人,在南山創(chuàng)新科技園上班,在馬鞍島買了一套79平的房子。據(jù)黃慧描述,那個客戶覺得以后深中兩地往返很方便。
不過,相比黃慧那個在深圳上班且看好馬鞍島樓市發(fā)展的中山客戶,在中山東升上班的蘇先生則表示,“深圳人在馬鞍島買房大概率都是炒房的,之前就已經(jīng)炒了一波?,F(xiàn)在我對中山樓市仍持保留態(tài)度?!?/p>
合富研究院數(shù)據(jù)顯示,截止至2023年1月31日,中山市住宅庫存47473套,543萬平,環(huán)比上升1%。其中火炬開發(fā)區(qū)6831套居全市鎮(zhèn)區(qū)住宅庫存榜首,南朗5503套排名第二,坦洲鎮(zhèn)4946套排名第三。
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